大家好，我是安叔。

过去十几年，很多人靠着“多买一套房”积累了家庭财富，但这个逻辑现在已经变了。

楼市规则已经不一样，对于手握两套以上房产的家庭，今明两年是关键年。

环球网3月6日报道，国家定调2026年楼市要从“止跌回稳”转向“着力稳定”，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。

而坚持这3不做，或许可以规避风险，为自己多省点钱。

第1：不再囤房子

对于手里已经有两套房或更多的家庭，第一件要做的事，就是把再买一套这个念头先停一停，别再囤房子了。

做出这个判断，不是靠猜房价，而是要看清房子本身两个最基本的事实。

第一个事实是房子的物理寿命，我们买房时听到的70年产权，说的是你脚下那块土地的使用权期限，跟房子这栋建筑本身能用多久，完全是两回事。

按照国家白纸黑字的标准，我们现在住的普通商品房，设计上的使用年限就是50年，盖房子的钢筋混凝土，理论上也就差不多是这个寿命。

这不是吓唬人，而是正在发生的事，可以去查查深圳的东湖丽苑，这是全国第一个商品房小区， 1984 年 7 月竣工。

到今天40年，已经到了不大修不行的地步，主体结构要加固，外墙，管道，电梯线路都要换。

再看看自己身边，那些房龄过了20年的小区，是不是也开始各种修修补补了？

关键是修的钱从哪来？以前很多这类的工程是官方出大头，但现在政策变了，以后主要是靠业主自己集资，政府最多给点补贴。

累死累活还了30年房贷，刚喘口气，一笔几十万的维修费可能就来了，这房子，到底是资产，还是个需要不停投钱的消耗品？

第二个事实是银行怎么看待旧房子，大家有没有想过，为什么70年产权的房子，银行最多只给你贷30年？

银行是开门做生意的，他们对风险的把控比谁都精，在银行的系统里，房龄是一个非常重要的扣分项。

一套房子的房龄要是超过了30年，银行就不太愿意把它当成优质的抵押物了，这会直接导致一个后果，你的房子在二手市场上会变得很难卖。

因为银行不给贷款，意味着想买你这套房子的人，必须得全款，现在这个市场，能掏出全款来买一套老房子的人有多少？

客户范围一下子就小了一大圈，你的房子自然就不好卖，价格也上不去。

所以银行的30年贷款期限，其实是给自己画的一条安全线，他们要在房子还比较年轻，还好卖的时候，把钱安全收回来，等你贷款还完了，你的房子也老了，银行早就没事了。

想明白这两点就会知道，现在继续掏空家底去买房，买回来的很可能是一个正在不断变旧，并且会越来越难卖的东西。

在市场不上涨的时候，这笔买卖的风险，需要重新掂量。

第2：不死守老破小

想清楚了不能再买，下一步就是要检查一下自己手里有什么，不是所有房子都能叫资产，有些房子拿在手里，每年都在稳定地让你亏钱，尤其以下这几种。

没好学校，没地铁的老破小，这里说的是那些房龄超过20年，又没有顶级学区或者核心地段这种傍身的旧房子。

这些房子户型不好，没电梯，物业也差，现在的年轻人宁可多花点钱租个舒服点的，也不愿意住这种。

它不光租不上价，卖起来也费劲，原因就像前面说的，房龄太大，银行不爱搭理，买家也少。

再有就是小县城的远郊房，房子的价值，说到底还是看人，一个地方有没有人来，有没有产业，决定了这里的房子有没有人接盘。

现在的大趋势是人都往中心城市，大城市跑，那些人口没什么增长甚至在流失的小城市，特别是离市中心还很远的郊区新楼盘，未来谁来住，谁来买？买了这种房子，很可能就是买在了高点上。

还有商住公寓和Loft这类房子听起来时髦，但坑非常多，它的土地性质是商业办公，不是住宅，所以交易税费高。

水电费是按商用价格收的，比民用贵一大截，大部分都不能落户口，这些问题导致它在二手市场上基本没什么人愿意碰，买了就等于砸手里，想卖都找不到地方。

最后就是离得老远的文旅房，这种房子通常都在风景区，开发商宣传得很好。

但现实是一年根本住不了几天，离市区又远，生活非常不方便，想租出去，租金低得可怜，可能连每个月的物业费都覆盖不了。

想卖，你会发现除了你，根本没人想去那么远的地方买个房子。

如果手里正好有这几类房子，就别再抱着“再等等，万一涨了呢”的想法了，继续拿着，每年都要为它支付物业费，取暖费，而价值可能还在往下掉，有时候，亏钱卖掉，把钱拿回来，也是一种及时的止损。

第3：不再贷款买房

对于多套房家庭来说，最危险的行为就是维持太高的家庭负债，以前房价涨得快，借钱买房好像怎么都对，现在情况变了，必须谨慎。

要搞清楚每个月还的房贷，到底是怎么构成的，大部分人的房贷都是等额本息还款，这种方式听起来好，每个月还的钱都一样。

但它的算法对还款人其实很不友好，举个例子，你贷款100万，分30年还，月供5000块。

在还款的头几年里，这5000块里可能4000块都是给银行的利息，自己真正的本金只还了1000块。

这意味着什么？意味着辛辛苦苦还了好几年房贷，给银行交了十几二十万的利息，结果一查，发现欠银行的本金根本没少多少。

如果这时候想卖房，就算房子没跌价，也已经实实在在地亏了这十几万的利息钱。

还要算一笔简单的经济账，租金和利息哪个高？现在国内大部分城市，一套房子租出去，一年的租金收入，大概也就相当于房子总价的2%。

但是房贷利率呢？就算降了好几次，存量房贷利率普遍也还在3%以上，这个数字差告诉我们一个很残酷的事实，收来的租金，连付银行的利息都不够，更别说还本金了。

每个月都得从自己的工资或其他收入里，掏钱出来补贴这个房贷的窟窿，这样的房子，已经不是能带来收入的资产，而是一个每个月都在消耗现金的负债。

在现在这个大环境下，保住自己手里的活钱，比什么都重要，高额的房贷是每个月必需支出的固定成本，一旦你的收入发生一点波动，压力就会非常大。

现在已经不是比的已经谁的房本多，而是谁手里的活钱多，谁的负债更少。

过去能赚钱的经验，现在可能就是亏钱的坑，及时清理掉那些只消耗钱的房子，才能有更多可能。

信源

经济日报2026-06-03 城市更新开启房地产发展新空间

房天下 2026-06-03发展模式转换持续 房地产板块阶段性调整后现反弹