西安一楼盘买一楼送花园，“规划中却没有”！业主以没有明确标注为由要求退房，多方回应→

买房想带个花园，王先生到西安经开区一在建项目售楼部看了多次，选中了预售的2号楼一套一楼带花园的房子，交了首付、签订了网签备案合同。他查询相关部门的公告信息时却发现，官方文件中并无“一楼专属花园”“专属庭院”等明确标注，让他非常担心这花园是否真正属于他。

业主讲述：
开发商称已标注为专属庭院
但自规部门称没有规划
　　

据王先生讲，他看中了2号楼一楼一套带53平方米花园的房子，今年5月交了定金，6月交了首付，6月中旬签订了网签备案合同，约定于2027年6月30日交房。
　　

王先生对华商报大风新闻记者说：“购房洽谈及签约过程中开发商明确告知，项目经审批通过的总平面图及绿化设计方案中，已将一楼对应花园区域标注为房屋专属庭院，不属于小区公共绿地。然而6月下旬，我查询官方公告的相关建设工程规划许可证及附图，发现在一楼花园的位置并无任何规划。官方文件中也查询不到‘一楼专属花园’‘专属庭院’等明确标注。同时也未发现该部分绿地被排除在小区公共绿地指标之外的相关说明。”
　　

王先生说，他咨询经开区自规局，工作人员说，没有规划那就是没有。《民法典》第二百七十四条规定“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”。“就是说没有明示属于个人的绿地，应属于业主共有。可是我买这套房就是奔着私家花园。既然没有标注就属于全体业主所有，开发商无权独自将其使用权赠送给我。这是根本性违约。同时，是否还涉嫌虚假广告和欺诈？”
　　

于是，王先生第一时间找到办理贷款的银行，终止了贷款流程。从6月下旬开始，他一直在跟开发商协商。但开发商没给退首付款，也不给撤销网签备案。

合同约定：
出卖人有权将特定空间
提供给相关买受人独自使用
　　

王先生说，之前置业顾问给他发了很多资料，其中包括花园的位置、面积，以及交付时花园是用绿篱围合起来的信息，还做了一个平面图，上面也有一楼花园的范围。
　　

在签订的《商品房买卖合同》（预售）中，也约定有两条：“出卖人有权将与相关商品房毗邻的露台、地下室或半地下室、空调位设备平台、结构板、夹层、架空层、天井、花池、绿地、花园、小院等（前述统称为‘特定空间’）提供给前述商品房的买受人独自使用。未购买前述特定空间使用权的买受人认可购买附带特定空间商品房的买受人拥有相应特定空间的使用权，并放弃该特定空间使用权。”“购买附带上述特定空间商品房的买受人，不应改变特定空间的用途，不应改变特定空间（注：合同文本中此处可能缺了一字“现”）有的方式，不应在特定空间内搭违章建筑、不应妨害特定空间内公共设施的运行。”
　　

王先生认为，《民法典》的规定非常清楚，如果规划中并不存在、没有进行明示，即便开发商把它写进合同里也没有法律效力。“若一楼花园在规划层面属于小区公共绿地，开发商无权将全体业主共有的公共绿地使用权单独赠送给一楼业主，该处分行为无合法依据，同时也将导致商品房买卖合同中关于花园赠送的相关约定构成严重违约，直接损害购房人的合法权益。”
　　

王先生说，他向经开区管委会反映，希望能就“该项目经审批通过的正式总平面图、绿化设计方案中，是否对一楼对应花园区域作出‘专属庭院’‘专属绿地’类的明确标注？该项目一楼房屋对应的花园区域，规划用地性质是否属于小区公共绿地？对应面积是否计入项目公共绿地率核算指标？”三个问题给予答复。单子被转给了开发商，开发商自证的结果，说一层住宅花园不属于小区公共绿地，也不计入绿化率。
　　

“我也向经开区住建局房管科反映过，工作人员说，开发商提供的资料显示花园这块地不是公共绿地。我说从总平面图上看它的确不是公共绿地，但也达不到法定要标记为专属的条件。工作人员又说，合同中不是已经约定这个花园归一楼业主独自使用，其他业主放弃使用吗？我说，这个约定违反了《民法典》相关规定，即便用在合同中也是不生效的。工作人员说，那他们就管不了这个事了。”王先生说，他还向经开区市场监管部门反映了涉嫌欺诈和虚假广告问题，工作人员让他提供了相关证据，目前尚未收到回复。

开发商表态：
一楼花园没有产权只有使用权
不允许硬化和搭建
　　

该项目开发建设单位一位负责人告诉记者，王先生去年八九月份就来看房子了，看得也非常细，前前后后思考的问题也非常多，到今年5月份才最终下决定要买这套房子。把该了解的也都了解得非常清楚了，才交了定金。
　　

“买了之后，客户担心花园后期会被作为公共绿地。我们配合他把该提供的所有材料都提供了，他的花园不属于公共绿化，在绿化报建包括蓝图里面都能体现出来。但客户觉得没有明确地跟他签署这个花园是属于他私人所有；客户还考虑到后期他的花园里面要搭建、要做硬化。但他提出的这些要求，我们没法满足。因为现在所有一楼带花园的房子，开发商不允许业主改造、搭建。”该负责人说。
　　

