华南五虎全军覆没，无一幸免！

来源：市场资讯

（来源：深圳房产在线）

四次“续命”之后，陈氏家族把江山摆上了谈判桌：雅居乐的倒计时，和华南五虎最后的体面

10月12日，香港高等法院。雅居乐清盘呈请聆讯第四次被押后，新的日子刻在12月7日。

消息落地第二天，雅居乐港股盘中砸出超过12%的跌幅，股价趴在0.18港元附近。而就在一周前，它刚因为境外债重组进展的公告，盘中暴涨过26%。一涨一跌之间，资本市场的态度再清楚不过：延期不是安全，只是把刀往上抬了一寸，绳子还在别人手里。

法官在庭上没有给情面。重组条款酝酿了这么久，还要多少时间？法院同时要求雅居乐加快时间表、提交更具体的文件。翻译过来就一句：留给你的窗口期，早就不是你自己说了算了。

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一桩40亿的合伙生意，最后被1858万美元掀翻了船

把雅居乐推上清盘被告席的，不是什么数百亿的公开巨债。

2021年，雅居乐与赌王家族旗下的新濠系联手，以约40亿元底价拿下中山翠亨新区一宗综合用地，对外宣称总投资超百亿，规划住宅、酒店、主题乐园一应俱全。项目中途停摆，雅居乐没能履行合营协议条款，双方一路拉扯到仲裁。2025年9月25日，中国国际经济贸易仲裁委员会裁决落地，钱始终没有到位。同年12月9日，新濠（中山）向香港高等法院提交清盘呈请，涉及未付金额约1858.71万美元，外加223.43万港元。

一个几十亿量级的合作，最后被一笔不到两千万美元的裂缝撬翻了整条船。荒诞，但真实。雅居乐在公告里反复强调“呈请不等于清盘令”“将极力反对”——法律姿态挡不住现金流缺口，这是所有人心里都明白的事。

02

51.83亿美元不削本金、不展期，只做一件事：把债主请上牌桌

10月5日，雅居乐亮出了压箱底的方案。

境外金融债务本金约51.83亿美元，打包了银团贷款9.75亿、优先票据17.47亿、永久证券19亿、可交换债券3.08亿、其他负债2.52亿，几乎所有品类全覆盖。核心路径只有四个字：全额债转股。公司拟发行约91.99亿股新股，占重组完成后总股本的64.6%，全部拿去抵债。

代价明明白白写在股权表里。重组前，陈卓林家族合计持股56.67%，其中核心平台Top Coast一家握着47.42%，说一不二。方案落地后，原股东整体权益被压缩到约35.4%，陈氏家族的持股将被稀释到不足20%。

债权人拿到的64.6%分散在银团、票据、不同司法辖区的重组计划参与方手里，人数多、股权散，很难拧成统一行动人。所以业内更准的判断是：陈卓林大概率还能保住“单一大股东”的名分——但也仅仅是名分了。那个“雅居乐姓陈”的时代，实质上已经翻篇了。

03

不是想交权，是翻遍家底只剩这一张牌

房企债务重组通常两条路：掏真金白银谈展期，或者卖优质资产回血。雅居乐两条都走不通。

截至2026年6月末，账面现金及银行结余45.14亿元，其中受限资金12.20亿元，真正能动的只有32.94亿元。而一年内到期的短期借款是419.72亿元。短债是活钱的九倍多。净负债比率从2025年末的229.6%飙到了364.9%。

资产端同样拿不出手。上半年能查到的大额处置，主要是4月以9500万元出售浙江祥雅50%股权，3月还作价约11.5亿元处理了玉林一批环保类非核心资产。9500万丢进419亿的短期债务窟窿里，连回声都没有。

对比同期出险的同行，碧桂园、世茂、宝龙手里多少还有核心项目、商业资产可以腾挪缓冲。雅居乐早年重仓了大量三四线文旅大盘，土储集中在海南、云南等去化极慢的区域，在当下的市场里几乎卖不上价、也卖不动。翻遍家底，唯一还能推上牌桌的硬通货，只剩下上市公司本身的股权。与其等着清盘清算、创始股东权益直接归零，不如把大部分股权让出去，先把公司的存续权换回来。

