森兰的野心，是要分走唐镇、金桥一杯羹

最近，森兰又触发积分了。

越秀·天屿的首开，忽然就把人拉回了多年前——那个属于森兰的高光时刻。

热度、关注、争抢，仿佛还历历在目。

可再看如今，这片曾经让全上海中产心动的土地，已经沉寂许久了。

就在这个节点，森兰几乎同时掏出了两块压箱底的核心宅地。

位置就在星河湾附近，靠近在建的21号线和轨交6号线。

两件事叠在一起看，我恍惚听到了森兰藏在内心的声音：

是急切，也是不甘心。

当看着浦东的发展中心一路向南奔去，前滩、三林轮番上演新房神话时，身处北地、这些年供应极少的森兰，显得有些落寞。

它不想就这样被遗忘，更不甘心当年的荣光只停留在记忆里。

01

低密和商业人气间的悖论

不夸张地说，森兰从出生那天起，就像是一个被父母安排好了成长路线的乖乖女。

漂亮的绿地，优美的湖岸，崭新且密集的商业，统一和谐的建筑色彩。

以至于现在，当我走在板块当中，建筑风格和色彩上的统一，以及大面积绿地的包裹，是大部分板块极难看到的。

就连走国际化这条路，也替她选好了。

这样的安排，也有它的来由。

当时的外高桥亟需一片能够承接工作之外生活的地方，而森兰就是在这样的期待中，一点点建起来的。

首批进驻的开发商也是经过严苛“筛选”的——仁恒、绿城陆续进来，足以看到想打造第四代国际社区的决心。

商业、公园与水系又经过多年的建设，逐步成为生活的一部分。

作为一个中外环板块，如今的森兰，很难再用“缺配套”三个字概括。

可配套越做越齐，也慢慢有了另一种烦恼。

1、核心商业正在承受的内外压力

森兰向来以低密和大面积绿地吸引中产，几家主要商业集中在森兰商都、花园城、阳光天地一带。

但低密的另外一面，也意味着板块内消费人群基数并不庞大，需要从更远的地方吸引顾客群体。

但那天我在花园城附近逛，环境的确不错，但商业人气就显得一般。

花园城一带实拍

其实森兰商都曾经有过一个很强的引流主力——盒马X会员店。

2020年，全国首家X会员店落在这里，一时轰动全城；

2025年8月底，它却成了全国最后一家关闭的X会员店，悄然落幕。

盒马的退出对森兰而言，相当于少了一家能让人专程来采购的主力店。

尽管后来引进的荟品仓城市奥莱，继续承担聚客的任务，但影响力稍逊一筹。

但偏偏就在这个时候，几站地铁外的新嘉中心开了，根据赢商网的数据，国庆期间总客流超过60万人次。

新嘉中心吸纳的家庭客群，恰好也是森兰商业最想要留住的人。

而更尴尬的是，板块的商业供给还在增加。

原先的森兰印象城，随着印力集团的退出，如今将以嘉合天地的名字继续推进。

在建中的嘉合天地，现场实拍

据悉嘉合天地带有一块1.7万㎡绿地，业态采用“购物中心+体育中心+社区中心”的融合方式。

目前像NBA Hoop Park、奥乐齐等品牌店也已经悉数落位。

这种模式的确非常新颖，但新的背后，我看到的是另一种压力：

在公共空间上的大量投入，终究需要依靠招商和后期运营赚回来。

据官方消息，预计今年年底即将开业，届时我们可以拭目以待。

但随着嘉合天地的落位，板块内商业的势弱，外部商业的激烈虹吸，都给新的商业带来更大的不确定性。

2、森兰的品牌外拓，没有复制出当年的影响力

如今再提森兰，除了浦东北部这片国际社区，还有祝桥的森兰·海天名筑、航头的森兰·航荟名庭。

但如果和古北、碧云的外拓路径相比，森兰的品牌显然稍逊一筹。

古北走出原有片区之后，在花木做了古北御庭，在朱家角做了香堤艺墅。

一个进入浦东成熟居住板块，一个转向低密别墅市场。

