楼市中喜欢碰瓷的区域，都没好下场

上海楼市出现过很多“碰瓷营销”，对于卖房子来讲，他们获得了巨大成功。

对于买房人而言，被坑得很惨。

什么叫碰瓷营销？

就是一个楼盘或者区域，刻意去关联、模仿已经成功的IP。

比如2016年嘉定北热盘首创旭辉城，疯狂碰瓷张江。

嘉定高新产业园区对标张江，张江有百度，我这也有百度；张江有阿里巴巴，我们也有阿里巴巴。

张江曾经五年翻了3倍，我们也会翻3倍。

最后这句话没明说，其实暗示的足够了。

2016年开盘时新房卖27500元，现在过去10年了，按张江的涨幅应该翻6倍，要卖165000元。

实际上目前只能卖1.77万，反倒跌了35%。

上海房价整体都降了，大部分还是没跌穿2016年。

比2016年还跌了35%的，绝对是大坑。

很多人肯定会抬杠，这是因为经济换挡，发展慢了，大饼没落地。

经济发展快，预期能落地，就不会被坑了。

2010年经济发展快吧？那个时候买碰瓷区域也亏钱。

新江湾开发始于2005年，选择碰瓷国际社区。

那个年代老外还是高高在上，古北国际社区光环还在。

沾上“国际”这些字眼就显得高大上。

其实新江湾跟国际一点关系没有。

新江湾几乎没有外国人，少数民族都很少，买家主要是杨浦本地人、大学老师、宝山钢材贸易商土老板。

但是还是义无反顾的碰瓷“国际社区”，通过概念拉高溢价。

2010年新江湾火遍上海，价格也看齐市区。

仁恒怡庭别墅2010年高达6.29万/平；华润新江湾九里2011年单价5.5万/平。

同属中外环的桃浦，圣都汇只要2.2万/平。

中环内的闸北慧芝湖3.1万/平，浦东张江汤臣三期2.5万/平。

内环内黄浦区明日星城二期3.6万/平，汇龙新城3.5万/平。

静安枫景苑4.7万/平。

接近新江湾或者更贵的，只有豪宅。

徐汇滨江百汇园5万/平，翠湖天地二期7.2万/平。

一个还全是工地的新江湾，直接对标翠湖、徐汇滨江。

这要不套牢就没天理，2011年后新江湾进入了长达5年的横盘期。

2015年，仁恒怡庭已经降到5万/平，比最高峰时期跌了22%。

2010-2015年我们经济发展快吧？碰瓷区域照样亏钱。

那段时间网上不能说新江湾，一提新江湾就有业主破防。

直到2015年下半年上海楼市迎来“远古巨牛”，新江湾这才解套。

2020年新江湾借助学区、品质暴涨，业主终于扬眉吐气。

其实拉通这十几年看，新江湾还是跑输。

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为什么碰瓷区域会亏钱？

因为房地产本来就是一个玄学，房子该卖多少钱没人知道。

一个楼盘定价很重要，开发商会花几十万、上百万去研究定价。

你知道他们怎么研究的吗？

找一个对标的新房，看看他们卖多少钱。

找几个对标的二手房，看看他们卖多少钱。

然后对比一下容积率、品质、装修等等，用个公式算算自己该卖多少钱。

再结合一下成本、预期回报，综合定个价。

最最最重要的是第一个环节，对标。

对标错了，价格大概率定错。

开发商都不知道房子该卖多少钱，他们的价格来自别人卖多少钱。

那消费者就知道房子该卖多少钱吗？

没人懂的。

我现在问问你，通勤一小时的小区，房龄10年左右，小三房要200万。

另外一个小三房品质差不多，上班只要半小时，那该卖多少钱？

400万够了吧？

上班就快一小时，我可以多加班一小时，但是加多久的班才能赚回来200万？

还不如买个200万的，留200万在卡里。

现实中怎么定价呢？

现实中房价能差四五倍。

临港到张江就一小时，200多万的小三房满地都是。

御桥到张江半小时，小三房就得1000万。

能差这么多，核心就是对标不一样。

能买1000万房子的人，根本不会去看临港，完全不去对标。

他们会对标联洋、前滩，拉高了心里价格。

这个秘诀开发商早搞明白了。

嘉定北那鬼地方，地铁都没有，未来几十年都没规划。

卖2万都没人来。

现在要卖27500元，怎么办？对标张江啊。

嘉定北荒凉吧？荒凉。

跟十年前的张江比，突然发现荒凉不是个问题了。

张江当时更荒凉。

对标张江，能级一下子拉高了，有一些企业来房价就能卖6、7万。