04

签了协议也只是拿到入场券，真正的窟窿在售楼处

别急着说“稳了”。眼下这还只是一份条款清单，具备法律约束力的协议尚未签署。后面的关卡一长串：协调委员会内部批准、正式发布重组支持协议、债权人分类表决、香港和英国两地法院审批、最终撤销清盘呈请。任何一环卡壳，整个方案原地作废。从签字到法院正式放行，最乐观的进度也要接近一年。

更关键的是，51.83亿美元的债务从来没有凭空消失，只是从负债端挪到了权益端，把即期偿债压力推向了远期。方案里还挂着一笔最高356.49亿港元、期限364天的零息强制换股债券，一年后到期，如果届时股价还在地板上，这颗雷最终还是会落回公司头上。

而雅居乐真正要命的地方，不在表内，在造血能力。

2025年全年，营收278.59亿元，归母净亏损225.69亿元。2026年上半年，营收108.61亿元，同比再降20%；股东应占亏损88.30亿元，毛亏损率从去年同期的6.8%扩大到18.9%。销售端更冷：上半年连同合营联营项目在内，预售金额只有38.0亿元，同比跌26.5%，预售均价每平方米9323元，还在往下走。前三季度累计预售约48.9亿元，9月单月只卖了2.3亿元。

债务可以靠财务手段往后拖，房子卖不动，回款就回不来。所有精巧的重组安排，本质上都只是在为“活下去”抢时间。

05

五虎散场，五种结局，底下的裂缝是同一条

把雅居乐的处境放进“华南五虎”的坐标里看，整个行业的时代拐点感就格外清晰。

当年从广州出发横扫全国、喊出“中国楼市看广东，广东楼市看华南”的五家粤系房企，如今没有一家平稳上岸。

恒大

早已从港交所退市，清盘团队仍在全球追索存量资产，合并报表总负债2.44万亿元，资不抵债的缺口以千亿计。

碧桂园

是五虎里走得最远的一个。约177亿美元境外重组方案2025年底生效，境内外合计降债规模预计超过900亿元，2026年2月香港高等法院驳回了针对它的清盘呈请。但重组后的首份中报并不好看：2026年上半年营收约441亿元，同比减少近四成；归属股东净亏损156.2亿元，虽然同比减亏，经营端仍在磨底。七成以上项目压在三四线城市，销售规模较巅峰期缩水九成以上，离真正“活好了”还有很长的路。

富力

2017年豪掷199.06亿元吞下万达77家酒店，一度登顶全球最大豪华酒店业主。如今原“万达包”被债权人接管，旗下多家五星酒店被摆上法拍货架，郑州、武汉等地项目以评估价的五到七折上架，围观者众、报名者寥寥。截至2026年6月末，总负债仍在2579.29亿元，一年内到期借款912.95亿元，可动用现金仅26亿元。董事长李思廉已被法院多次下发限制消费令。

合生创展

曾经是五家里风格最“港资”、最稳健的那个，靠囤地慢周转躲过了早年的规模军备竞赛。但地价不再单边上涨之后，慢周转变成了“贵资产+没现金”。2025年一笔9.41亿港元借款逾期，直接触发93亿港元交叉违约；全年综合亏损不少于125亿港元，上市二十多年来首次由盈转亏。股份自2026年4月1日起停牌至今，复牌遥遥无期。

五家房企，五种路径，底层的逻辑却是同一个：把高杠杆当成永动机，把规模当成安全垫，在“房价永远涨”的假设上搭起整座融资链条。潮水退去之后，所有欠的账，一笔一笔都要还。

06

12月7日不会自动落下清盘令，但也不会因为第四次延期就网开一面

债转股可以把债主变成股东，却变不出一套卖得动的房子。

雅居乐真正要闯的那道生死关，从来不在香港高等法院的聆讯室里，在售楼处的签约台上。当债务置换的窗口也在收窄，账上能动的现金、下周开盘能收回来的房款，才是唯一还算数的底牌。

华南五虎的集体谢幕，撕掉的是一整个时代的遮羞布。过去比谁的地多、盘子大、胆子肥；现在比的只有最朴素的几件事：现金流稳不稳，房子卖不卖得动，钱收不收得回。合同额是面子，回款才是命。骨头断了，再大的牌子也站不住。