一个不可回避的现实正在浮出水面。

国家金融与发展实验室的最新数据显示，我国家庭总负债高达84.01万亿元，居民杠杆率维持在59%左右，紧贴国际债务风险警戒线；存量房贷余额38.7万亿元，占据家庭总负债近一半比重。

更关键的变化是——房贷已经连续13个季度负增长，2026年上半年居民贷款整体减少3668亿元，同比少增1.54万亿元，这是有统计以来从未出现过的局面。

中国老百姓，正在集体“去杠杆”。

什么意思？就是越来越多的人不再借钱买房，不再加杠杆消费，而是拼命还债、拼命存钱。城镇居民储蓄率上升，消费倾向持续走弱。

这场“负债潮”的转向，正在深刻改写每一个家庭的命运。10年之后，有房的人和无房的人，到底谁过得更舒服？答案可能跟大多数人想的不太一样。

有房的人：房子还是资产吗？

过去20年，买房是中国人最坚定的信仰。但现在，这个信仰正在被现实击碎。

看一组数据：1978年到2025年，城镇住房套数从约3100万套增至3.77亿套，套户比从0.8增至1.07，整体告别了“不够住”的短缺阶段。住房总量已经够了，大规模建设时代结束了。

但问题在于，房子分布得极不均衡。

一线城市套户比仅1.05左右，核心区域依然偏紧；部分三四线城市套户比已突破1.1，东北部分区域甚至更高，明显过剩。

这就意味着，10年之后，有房的人过得好不好，完全取决于他手里那套房在哪个城市。

一线和强二线城市的核心区域，因为人口持续流入、产业集聚，房价有望逐步企稳。而大多数三四线城市，人口流出、老龄化加剧、库存高企，将面临“有价无市”的长期困境。

更残酷的是，那些在高位加杠杆买房的人，正在经历断供的噩梦。

燕郊，曾经因为“半小时到国贸”的传说，2017年个别楼盘突破4万元/平方米。如今二手房均价跌至约8166元/平方米，跌幅近80%。有业主以426万元买入，首付128万元，贷款298万元，月供1.68万元。

几年后房价跌破240万元，资不抵债，加上失业降薪，最终走向断供。房子被法拍后，首付打了水漂，利息白付了，还倒欠银行26万元。

苏州一位业主2019年花310万买房，到2026年房子被法拍，首付和月供加起来亏了140万，还倒欠银行98万。他那套房法拍只卖了110万，六年还了76万月供，结果本金只少了17万，剩下59万全是利息。

所以，10年之后，有房的人分两种——

一种是房贷早已还清、房子在一二线核心城市的人，日子相对安稳，房子虽然不再暴涨，但至少能保值，住着也踏实。

另一种是背着高额房贷、房子在三四线或远郊的人，每个月的月供像一块巨石压在胸口，房子还在贬值，想卖卖不掉，想住又不甘心，日子越过越紧。

还有一种情况，是很多中老年人正在面临的：手里有房，但没有现金流。央行数据显示，我国家庭房产占总资产比例超70%，大量老年人正陷入“有房没钱”的窘境。

房子值几百万，但每月养老金只有两三千。想改善生活，没钱；想看病请护工，没钱；想出去走走，还是没钱。

无房的人：租房真的越来越香了吗？

过去，无房的人总被人看不起，觉得“没房就没根”。但10年之后，情况可能会发生逆转。

第一个变化，租房市场正在发生根本性变革。

2025年9月15日起施行的《住房租赁条例》，是我国第一部专门规范住房租赁的行政法规。条例明确规定，推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

这意味着什么？租房的人，孩子上学、看病就医、社区服务，这些过去只有买房才能享受的公共服务，正在逐步实现“租购同权”。

从政策层面看，保障性租赁住房正在全面扩容。青年驿站、未落户常住人口纳入公租房、随迁子女入学同城化等举措，实质性推进租售同权与公共服务均等化。

第二个变化，租房成本远低于买房成本。

以国内小城市旅居为例，在老小区租一个带阳台的单间，月租800到1100元，吃饭自己做每月500到800元，水电网加零星花费300到500元。一个月总开销1500到2500元，就能过上安稳日子。

