现在已经不是房价跌不跌的问题了，而是新房正在"摧毁"二手房。

当二手房挂牌大半年、一路降价仍无人问津，而对面新盘却因高得房率、高层高被抢购一空，这背后究竟是周期性调整，还是整个住宅市场估值坐标正在被系统性重写？要看清这盘棋，不妨先回到宏观视角，理解房地产在中国经济中真正的角色和分量。

近几年，房地产进入了深度调整期。不久前，官方媒体求是网于6月18日发布了一篇文章，首次完整地点明了一条关于房地产的传导链条。

文章提到，房产占中国家庭总资产的60%到70%，房价持续下行带来资产缩水，进而推高预防性储蓄，压制消费意愿，稳地产不是刺激炒房，而是修复居民的财富底盘。事实上，这一套逻辑，有一位学者已经坚持讲了很多年，他就是厦门大学赵燕菁教授。

他曾担任十年厦门市规划局局长，是少有的兼具一线实操经验与理论框架的研究者。从债务是经济重启的关键，到恢复房地产流动性是核心，他的观点曾引发巨大的学界争议，但也一次次被后续的现实和政策所印证。

赵燕菁坦言，自己并不算严格意义上的经济学家。他以前从事城市规划工作，之所以后来涉及经济领域，主要是从土地财政的争论开始，进而延伸到房地产、空间规划等议题。

他所采用的经济分析方法与主流经济学有所不同，更接近会计学方法，主要通过资产负债表、现金流量表、利润表等角度对经济做出分析和判断。正因如此，他的一些观点与主流经济学存在分歧。

谈到为什么强调债务端的重要性，他解释道，资产负债表是一个很好的分析工具。资产负债表的两端必然横等，这是会计学的基本规则。

债务端记录的是钱从哪里来，资产端记录的是钱到哪里去，因此二者必然相等。如果债务端萎缩，资产端也必然萎缩。

到底是资产端限制了经济增长，还是债务端限制了经济增长，这是一个变化的过程。当社会上的钱较多时，比如美国，钱很多，股票、债券、房地产都非常发达，创造了大量货币，但其生产相对较弱，因此美国向全世界输出其货币。

这就如同当年西班牙在南美发现白银后，天天出口白银一样。而其他国家没钱但有劳动力，只要有钱，就有活干，就能形成产业。

中国在全球化分工中承接了最大的资产端，因此中美两国的资产负债表实际上是相互对应的，美国扩张越快，中国扩张也越快。他进一步指出，中国经济之所以能够取得高速增长，关键不在于人口多少。

中国长期以来人口都是过剩的，只要有钱，经济就能增长，就会有人卷入分工。过去人多但不参与分工，是因为没钱。

钱的多少，即创造的货币多少，决定了有多少人能参与分工。假如有14亿人，但钱只够10亿人参与分工，剩下的4亿人就从分工中退出，可能在农村自给自足。

但只要货币增加，这些人就会重新加入生产和交换。关于货币在经济中的重要性，他解释说，现代经济是分工经济，每个人生产不同的东西，通过交换各取所需。

亚当·斯密早已指出，分工能够促进经济增长。国家之间分工水平的差别，关键在钱上。

因为分工要求不同产品之间确定价格，成千上万的产品需要一个统一的媒介，这就是货币。有了货币，不同的劳动才可以按比例交换。

如果没有货币，即便你需要牛奶，我也能生产牛奶，最终也无法完成交易。这就是货币经济与自然经济的根本区别。

中国长期以来缺钱，因此分工水平一直不高。改革开放最大的突破之一，就是解决了钱的问题。

以前经济中的钱以黄金、白银、贵金属等实物形式存在，历史上盐、布等也曾充当货币，但这些都是有限的。改革开放之前，中国以物资为本位，有多少物资就发行多少货币，因此钱始终不够。

而现代经济已经转向信用经济，货币不再依靠实物，而是依靠创造的信用。这种信用就是未来的收益，只要有人相信这种收益，未来的权益就可以变成钱。

股票、房子、债券等都是未来收益的体现。银行以这些流动性资产作为抵押品发放贷款，如果借款人违约，银行可以随时将其权益在市场上卖掉换回钱。

由此可以理解，现在的每一笔钱都是债务创造出来的，全是有人借钱，只不过借款人分散在经济体系中，普通人并不知道具体是谁在借。借款扩散到整个经济中，才有了消费、贸易和交易。

因此债务并不可怕，债务是现代经济必需的血液，货币正是这样被创造出来的。改革开放以来，国家创造货币主要有两个途径。

一是通过顺差进口美国的货币，类似当年明朝时期通过丝绸、瓷器出口换回白银。只不过现在进口的美国货币不是真金白银，而是美国的债券。

但这还不够，另一大部分内生的货币，主要通过银行以住房、股票作为抵押发放贷款而创造，其中住房占了最大比重。很多人以为买房的钱来自"六个钱包"，其实大部分是抵押时创造出来的。

