最快4季度！老黄埔这么卷了，鱼珠TOD还来补一刀！

鱼珠TOD项目又有新进展！

前几天，鱼珠车辆段（一期）地块项目工程勘察设计招标公告正式挂网，爆了不少新料！

我们内部了解到，地块很快要挂牌出让，广州地铁地产势在必得，今年预计第四季度就能入市了。

更多资料曝光，这个自带流量的TOD项目，变得越来越有意思~~

盖板叠叠乐，地分N层，把花园造

本次招标文件和之前调规控规图并无较大变化，更多是细化了设计方案，也提前透出未来鱼珠TOD的规划。

项目定位“珠水叠绿·海丝启明”，说白了，就是在产业区域的基础上，搞绿化、搞生活区、搞休闲区。

|来源：招标文件

重点是，怎么搞得有意思，鱼珠TOD的做法是，地块不大，那咱们就搞分层。

1）住宅在顶部，配套在楼下，错开分布还能多点空间。

官方给出的模式叫“立体复合开发，功能一体化衔接”。

0米地面层保留车辆段运营功能，同时布局滨水商业与公共服务设施，承担更多社会服务职能；

9米盖板层设置车库及学校风雨操场，回归社区日常使用；

15米盖板及以上会做住宅、九年制学校、幼儿园等等居住空间。

用层次化的垂直分区，将城市交通功能与居住、教育、商业、公共服务融合，放大空间效益。

|来源：招标文件

2）最旺的位置，做滨水商业，带动人流。

商业会是这个项目的一个亮点，南有珠江，社区被水系环绕。

老黄埔休闲散步的地方不多，这里做得漂亮，能吸引周边的居民来逛，人流就有了。

地面层的商业会沿着水系和主干道分布，西南角水系与黄埔大道支线交界，也是最靠近三溪地铁站的位置，会打造一个社区综合体，购物餐饮放在这里，应该是未来最旺的地方。

据闻项目在推进地铁站和小区联通，有了地铁加持，商业值得期待。

|来源：招标文件

结合盖板的层次开发，每一层都会定位不同功能的商业业态和社区服务。服务片区的同时，住在这里的业主会是最优先享用到的。

|来源：招标文件

3）多层退台，做特色滨水空间

景观退台与水系的融合，可以打造成有观赏性、有趣味性的滨水活动空间。

|来源：招标文件

通过商业和社区配套的搭配，弱化车辆段工程对城市界面的影响，同时将住宅和城市喧嚣分离开。

|来源：招标文件

容积率只1.9

做鱼珠版“江玥上城”+“珑岄上城”？

简称“鱼岄上城”？

产品上，项目将打造48栋住宅，主做叠院+小高层设计。

包括有5栋32层高层、21栋17层中高层、22栋5层低层，建筑最高高度约100米，最大单体建筑面积约10000㎡。

值得注意的是，整个地块容积率仅1.90，在金融城-老黄埔近江区域都非常少见。

楼栋分布参考如下。

整体采用南低北高的设计，叠墅产品临水系分布；小高层环绕在绿化带两侧，T2板楼为主；高层则靠近主干道，T3或T4，楼栋扭转，更好地观景。

根据内部消息，鱼珠TOD一期主力做110-160㎡的产品，主打刚改改善。

乍一看，这数据，这配置，不是和白云TOD项目地铁地产·江玥上城有点像么？

同样是叠院+江景高层，同样是望江产品，同样是广州地铁地产开发。

江玥上城叠墅产品面积112-130㎡，赠送面积50㎡起步，最大接近200㎡，高使用率+高性价比+特殊的产品业态，在白云太少见了。

所以叠墅开售没多久，就基本售罄。

高层打造了86-139㎡三至四房，主打高使用率新规户型，其中139㎡四房基于江景优势，去化速度很快。

小洋房产品则和双岗TOD珑岄上城很相似，低密小洋房在老黄埔市场倍受瞩目。

反过来看，论地段能级，江玥上城和珑岄上城，均比不上鱼珠TOD，如鱼珠TOD能延续其产品力，再叠加上地段的优势，就真几乎没有敌手。

教育上，项目规划有24班九年制学校和1所幼儿园。

这点可能是大家比较关注的，黄埔很卷教育品牌，但这两年黄埔楼盘引进名校之路却颇为曲折。

珑岄上城前期曾洽谈“怡园小学 + 86 中”，后续传又对接某校，学校合作办学品牌仍在沟通敲定中，暂未正式官宣。

珠江春的历程同样一波三折，从华附到黄广附，再到执信、86中传了一圈，兜兜转转，耗了两年才最终落定华附。

听闻鱼珠TOD项目在洽谈头部教育品牌，如果学校能提前搞定，而且品牌让市场满意，那对于项目来说，会是一个很大的杀招。

鱼珠TOD一来，天河、黄埔都要颤抖

虽然鱼珠TOD位于黄埔，但综合实力不输天河，整个天河东-老黄埔沿线都被卷到。

1）产品差异化。1.90的容积率+叠墅产品，配置非常少见，在整个老黄埔乃至天河东都难有对手。

2）地段优势+产业概念。紧邻金融城和鱼珠CBD，5号线鱼珠站、三溪站直达珠江新城。黄埔大道+临江大道将打造金融城中央核心区，鱼珠TOD是其中重要组成部分。

3）规模及配套。50万㎡综合体量+学校X幼儿园X商业，自成微型全能城市。

不过，鱼珠TOD主打的还是改善及高改的客群，产品业态和老黄埔当前在售的项目会有错位。

价格方面，我们从内部得知，鱼珠TOD的高层和小洋房，大概会参考的天河阅璟台项目，同为核心地段，同为低密产品，比较有对标价值。

至于叠墅，当前市场没有这类产品，估计开发商也在看市场反响再定。

今年珠江春将会新推小户型产品、裕丰围旧改首开也有70+㎡的小面积、黄埔润府最大也不过113㎡……与鱼珠TOD不会有正面竞争。

我整理了目前老黄埔主力在售的项目情况，各项目的优缺点都是明牌，主要是看需求。

裕丰围、鱼珠 TOD 都将在今年下半年推出，下半年多个新盘集中入市，老黄埔新房将更有看点。

你比较关注哪个项目，可以评论区聊下。