碧云也去了周浦和临港，但同时它也去了北外滩。

碧云北外滩尊邸，由金桥股份与北外滩集团合作开发，是核心区的大平层项目。

碧云作为品牌，开始有机会接触另一批预算更高、选择范围也更大的买家。

回头看森兰，目前这两个代表性的外拓项目，落在了祝桥和航头。

它们把森兰的名字带到了浦东更外围的住宅市场，却没有像碧云北外滩尊邸那样，为品牌增加一个中心城区的高端项目，从而进一步拔高森兰品牌的调性。

21号线，森兰的解药来了

就像前面提到的，不管是森兰的商业还是住宅，都到了需要从更远的地方吸引顾客的阶段。

而这一切命运，都系在了21号线——这条正在建设的地铁。

它的出现，将带给森兰更强大的虹吸能力。

按线路设计，21号线将在东靖路站与6号线换乘，向南连接金桥、张江，在广兰路、学林路等站衔接既有轨交。

未来通过东延伸段，还将接入上海东站。

而对森兰来说，这当中最值得期待的，是和金桥、张江之间产生直接的联动。

要知道当年森兰的出现，主要是为外高桥的工作人群补充生活配套而建。

如今，它有机会沿着21号线，把可以争取的人群一路向南扩大。

现有的商业压力，也会因此得到极大的纾解。

而森兰争取这批人的底气，已经有了一套相当成熟的居住条件。

低密住宅、大片绿地与水系，六师附小芳菲校区、明珠森兰小学，也有民办正达外国语学校和哈罗学校。

21号线建成之后，森兰想分走的，正是这批原本把目光锁定在金桥、唐镇的买家。

02

国际社区背后的二手，其实很“刚”

所有板块分析，我们最终都要回到居住本身。

先来看森兰在售的新房情况。

从一房一万新增供应数据看，森兰均价约72700元/㎡，唐镇约86800元/㎡，相差约14100元/㎡。

目前在售的项目一共有三个：

越秀天屿、森兰 万安源、森兰绿城翡翠岛。

从公寓的价格来看，森兰整体低了约16%，这个差距，就足够让一些原本只看唐镇的家庭，把森兰也纳入到考虑范围。

但如果我们撕开森兰的二手成交，就会发现其实它的底色还很“刚”。

今年1月至10月25日，森兰共成交二手房1472套。

其中70到90㎡成交581套，占39.5%，90㎡以下合计943套，占64.1%。

一个以国际社区、大面积绿地和低密住宅闻名的地方，二手成交的大头，仍然呈现出很“刚”的底色，这就是森兰比较尴尬的地方。

再把森兰与金桥、唐镇横向对比，它们之间的二手差异就变得很清晰了。

金桥70㎡以下的住宅，占了成交的52.4%。

唐镇有28%的成交位于110㎡以上，森兰这一比例为17.2%。

显然，金桥的小面积住宅成交基础更大，唐镇的较大面积住宅成交更有分量。

而森兰，居于两者之间。

但问题的关键也恰巧在这里。

我们来看目前森兰的新房存量结构。

截至10月25日，森兰可售新房424套，其中90到140㎡有285套，占67.2%。

同样的面积段，在今年二手成交中占29.8%。

新房供应的重心，比现有二手成交更大。

这就意味着要真正消化这批房子，为新入市的地块做蓄客，森兰向外部开拓更多新客群是当务之急。

21号线的意义，在此时也变得更为清晰。

它连接金桥、张江，让在这些地方上班的人，多了一条考虑森兰的理由。

星河湾附近两块宅地的调规草案，也让后续的住宅升级有了更大的想象空间。

根据现有规划，地块容积率拟从0.8分别提高到1.6和1.3，限高拟从24米提高到40米。

意味着未来大概会设计为小高层，也意味着森兰在纯低密的道路上，开始“让步”——

让更多人来到森兰，住在森兰，才是让一个板块真正长期生长下去的唯一方法。

森兰的使命，已经悄悄改变了。