90平卖790万！墨西哥城改革大道房价飞涨，为何富豪挤破头也要买

改革大道走廊的市场结构，有助于解释为何夸乌特莫克区和米格尔·伊达尔戈区的住宅单价位居墨西哥城之首。该区域的住宅供应主要集中在高价值项目上，目前公寓平均面积为87平方米，均价接近790万比索。上述数据来自塔斯瓦卢奥编制的《墨西哥谷地大都会区——改革大道走廊》研究报告。

几天前，《经济学家报》曾报道，夸乌特莫克区住宅均价达到每平方米75498比索，米格尔·伊达尔戈区为72303比索，均高于墨西哥城每平方米58257比索的平均水平。塔斯瓦卢奥的研究通过分析两区沿改革大道共享的住宅市场结构，为这种差异提供了更多解释。

根据报告，改革大道已形成一个以高层住宅为主的市场。塔斯瓦卢奥共识别出346个在售住宅项目，其中342个为公寓楼，占新增供应的99%。这些项目合计库存为22027套住宅，其中七成已经售出。

市场结构也有助于解释住宅的平均面积。塔斯瓦卢奥监测的项目中，近八成属于“住宅”和“高端住宅”两个细分市场。这一结构对应的产品特征是：公寓平均面积87平方米，平均总价789万比索。

塔斯瓦卢奥将这一演变概括为：“改革大道走廊已经进入城市成熟阶段，其特征是高度垂直化，并专门面向高购买力人群。”这一判断有助于理解如今这片首都区域的房地产特征。

随着住宅档次变化，价格也随之上升。中端住宅平均单价为每平方米46078比索，住宅类为67603比索，高端住宅类升至89467比索。顶级住宅的平均单价则达到每平方米137911比索，是塔斯瓦卢奥识别出的最高水平。

研究还描绘出这样一个市场：高层住宅供应中，43.8%属于高端住宅细分市场。项目平均每月去化1.4套住宅。现有库存相当于21个月的销售量。在二手房市场，顶级住宅单价最高可达每平方米250000比索。

销售节奏也表明，需求一直在支撑这种高端化趋势。塔斯瓦卢奥表示：“已售单元占总库存70%，说明尽管每平方米价格较高，需求依然稳定。”这种表现使改革大道走廊即便处于全国房价最高的区域之一，市场仍保持活跃。

同样的趋势也出现在二手房市场。对2252套房产的监测显示，最高价格集中在夸乌特莫克区和米格尔·伊达尔戈区的西南部。

在此背景下，研究指出，这种市场表现最终将该区域巩固为“不仅是金融中心，也是首都最重要的豪华住宅节点”。这一结论也为理解为何这两个区的房价持续高企提供了依据。

作者：费尔南多·古铁雷斯