瞬间27500元大家就觉得不贵了。

新江湾在中环外，杨浦人过去都嫌远，4万都不好卖。

现在要卖6万，怎么办？

那一定不能按照普通小区定价，按照杨浦人购买力定价，那肯定卖不掉。

我们是国际社区，按国际社区定价。

古北、碧云，哪个国际社区不是贵上天。

你们不要看杨浦，杨浦购买力不行，但是我们是国际社区，国际买家有的是钱。

大家看看古北的价格，突然就觉得新江湾还好。

其实很多人也知道新江湾位置不如古北，但是我房龄比你新，品质比你高，价格看齐古北是应该的。

毕竟都是国际社区。

其实碰瓷营销在各行业都有，很多车型说自己吊打库里南，吊打保时捷911。

很多人竟然深信不疑，这是因为只看数据，确实能做到八九不离十。

数据相似其实很容易，要证明猪不比人差，你也能举出来很多数据。

人与猪的基因相似度高达97.7%，

当然碰瓷不是你亏钱的关键，关键是让你相信了。

新江湾一看就不是国际社区，但是为什么那么多人信？

嘉定北肯定不是下一个张江，为什么有很多人相信了？

因为他们花了很多钱。

发明一个概念很简单，让成百上千的人相信，就需要真金白银的砸进去。

我现在说吴泾就是下一个徐汇滨江，你肯定不信。

你给我一个亿预算，我能让很多人相信了。

新江湾最火爆时有近十个楼盘在售，每个都拿出来千万级营销费用，铺天盖地的宣传之下就有人信了。

到现在上海楼市投入媒体的营销费用也高达两三个亿，这些钱养活了整个媒体圈。

这些钱谁出的？不还是买房人。

哪里花的营销费用最高，哪里就得卖出来更多溢价。

对于卖方来说无可厚非，大家宣传自己产品，是非常正常的商业行为。

对于我们买房人，就需要认清这些概念，需要知道房价里多少是理性定价、多少是概念溢价。

据环二初步汇总，碰瓷楼盘大概有这么几个类型。

第一，碰瓷最火的区域。

东有陆家嘴、西有***，东有张江，西有**。

****就是下一个徐汇滨江。

***的面积是前滩的30倍。

这是最常见的类型，通过案例让我们相信很荒谬的事情。

你要说他现在很差，他立即举例出来，徐汇滨江之前也很差，也是码头工厂，现在你还买得起吗？

所以赶紧抄底吧，建好了你就买不起了。

这种手法跟传销差不多，传销都会现身说法，说自己原来如何如何可怜，如何自卑，如何没背景，但是我做了什么事情，现在提了劳斯莱斯。

所以你也赶紧干吧，马上就跟我一样开大劳。

第二，碰瓷最火的概念。

有些楼盘找不到对标区域，或者连自己都不相信，那就碰瓷概念。

之前的国际社区就是典型，碧云之后就没国际社区了，外国人都散落在上海各个角落，不集中居住了。

但是国际社区还是出了好几代，甚至唐镇曾经都定位国际社区。

喊了一两年自己都不信了，唐镇就换了赛道。

现在最火的是科技概念，到处都在碰瓷机器人、生物医药、人工智能等等。

其实核心承载区没几个，大部分最后都是一泡污。

甚至还有区域凭空发明一些概念，听起来高大上但是99%的人都云里雾里，有些人稀里糊涂就花了冤枉钱。

第三，碰瓷环线。

这种图大家都见过吧，要么是绕着环线一圈我最低，要么是画个同心圆我最低。

都是中环，大家都8万多，就我6万多，所以我是洼地，值得买。

这个逻辑好多人信，经常遇到客户说哪里才6万多，闵行都8万多了，所以闵行有泡沫。

这是什么鬼逻辑？

就你最便宜，你不该反思一下自己为什么那么差吗？

难道你不想卖贵一些？就你善良送大家福利？

上海的环线只是快速路，并不是城市能级等高线。

中环外的居住水平，不一定比中环内差。

洼地也说明不了什么，洼地发展潜力不一定更大。

很多洼地本来就有硬伤，硬伤不解决他只会更差。

都是10岁的小朋友，考90分的没潜力，考20分的潜力很大？

你不如先带他去做个智商检测。

其实很多人也不完全相信洼地能崛起，但是环线的概念一带入，始终会扭曲价值判断。

不被他们带偏的最好的办法就是，直接忽视环线，就看影响居住体验、影响保值性的基本要素。

有了理性的房价分析体系，才不会被感性营销带偏。

环二这几年帮大家买对房，靠的也是理性的八重收益率模型。

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