不买房，这笔钱在世界上就不存在。企业开发商拿到土地后以地抵押向银行贷款，地方政府也是如此。

中国地方政府之所以能够欠这么多债，正是因为根据法律，一级市场由地方政府垄断，其信用非常好，银行愿意放贷。中国的债和钱就是这样创造出来的。

一旦债务开始萎缩，没人借钱了，创造货币就只能依赖顺差。这时经济就会萎缩，因为顺差完全依靠别人。

赵燕菁强调，房地产问题是债务问题的一部分。不能把房地产理解为建筑业，不是钢筋水泥的问题，它是整个经济的底层。

无论是开餐馆、施工队还是做装修，钱都是通过房地产借出来的。现在房地产不再借钱，即便你与房地产无关，也会没钱，因为这个钱从银行创造不出来。

所以现在银行的钱其实很多，但根本贷不出去。很多人说中国M2都这么多了，怎么还没钱？

用资产负债表的观念看就明白了：现在创造出来的钱在债务端就是钱，但储蓄全都堆在资产端，出不来，无法参与分工，所以所有人都感觉没钱，而银行的钱贷不出去。

关于2021年房地产的大调整，主流观点认为过去依赖房地产扩大债务端的模式已经走不通，带来了地方债高企、贫富分化严重、炒房问题突出等一系列副作用。对此他并不认同。

他表示，房地产确实需要调整，但调整的方向错了。中国的城市化到2020年前后已经进入平衡阶段，高速增长结束，新增人口减少，很多建设都过剩，增量时代结束，存量时代开始，所以必须调整。

但他不认为债务是问题，地价高企意味着资产也高企，中国老百姓财富增长最快的正是房地产。即使放到全世界，中国家庭财富的增长也是靠前的。

有人说大城市增长多、小城市增长慢，但都是增长的。要说不平均，股票才有两亿多人开户，那不是更不平均吗？所以这些都是次要原因。

真正的主要原因是中国进入了转型阶段，从增量扩张进入存量体制，必须调整。债务本身是不变的，其好坏是相对于资产价值而言。

如果2021年时的政策是保住房价、压住供给，现在债务根本不成问题。他指出，很多人担忧房价过高、贫富分化，产生"有房阶级"和"无房阶级"。

年轻人面对高企的房价，听到不能让房价下跌的观点，心里会有抵触。他解释说，人们之所以想买房，是因为在房价高速上涨时没买到房，就与邻居成了两个阶级，怕被阶层甩掉，所以急着上车。

但房价太贵上不去，一旦发现房子不值钱了，今天100万明天变50万，就更不买了。不能靠把房价打下去解决问题，应该想办法让没房的人有房，而不能让有房的人房价下跌，因为下跌救不了没房的人。

现在没房的人不但不买房，连供楼都保不住。解决方案是通过保障房和廉租房先解决没房者的居住问题，若干年后再进行房改，让他们以较低成本参与其中。

他因此提出，房地产不能只有商品房，还要有保障房，两个一起先解决住的问题，然后再解决财富增长的问题。房价上涨本身不是坏事，问题在于没房者无法参与其中，财富差距被拉大。

房地产在中国经济中占的权重太大，银行的债务端构成大部分是房地产抵押或与之相关的资产。抵押品没了，银行就无法生产货币。

M2全是库存，进入不了市场，因为没人借出去，都憋在里头。内卷是宏观问题，不是微观问题，企业和家庭都无法解决。

当电梯下降时，你在里面跳也没用。年轻人为什么躺平？不是不想锻炼，而是没氧了、没钱了。

钱就是经济的氧气。只要氧气充足，他们都会活下去，不用鼓励也不用扶持。只要钱到了、有消费有需求，什么东西中国人都能生产出来。

他不认同通过科技创新寻找新动能的思路。因为科技创新还是扩大生产端。资产负债表由消费端即债务端限制，就是那么多。

有人担心回购老破小压价过低，他指出应该高价收购，给市场一个价格信号，让流动性重新出来，市场上房价才会上涨，进而实现去库存。这不是为了赚老百姓的钱，而是要救活宏观经济。

回到微观现实，赵燕菁在宏观层面反复强调的债务、流动性与资产估值逻辑，正在楼市中被一场"新房顶替二手房"的博弈具象化。2026年上半年百城二手住宅价格累计下跌2.90%，百城新房价格却累计上涨0.59%，剪刀差摆在眼前。

《住宅项目规范》与重庆城市更新住房技术导则的相继落地，让新一代住宅在层高、得房率、防水保修等硬指标上形成碾压：深圳旧规产品得房率普遍75%左右，新规产品普遍超90%，银川部分洋房得房率甚至接近100%。

七月六部委新政也在打"分化"牌，国资收购锁定主城区地铁沿线的中小户型次新房，自然资源部对去化周期超36个月的城市暂停供地，信贷端的红利明确留给能买"好房子"、能出手优质地段房源的家庭。

至于老破小、远郊大户、县城边缘房源，直接进入"要么大幅降价、要么无人问津"的死循环。现房销售占比从2019年不到10%升至如今超35%，深圳2026年一季度突破59%；租购同权新规也将松动学区房溢价的最后一根柱子。

这印证了赵燕菁的判断：真正在暗处发生的，是新房用一整套新标准、新政策系统性重写整个住宅市场的估值坐标。

用老经验判断房子值多少钱，很可能就是下一个挂了一年没卖掉的业主；而托住核心城市、核心产品的房价，让存量资产重新获得流动性，恰恰是修复居民财富底盘、激活整个宏观经济的关键一步。

#上头条 聊热点##二手房#