“客户可能有这方面的质疑，所以现在首付交了、合同备案了，却提出了退房的申请。我们也在积极配合解决。他需要什么材料，我们都给他提供，他自己也到相关单位查了资料。我们谈了好几轮，他还是觉得不是特别满意，达不到心理预期。我们最近开会讨论后决定，满足客户的需求，给他办退。”这位负责人说，他们的规划报建里，一楼是带庭院的。
　　

如果交付后业主们认为这属于公共绿地怎么办？对这个问题，这位负责人表示，这没办法讲，因为这属于物业管理问题。开发建设单位没办法控制后期业主的使用。“这个不属于业主本人的产权，业主只有使用权。但这个使用，现在也没办法去约束后期业主们怎么使用。要是在一楼花园里搭建、烧烤，楼上业主肯定会投诉。另外，本来是花园，要搭建、硬化那肯定也是不行的。”
　　

记者问，从将来的房产证上来看，不属于专有面积。开发商有没有权利给人家划这个使用范围？这位负责人坦率表示：“没有。”
　　

记者问，看相关材料，交付的时候是用绿篱围合起来的，所以也就是只有合同约定的相关业主能使用，但没办法从法律上来确定这个花园的使用权只是他的，别人不能使用，是这样吗？负责人表示：“严格意义上来说是这样的。”
　　

记者问，只要别的业主不追究，这户业主单独使用没问题；如果别的业主追究了，怎么办？负责人说：“交付使用后的情况就比较多了，其他业主投诉与不投诉，取决于他的使用情况。”
　　

记者问，这是第四代住宅，二层以上的露台是否属于专有面积？负责人表示，露台是属于赠送面积，因为只能从相关业主家才能进入。
　　

记者问，赠送的露台和一楼花园是不是一个性质？负责人表示：“不是一个东西。露台在房产证上也不体现，但在报建的时候报的是露台。”

经开区相关部门：
一楼花园相当于二楼露台投影位置
总规没法批到这么细
　　

经开区宣传文旅局工作人员告诉记者，房地产建设流程是项目拿地以后自己做，自规局给批的是楼建在哪、绿化率是多少等这些上限指标，但肯定不会给批每层建几套房子、户型是啥等，“总规没办法批到这么细”。至于拿到这些上限指标以后怎么设计，要设计成三代房还是四代房等，都是开发商自己的事。只要后续开发商的图经审核通过以后就可以建设了。“该项目属于第四代住宅，二楼往上都有一个突出的露台，但一楼没有，一楼花园就相当于二楼露台的投影位置，但这在图纸上没法呈现，并不是说在一楼给建了一个花园。只要能满足总体绿化率应该就没啥问题，可能目前西安市所有建筑都是这么处置的。但如果建花园破坏绿化率肯定通不过，而大张旗鼓地搭建那就属于违建了，城管部门是会要求拆的。”

从相关部门的这些表述来看，西安对于买一楼“送”花园的定性不够清楚。

律师观点：
建筑区划内绿地“非专即共”
开发商无权处置业主共有的东西
　　

陕西言锋律师事务所主任律师贾涛介绍，一楼花园常见的有三种情况：一是合法专有，规划明示、合同明确、可以登记，受法律保护；二是共有部分违规赠送，属于公共绿地或已入公摊、产权归全体业主却被违规赠送，相关约定是无效的，可能被要求恢复原状或拆除围栏；三是违法建设，未经审批私自圈占、搭建，无论合同如何约定均属违建，可能会被城管强制拆除且难获赔偿。
　　

对于已经建成的住宅楼，要判断买一楼所“送”花园是否属于专有面积、是否归个人所有，最重要的就是看产权登记：能纳入不动产权证（或附图）登记的才具备完整物权；无法登记者通常仅为使用权约定。若花园实为公共绿地，却被开发商承诺为“私有”，即便已入住，其他业主仍有权起诉要求返还。
　　

现实中买一楼所“送”的花园通常不属于专属面积，绝大多数情况下属于全体业主共有绿地，无法计入产权证面积。因为按照民法典规定，建筑区划内的绿地“非专即共”，只有明示属于个人的才算是专属面积。
　　

那么对于期房来说，怎样才算是“明示属于个人的专属面积”呢？
　　

首先，要看规划中有没有这个花园，如果规划中没有那就不算是专属面积。但也有一种特例：规划中没有，但在验收中会通过，这通常是开发商后期动作带来的变化。如果总平图和规划中确实没有，购房人要求退房退款是合理合法的。
　　

第二，要明确商品房买卖合同约定中含不含花园，在合同附件平面图中含不含花园，以及相关约定是否合法。如果合同约定中没有，平面图中也没有，只是口头承诺，那就涉嫌欺诈。
　　

第三，若合同中约定出卖人有权将特定空间提供给相关商品房买受人独自使用、其他买受人认可并放弃该特定空间使用权，这种约定其实是无效的。因为民法典规定建筑区划内的道路、绿地等“非专即共”，不能作为专属面积销售，那就只能是属于全体业主共有，开发商无权处置。
　　

第四，买一楼送花园，其实从四代房一楼和二楼的购房款比对也可以看出来一楼花园到底属不属于专有面积。因为二楼有阳台或露台，其面积必然大于一楼的面积，所以总购房款必然更高。
　　

第五，商品房同时也是大宗消费品，如果从消费者保护角度来审视也是可以的，所以对于虚假承诺可以按假一赔三来要求赔偿。但法院可能不会适用消费者保护法，一般会用商品房买卖司法解释来解决问题。让开发商退钱并且承担违约金、赔偿损失也是合理合法的。

来源：华商报大风新闻

编辑：向日葵