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6 月 16 日国家统计局最新数据出炉，5 月份一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨 0.2%，上海、广州、深圳分别上涨 0.2%、0.2% 和 0.4%。

紧接着端午假期，上海新房成交翻倍，深圳签约量创五年新高。而另一边，三四线城市房价继续阴跌，部分城市房价跌破千元大关。

这一冰一火的市场表现，恰好与马云多年前的预判不谋而合。2017 年杭州全球投资峰会上，他曾直言："过去八年房价一路飙升，再过八年，房子或许会沦为最不值钱的东西"。

这句话后来被简化为 "房价如葱" 广为流传，却鲜少有人读懂其完整含义。

市场分化进入极致阶段

核心城市率先走出独立行情。上海二手房连续四个月环比上行，5 月网签量创下六年同期新高。端午假期三天，上海新建商品住宅共网签 601 套，较去年端午增长 105%；二手房网签 1231 套，增幅约 18.9%。北京核心区二手房价连续三个月小幅上涨，优质房源流通性持续走强。

与之形成鲜明对比的是，三四线及收缩型城市面临着前所未有的库存压力。部分城市二手房挂牌半年无人问津，房东降价 20% 甚至 30% 仍难出手。

一些人口持续流出的小城市，新建小区入住率不足三成，"鬼城" 现象再次出现。

这种分化不仅体现在城市之间，同一城市内部也呈现出明显的价差。学区房、地铁房、品质次新房依然抢手，而远郊大盘、老旧小区、没有配套的房源则持续贬值。房子不再是统一的保值品，而是变成了有好有坏的消费品。

增量时代正式落幕

大规模建房的时代一去不复返了。国家统计局数据显示，1—5 月份全国房地产开发投资 30356 亿元，同比下降 16.2%，其中住宅投资下降 15.6%。

各地供地计划大幅缩减，2026 年上半年全国 300 城住宅用地成交面积同比下降近四成。

住建部最新印发的《关于加快建立房屋建筑统一代码制度的通知》，为每一栋房屋赋予唯一身份标识，推动房屋建筑全生命周期数字化管理。这一制度的建立，标志着房地产管理从 "增量扩张" 转向 "存量精细化运营"。

清华大学房地产研究中心主任吴璟指出，我国房地产市场进入存量主导的新阶段，并非短期市场波动导致，而是市场发展到一定阶段的必然结果。如今改善性需求成为市场主流，大部分购房者采取 "卖一买一" 的置换方式，新房市场的重要性正在逐步下降。

双轨制住房体系全面成型

保障房与商品房并行的格局已经确立。央行设立的 3000 亿元保障性住房专项再贷款正在全面投放，全国超 70 座城市的城投、安居集团启动存量房收储工作。

这些收购来的滞销现房和二手房，将被改造为保障性租赁住房和共有产权房。

6 月 5 日，住建部就《住房公积金管理条例 (修订征求意见稿)》向社会公开征求意见，拟将住房公积金使用范围从购房、租房拓展到装修、更新改造、维修养护等方面。这一举措将进一步完善住房保障体系，降低居民住房消费成本。

未来的房地产市场将清晰地分为两个部分：一部分是面向中低收入群体的保障房，解决基本居住需求；另一部分是面向中高收入群体的商品房，满足品质居住和改善需求。商品房的投机属性将被彻底剥离，居住属性成为核心价值。

普通人该如何应对这场转变

对于刚需购房者来说，现在确实是一个不错的窗口期。首套房最低首付比例降至 15%，二套房首付下调至 25%，全国层面房贷利率硬性下限已经取消。这些政策组合拳大幅降低了购房门槛和成本。

但需要注意的是，买房不能再抱着 "买了就涨" 的心态。一定要选择人口净流入、产业基础好、配套完善的城市和区域。优先考虑地铁沿线、学区好、品质高的次新房，远离远郊大盘和没有产业支撑的小城市。

对于手中有多套房产的人来说，应该尽快优化资产配置。卖掉那些地段差、品质低、流通性不好的房子，保留核心城市核心地段的优质房产。

不要试图等待房价反弹，因为普涨时代已经彻底结束了。

结语

回顾过去九年，房地产市场经历了从全民炒房到深度调整的巨大转变。马云当年的预言并非指所有房子都会便宜如葱，而是精准预判了行业发展的大趋势：房产褪去金融炒作属性，回归居住本质；市场从普涨普跌转向结构性分化；从增量开发转向存量运营。

2026 年之所以成为关键节点，是因为多项政策和市场因素在这一年集中发力。多部委联合出台的一揽子新政，标志着房地产调控思路的根本性转变。不再追求短期刺激，而是着眼于建立长效机制，推动行业高质量发展。

这场转变对于中国经济和社会发展具有深远意义。它将释放出大量被房地产占用的资金和资源，流向实体经济和科技创新领域。同时，也将让住房回归民生本位，让更多年轻人能够 "住有所居"，减轻生活压力，释放消费潜力。

房地产行业正在经历一场凤凰涅槃式的重生。虽然过程充满阵痛，但最终将走向更加健康、可持续的发展道路。对于普通人来说，顺应趋势，调整心态，理性置业，才能在这场变革中把握机遇，规避风险。

官方信源

国家统计局：《2026 年 4 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况》(2026 年 5 月 18 日)国家统计局

国家统计局：《2026 年 5 月份商品住宅销售价格变动情况》(2026 年 6 月 16 日)

住建部、国家数据局：《关于加快建立房屋建筑统一代码制度的通知》(2026 年 6 月)