摩根大通在2026年9月连续发布的中国地产系列研报里，把一个关键判断摆到了台前，2027年全国新房供应将较当前水平减少约三成，房价真正意义上的拐点随之到来。

外资投行的声音，很多人下意识会打个问号。可过去十年里，这家机构对中国楼市几个重大节点的研判，确实值得拿出来复盘一下。

这篇文章适合准备首次置业的人以及改善置换家庭，看懂一家几次踩准节奏的机构在说什么，比刷一堆情绪化短视频更能帮助做决定。

三次预判精准，第四次又开口

把时间拨回2014年11月，彼时市场情绪一片低迷，＂去库存＂是全年主旋律。摩根大通在当年四季度就提出政策底已经显现，核心城市大概率在次年二季度出现量价齐升。到了2015年3月，深圳率先启动，北京、上海相继跟进，这波判断基本踩在了节奏上。

2021年年中，核心城市住宅还沉浸在＂保值神话＂的叙事里，摩根大通较早地提示了房企信用风险，比随后集中出现的债务违约窗口提前了大约三个月。

2022年11月＂金融十六条＂落地之际，不少声音直接宣告反转开始，摩根大通当时的措辞谨慎很多，判断政策底已经出现，但市场底还需12到18个月去磨。后续走势基本印证了这一节奏。

三次关键节点都踩准了方向，这一次它说2027年全国房子供应减少30%，房价正式迎拐点，分量就不一样了。

与此同时，国内外机构近乎同时发声。高盛于2026年9月组织的中国地产专家电话会上，由上海易居房地产研究院院长丁祖昱做出判断，销售模式改革或导致2027年3月至2028年9月出现12至18个月的供应收缩。中信证券、瑞银、野村等机构也在不同场合给出类似的时间锚点，这种一致性在过去几年的调整期并不多见。

摩根士丹利的基本情景同样提到，一线城市和主要二线城市的房价将在2027年下半年企稳，其余地区由于人口结构和供应过剩问题，触底需要更长时间。

供应减三成，源于制度之变

30%这个数字并非拍脑袋得出，源头在于两件事，一是现房销售制度的全面推行，二是新开工数据本身已经进入＂深蹲＂状态。

国家统计局2026年9月15日公布的数据显示，1至8月全国房屋新开工面积29894万平方米，同比下降24.8%，其中住宅新开工21840万平方米，同比下降25.4%。

同期，房地产开发投资47979亿元，同比下降19.9%，房屋竣工面积21097万平方米，同比下降23.7%。

这些数字对应的是一个很直白的事实，源头的＂水龙头＂已经在实质性收紧。

8月单月新开工面积3194万平方米，同比下降30.5%，为2026年内单月最深跌幅。供应端的收缩不是短期波动，而是持续加码。

更关键的变量来自销售模式。2026年8月28日起，现房销售成为全国性制度安排，并配套了预售资金全额监管、按揭竣工发放、主办银行制等组合拳，开发商反应是断崖式的。

开发商从拿地到项目入市的周期由过去的大半年拉长到一年半以上，资金占用成本抬升，中小房企几乎难以负担，国央企的拿地节奏也更为谨慎。

过去预售制下，房企看到行情回暖，半年之内就能把供应补上。现房销售推行之后，哪怕当下行情转正，新项目入市也要等到2028年之后，供应缺口会结构性存在两到三年。

按2025年全国新建商品房销售8.81亿平方米的体量测算，若2027年新开工再收缩三成，考虑开工到形成实际可售供应的滞后，核心城市优质房源将出现明显紧俏。

以上海为例，2026年1至8月住宅新开工同比下滑超过三成，2027年可售新盘数量压力更为明显。9月上海多个新盘出现认购率超过400%的情况，背后的逻辑并非短期炒作，更多是购房者意识到明年可挑选空间会被压缩。

止跌信号集结，分化格局延续

从几组公开数据看，底部特征已经比较完整。

截至2026年8月末，全国新建商品房待售面积75349万平方米，同比下降1.1%，其中待售3年以下面积54819万平方米，同比下降4.2%。

一线城市新房去化周期已经降至约12个月，重回合理区间。

二手房市场同样出现止跌信号。上海二手住宅价格从2026年2月开始连续多月环比上涨，深圳在9月以环比小幅走高结束此前的下探，一线城市呈现企稳态势。

全国重点城市二手房挂牌量已连续多月回落，业主议价空间从年初的两位数收窄到6%附近。

土地市场也在升温，9月全国300个城市住宅用地成交溢价率回升至10%上方，较2025年低点有明显修复。

库存下行、价格趋稳、挂牌减少、土地回暖这四组信号同时出现，是过去几年调整期中少见的组合。

需要客观看待的是，这并不会演化为一轮普涨行情。更可能呈现的是温和普涨，核心城市库存回归合理区间还需要6到12个月，二手房大体量存量市场相当于巨大的价格稳定器，地方因城施策也保留了弹性空间。

供应收缩的主要受益者集中在一线和强二线核心城区，这些地方人口持续净流入，刚性和改善需求相对稳定，接下来两到三年房价可能呈现温和回升，年化幅度大致在3%至5%之间，与经济增速基本匹配，属于健康范围。

人口持续流出的三四线城市，以及远郊缺乏产业和配套的板块，去化周期仍在30个月上方，哪怕供应减少三成，依然处于供过于求的格局，房价更可能是横盘甚至继续缓慢探底。

从政策面看，中国人民银行、国家金融监督管理总局等部门持续优化住房金融政策，首套房贷款利率处在近年低位，部分地方试点贴息、延长贷款年限、减免相关税费等举措陆续落地。购房者结构中自住比例大幅提升，首付普遍超过五成，缺乏杠杆性投机的基础，不存在大起大落的土壤。

对于首套刚需而言，核心城市当前处在价格底部区间，议价空间仍在，房贷利率、税费、贷款年限等政策红利窗口期也在。等到行情明朗再入场，往往要面对房源紧俏和议价空间收窄的双重压力。

对于改善置换家庭，二手房流动性已经连续数月正向改善，旧房合理价位能够出手，核心区的品质次新房仍有相对充足的供给，一二手房倒挂收窄但仍有安全垫，置换成本处在可控区间。

纯投资需求则需要更谨慎，判断标准相对直接：核心城市的年租金回报率不低于2%，强二线核心区不低于2.5%，覆盖持有成本是底线。找不到符合条件的标的，持币等待优于强行上车。

摩根大通的研判并非情绪化推销，而是建立在供给端数据、制度变化与市场信号之上的推演。一个三次踩准节点的机构，加上多家头部机构在时间点上的高度一致，加上库存、价格、挂牌、土拍四组信号的同步共振，关于2027年中国房子供应减少30%、房价迎来拐点的方向判断已经相对清晰。看懂趋势，比等待确认更为重要。

参考资料：

国家统计局：《2026年1—8月份全国房地产市场基本情况》，2026年9月15日。

新浪财经：《高盛专家电话会：现房销售转型下，明年3月起新房供应或出现短缺、持续12至18个月》，2026年9月21日。

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