高人预测：今明两年，如房价继续下跌，有不少家庭将面临4大难题

现在已经是2026年11月。标题里的“今明两年”，具体来说就是今年剩下的两个月，再加上整个2027年。

楼市会不会继续往下走，谁也给不出百分之百的答案。不过，“如果继续跌”这道压力测试题，手里有多套房的家庭最好提前做一遍。

为什么特别提到这些家庭？一份虽然已经过去七年、至今仍常被引用的家庭资产调查给出了线索。

中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组于2019年10月中下旬在全国30个省（自治区、直辖市）对3万余户城镇居民家庭开展了资产负债情况调查。

结果显示，有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,户均拥有住房1.5套，两项合计41.5%。负债也集中在房子上：户均家庭住房贷款余额为38.9万元，占家庭总负债的比重为75.9%。

家里的钱大多买了房，借的钱也大多用在房上。所以房价一松动，家庭账本的资产和负债两头会同时受到影响。

这些难题往往不是单独出现的，而是一个连着一个。先是“身家变薄”。房价每回调一截，账面财富就少一截。

原本打算将来卖房供孩子读书、给自己养老的计划，只能重新安排。接着是“钱被锁住”。

挂出去的房子要降价才卖得掉；租出去的房子扣掉空置期，租金也未必够还月供和交物业费。然后是“月供绷紧”。

房价可以跌，欠银行的本息却一分不会少。多一套房，每个月就多一笔必须还的钱。一旦降薪或失业，断供、法拍的风险就近在眼前。

最后是“钱包捂紧”。物业费、取暖费、维修费按年、按套交；人又觉得自己“变穷了”，旅游、换车、孩子的兴趣班都往后推。

这四道坎有多难过，要看房子在哪里。核心城市成熟地段的优质房源更抗跌；三四线城市、远郊和配套薄弱的老旧小区，调整时间更长，也更难卖出去。

应对的办法并不复杂：把每套房的市值、剩余贷款、月供、租金和家庭收支都列出来，估算一下房价再跌一两成、收入突然减少时，家里最多能扛多久。

位置差、长期空置的房子可以适度卖掉一些；同时保住主业收入，不碰“以贷养贷”，再留一部分钱放在存款、稳健理财和保险上。不过，一个家庭少花钱是自保；千千万万个家庭同时少花钱，就成了宏观经济必须面对的问题。

10月19日，国家统计局发布统计数据，2026年9月份，70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比继续上涨，二、三线城市环比降幅总体收窄，一、二、三线城市同比降幅均收窄。

政策方面，财政部、中国人民银行、金融监管总局2026年9月29日联合发布通知，在全国实施居民购房贷款贴息政策：政策2026年10月1日起实施，暂定1年，支持对象为新发放商贷购首套120平及以下、总价150万元及以下商品住房的家庭，按贷款本金年化1个百分点贴息，期限最长5年，单户贴息贷款上限100万元。

这是中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息。

有人担心或疑虑，中国经济遇到的问题会不会演变成所谓的“资产负债表衰退”，就像之前日本泡沫破灭后那样。要厘清这一疑虑，需要先回头看资产负债表衰退的原理。

当年的日本，首先是泡沫经济，其次是泡沫破掉。泡沫破掉几乎都是同一个原因，就是利率升得过头、升得太猛。

网络泡沫破掉是因为利率升过头，金融海啸时房地产泡沫破掉也是一样。90年代初期的日本，也是因为升息升到泡沫破掉。

从90年代初期开始，日本经历了所谓“失落的20年”，也有人说是“失落的30年”，主要原因就是当时日本出现了资产负债表衰退。资产负债表衰退有一个重要的原理：它源于资产泡沫破掉，不是一般的景气衰退。

资产泡沫推动了前一波繁荣，房地产等各种资产的价格一直推升，所有资产价格的上升带动财富效果，带动消费、投资等等。总而言之，资产泡沫在吹的时候带出繁荣，泡沫破掉的时候带出的是资产负债表衰退。

资产泡沫破掉时会产生什么问题？第一是资产价格下跌，包括房地产和其他资产。

资产价格下跌首先造成财富缩水、身家缩水，人们会觉得自己没有那么多钱了，比如原本价值两千万的房子，现在只剩一千万。这会让人们砍掉一些消费，包括奢侈品消费，还有出国旅游等等。

另一个问题是抵押品价值。资产购买几乎都是拿资产抵押去贷款，贷款就拿资产来当抵押品，结果资产价格下跌，造成抵押品价值急剧下跌。

早在经济大萧条年代，耶鲁的经济学家费雪就据此提出了债务型通缩：抵押品价值下跌以后，就要补缴抵押品；在股票市场，融资交易就要补缴现金，补不出来就被强制平仓，然后引出新一波卖压、新一波资产价格下跌。资产缩水了，负债却没动，资产负债表随之恶化。

在这种情况下，家庭不敢借钱，要还债；企业也不敢借钱，都把清偿债务当作优先事项。都要还钱，也不敢再借钱，所以整个需求下降，整个经济收缩，就产生一个恶性循环，变成资产负债表衰退。

这一期间的体系跟平常时期不一样。平常时期，企业有营收获利，甚至没有营收获利也没关系，可以借钱做投资；可是在这种情况下，企业一心一意只想还钱，清理资产负债表，让恶化的资产负债表重新修复，这是它最基本的特性。

平常是去做投资，此时却是要还债，金融体系就会缺乏足够的借款人：消费者不借钱，企业不借钱，大家都在忙着还钱。这也正是一些人对中国经济的疑虑所在。

这样会冲击到银行。银行是靠有人存钱、有人借钱，如果只有人存钱，没有人要借钱，银行就会亏损、出问题，进而出现金融危机、银行危机。

货币政策即使再宽松，大家还是不敢借钱，忙着修复资产负债表，等到资产负债表修复好了，才有可能愿意恢复借钱，恢复投资和消费，货币政策才开始产生效果。麻烦的是，这到底要花多久的时间。

恢复正常以后，经济繁荣，然后吹出下一轮泡沫，再重演一遍。中国房地产市场近几年经历了较深的调整。

长期累积的问题刚开始出来时如果被化解，就不会形成危机；一旦演变成危机，就有可能出现资产负债表衰退的风险和疑虑。

这样的话，公共部门要扮演更大的角色：第一，在金融领域，公共部门要出来借款；在实体经济方面，要推公共投资方案或其他各种财政开支来填补总需求的不足；最后是要扭转通缩的预期心理。

通缩的关键在预期心理，所以应对资产负债表衰退也离不开对抗通缩时必须做的功课，就是扭转预期心理，不然的话会陷进恶性循环，难以摆脱。到底要花多久的时间去扭转这种预期心理，对政策层面而言是一道重要考验。

储蓄率名列前茅的中国，也需要留意“节俭的矛盾”现象。节俭的矛盾是总体经济学教科书上的基本观念，由凯恩斯在1936年的经典著作《通论》中提出：如果每个人都努力储蓄，从全社会总体的观点看，储蓄可能反而会减少。

这是个人、个体经济跟总体经济之间的落差与矛盾。如果未来就业和所得有不确定性，消费者会增加预防性储蓄；如果很多人都这么做，全社会的总需求就会下降。

大家都储蓄，总需求下降，然后总生产、总就业下降，总所得也随之下降；在所得下降的基础上，能够储蓄的金额反而变少。其基本概念就是，每一个人都节俭、都来储蓄的结果，是需求萎缩，总所得萎缩。