75岁王石杀回地产！一众万科老部下鼎力相助，新公司高调亮相

75岁的王石在深圳盐田小梅沙注册了一家新公司，注册资本1500万元。

放在地产圈，这个数字连水花都算不上。

但工商信息里有一处细节比注册资本更值得看：经营范围列了商业综合体管理、旅游策划、物业管理、住房租赁、节能服务一长串，唯独没有“房地产开发经营”。

不拿地、不预售、不背开发贷，这家公司的业务边界被划得很清楚。

如果只把它读成“王石又回来了”，会错过真正有意思的问题：一个在增量开发时代登上过顶峰的人，为什么在75岁选择站到存量运营这一侧，而他手里那张牌，到底够不够用。

深石城市更新的股权结构是五家企业各持20%，王石通过深石管理咨询间接持股约19.99%，没有一方绝对控股。

法定代表人杜吉良做过万科苏南区域的事业部总经理，董事倪晓栋曾任万科宁波区域营销负责人，姜浩在万科深圳商业管理公司当过总经理，公开信署名的韦业宁做过苏南万科总经理和《万科周刊》主编。

这批人分布在长三角和珠三角的产城运营、商业管理、资产盘活等岗位上，不是同一类职能的简单复制。
把这些人聚到一起的，未必是王石个人的号召力。

更实际的解释藏在万科那套职业经理人制度里。

1988年股改时，王石放弃了个人应得的股份，选择以职业经理人身份管理公司。

这套安排让万科在很长时间里由一群不持股的经营者在运转。

它的长期后果之一是：当这些人离开万科之后，他们带走的是片区综合运营的手艺，而不是某一块具体的资产。

王石现在做的事情，某种意义上是给这套分散在各处的手艺提供一个重新聚合的平台。

这个平台准备承接的能力，在过去几年已经有过一次预演。

大梅沙的“生物圈三号”从原万科中心园区起步，没有拿地，在老楼基础上做低碳改造，绿电占比从17%升到85%，建筑能耗下降60%，一年减碳800多吨。

2024年扩展到3.2平方公里，覆盖约两万居民，计划2028年底削减40%碳排放。

王石自己把这套模式比作“碳中和社区的麦肯锡”——不持有重资产，输出规划、改造和运营方案。

新公司注册在小梅沙，和“生物圈三号”只隔几公里。

小梅沙片区整体改造由深圳国企特发集团全资平台统筹，总投资超200亿元，定位是文旅型城市更新，目标是“世界级都市型滨海旅游度假区”。

深石城市更新的经营范围里，旅游开发策划、酒店管理、商业综合体管理，跟小梅沙正在推进的滨海广场、酒店、商业街在功能上是对得上的。

更合理的推测是，深石想切入的是国资主导片区里的运营服务环节，而不是替代特发成为开发主体。

这就带出了这套模式最需要回答的问题：轻资产运营在城市更新里是一门好生意吗。

行业数据不算乐观。

有分析显示，城市更新企业中只有约11%是盈利的，不到一半的盈利水平在1%到3%，69%的企业回报周期大于5年。

轻资产模式主要靠服务费和运营分成，进入门槛并不高，物业、商管、租赁赛道早已拥挤。

深石手里的差异化，是“低碳改造”这个标签和一套已经跑过一轮的社区级碳管理经验。

但“生物圈三号”此前的投入来自王石个人，没有要政府补贴，也没有外部融资，他预计到2027年商业闭合圈才可能盈利。

从3.2平方公里的自持实验，切换到为国资主导的更新片区提供运营服务，收入结构、责任边界和退出方式都会变，实验阶段的成本控制逻辑未必能直接平移。另一个不能忽略的约束是主导权。

小梅沙的投融资主体和實施主体都是特发集团的全资平台。

深石以轻资产身份进入，能做的是规划咨询、改造建议、运营管理，但片区整体节奏、资产处置和关键商业决策不在它手里。

这和在万科时期王石习惯的“从拿地到交付全链条说了算”是完全不同的位置。

一个习惯了做决策的人，能不能做好一个需要持续向决策方证明价值的服务方，是比“75岁还折腾”更实质的考验。

王石退休后的创业记录也提供了参照。

据他在小范围交流中的转述，生态农业、零碳建筑、文化IP三个方向的项目都没有持续下去，分别卡在资金链、团队和市场环节。

这类转述来自非公开场合，细节无法逐一核实，但它指向一个可以讨论的事实：低碳和运营能力本身，不自动等于一门可持续的生意。

新公司的五方平权结构，或许正是对过去“一个人扛”的修正——把风险分散到几个各有专业背景的合伙方身上，而不是由王石个人信用兜底。

判断深石城市更新能不能走通，不需要看它签约多少面积，可以盯两个更具体的信号。

一是它能否在小梅沙或邻近片区拿到第一份可披露的运营服务合同，合同里是否包含按效果付费的条款——如果收入完全来自固定的咨询费，和传统代建就没有本质区别。

二是“生物圈三号”的碳管理数据能否被复制到第三方持有的资产上，并且由业主而非深石承担改造投入。

这两件事发生之前，它仍然是一个有经验、有标签但尚未被市场验证的运营平台。王石75岁再挂一块招牌，本身不构成商业判断。

值得看的是，他把一群不持股的旧部、一套没有产权重量的低碳改造经验，放进一个由国资主导的更新片区旁边，赌的是存量时代愿意为“运营能力”单独付钱。

这个赌注成立与否，不取决于他过去是谁，取决于有没有人愿意为那份服务合同签字。