对比一下背着房贷的人：月供动辄五六千甚至上万，还要交物业费、维修费，房子旧了还得花钱翻新。

但租房也不是没有隐忧。

最大的问题是稳定性。房东随时可能涨价，可能收房自住，可能卖掉房子让租客搬走。对于年轻人来说，搬家还能承受；但对于60岁以上的老年人，频繁搬家是一件伤筋动骨的事。

另一个问题是长期租金的不确定性。虽然现在租金相对稳定，但10年之后呢？随着老龄化加深，劳动力减少，人工成本上升，租房的服务成本大概率会上涨。

还有一个现实问题是，很多房东不愿意把房子租给老年人。怕老人在房子里出意外，怕麻烦。这在中老年租房群体中，是一个心照不宣的“潜规则”。

10年之后，决定舒服与否的不是有没有房

综合来看，10年之后过得好不好，跟有没有房关系没那么大，真正起决定作用的是三件事。

第一件事：有没有稳定的现金流。养老最怕的不是没房住，而是没钱花。

调研显示，照料失能或半失能老人，每月护理费用在5000元至8000元之间，重度失能失智，费用过万元。

如果每个月有稳定的养老金、有存款利息、有租金收入，不管是租房还是住自己的房子，日子都不会太差。但如果把所有积蓄都压在一套房上，手里没有活钱，一旦遇到大病或需要长期护理，就会陷入困境。

值得关注的是，长期护理保险制度正在从试点转向全面建制，目前已覆盖约3亿人，累计惠及超330万失能群众。这在一定程度上能缓解失能护理的经济压力。

第二件事：房子在哪个城市。一线城市核心区的房子，10年后大概率还是硬通货。但三四线城市的房子，可能越来越难出手。

随着人口持续向核心都市圈集聚，2020年到2025年，深圳、杭州、合肥常住人口年均增长超10万人。而东北、西北以及很多低能级城市人口持续流出。

人走了，房子还在，谁来接盘？

第三件事：身体好不好。这一点最容易被忽视，但恰恰最重要。

身体硬朗，自己能照顾自己，无论是住自己的房子还是租房，日子都能过得下去。但一旦失能，不管是请护工还是住养老院，每月少则几千、多则上万的费用，才是真正考验家庭财务的时刻。

一个容易被忽略的选项

对于手里有房但缺现金的中老年人，还有一个选项正在逐步成熟——以房养老。

截至2026年4月，幸福人寿的“幸福房来宝”系列产品已在北京、上海、广州、深圳等十大城市累计服务超过3000户家庭，发放养老金超1.2亿元。

这个产品的核心逻辑是：把房子抵押给保险公司，老人继续住在房子里，每月领取养老金，身故后房产由受益人处置。保险公司承担房价波动风险，老人按月领的钱不受楼市涨跌影响。

说白了，就是把“死资产”变成“活现金”。当然，以房养老在国内推广了十多年，规模依然有限，很多人对“把房子交出去”这件事心存顾虑。

但对于那些房子价值高、退休金低、又没有子女继承需求的老人来说，这确实提供了一条新的思路。

最后说几句实在话

“负债潮”的到来，本质上是中国经济从高速增长转向高质量发展的必然结果。过去那种“借钱买房、坐等升值”的模式已经走到了尽头。10年之后，有房的人不一定过得舒服，如果他的房子在三四线，还背着高额房贷，那房子就是负担。

无房的人也不一定过得差，如果他手里有存款、有稳定收入、租房成本可控，日子反而更灵活、更从容。

真正决定生活质量的，从来不是房产证上有没有名字，而是手里有没有钱、身体好不好、住在哪里。