著名经济学家表态：下一个十年，房子将越来越像耐用消费品

近期，北京、上海等地房价持续下跌，租房市场价格也在走弱，万科的债务风波持续引发市场关注。在这样一个地产下行周期中，如何看待购房需求、多套房需求以及投资需求，成为许多家庭最关心的问题。

雪球人气用户西峰结合自身长期的从业经历与投资实践，分享了一个核心判断：房价是人的影子价格。

西峰介绍，他从业的头十几年主要在地产行业工作，负责华东区的土地拓展、研究发展和战略等业务，其中商业地产占据了七八成的比重，同时也涉及部分住宅地产项目，曾参与过上海滨江凯旋门等知名项目的开发。

在他看来，房地产是一个受政策影响和外界关注都极为显著的行业，同时也是一个极易形成泡沫的行业。过去三五百年间，各国发生的金融危机中，有一半以上都与房地产行业存在或多或少的关联。

房地产本身并无太多问题，但其特性与其他交易品存在明显差异。

首先，其单体价值极高。以中国目前的家庭资产分布来看，房地产占家庭总资产的比重超过70%，峰值时期市值接近500万亿元，占中国有形资产的一半以上，一旦泡沫化便可能引发地区性甚至全国性的金融或经济危机。其次，房地产的换手率远低于股票等金融产品。

作为不动产，其交易与置换过程相对缓慢，只需1%至5%的成交量便足以引起价格的显著变动，更容易被投机操纵。正因如此，各国在鼓励购房和置业的同时，均对房地产投机保持警惕。

回顾中国房地产的发展轨迹，西峰指出，过去很长一段时间内，中国房地产呈现出典型的短周期特征，大约30至40个月为一个周期，通常上涨持续12至18个月，随后回落。这种周期与调控周期高度重合——价格过高时政府调控，调控后价格回落。

因此过去许多人"迷信"调控作用，认为正是调控使房价回落；但反过来看，短期内价格过快推升后，购买力自然枯竭，即便不调控也会回落。到底是调控促成回落，还是调控节奏恰好与房地产周期吻合，其实很难验证。

而本轮回落则与以往截然不同。此前的回落最长不过一年至一年半，而从2021年6月起算，本轮回落已持续四年多，远超历史上任何一次，也超出许多人的预期。

核心原因在于：2015年至2021年6月，房地产单边上涨长达80个月，为历史所未见。既然上涨并非短周期，那么下跌也不可能是短周期。

这一轮80个月的上涨累计售出了逾80万亿元的房产，甚至超过了2015年之前所有年份房产销售的总和，本质上是供需关系发生了急剧变化。此前短周期中，需求短暂枯竭后可通过回调重新积累购买力；而本轮需求已被极大透支。

针对房企债务问题与居民购房信心的关联，西峰认为，房企困境对居民购房信心的影响可能被低估了。据其小范围调研，即便交付违约概率仅为1%，购房者的心理折价却远远超过这一比例——极端情况下有人只愿出两三折，大多数出价则集中在七折以下。

也就是说，1%的违约风险足以令报价打去30%。这一现象充分反映了人对风险的极端厌恶。

基于此，他建议可考虑推行住房保险机制：购房者缴纳1%左右的保费，即可消除交付风险，若保险公司能够准确定价、加上合理利润即可运作，其前提是信息披露的完备与准确。关于租房市场，以北京、上海等超一线城市为例，租金也出现了较为明显的下跌。

西峰认为，这与房企困境关系不大，更多源于纯粹的市场供需及居民消费力变化。租房市场相对透明，可以清晰看到北京、上海等大城市已出现一定规模的人口外流。

从他的专业研究看，京沪消费下滑主要源于人口流出，而非内部经济出现重大问题。一部分居民因两地生活成本尤其是房租高企，加之经济调整期收入与就业状况不佳，选择返乡或返回省会城市以降低生活成本。

关于房价与人口的关系，西峰认为，简单地将房价与人口挂钩既对也不对。海外许多地方人口早已停止增长甚至萎缩，但房价并未持续下跌。

他更愿意用"房价是人的影子价格"来概括：当富有创造力、高财富、高收入的人群涌入某一土地供应有限的地方，且流入速度超过土地供应速度时，房价将出现较高增长，且这一增长与该城市最边际（即最富有、最具创造力）的群体相匹配，而非平均收入群体。

以上海为例，官方常住人口约2500万，家庭数约1000万，而过去十几年上海年均新增住宅供应量约8至10万套。以10万套计，仅有约1%的家庭能够购买新房，因此房价与后95%乃至90%的居民关系并不大。

对于90%以上家庭拥有住房、住房占家庭财富70%以上的中国而言，正确的财富观至关重要。根据财富分配规律，越是富裕的家庭，房产在其总财富中的占比越低；对普通人尤其是穷人而言，则往往是"穷得只剩一套房子"。

若个人财富中房产占比高达90%以上，很可能属于穷人；占70%左右，可能是中位数人群；占25%以下，则很可能是富人。对于当前是否是入市时机，西峰指出，若相信当前处于下行周期而选择观望，试图等待更低价格入市，这件事意义并不大。

房地产的金融属性与投资属性难以完全剥离，但若房产真正回归使用价值，就无需过分纠结现在买还是将来买——这类似于购车，车辆年年降价，但没有人会等到最低点才出手。

对于房产这类价值更大的资产，关键在于对"买得起"进行更严格的定义：是否真正需要，是否能承担未来10年甚至更长时间的负债。

针对有购房需求的家庭，西峰指出，狂飙突进的年代大概率已经结束，"买到就是赚到""先买就先赚"、不分地域不分位置都能获得较好回报的状态，至少在未来一段时间内不再存在。但房子不同于股票，具有居住属性，从这一角度出发仍有可为空间。

如何将房产从投资属性弱化甚至一定程度上剥离、回归居住属性，正是当前政策的导向。

今年推进的"好房子"政策便着眼于此——更绿色、更环保、更优良的设计，更好的隔音、更厚的楼板、更便捷的电梯，以及更多赠送面积、更低的公摊比例，得房率甚至可超过100%。

既然以居住消费为主，就应重点关注通勤便利性、子女入学便利性、居住舒适度，而非仅关注升值空间与速度。

顺着这一判断继续往下看，可以发现监管层的政策工具组合近段时间也在悄然调整方向，不再把住宅当作需要小心呵护的准金融资产来维护，而是按照一件长周期耐用品的逻辑，重新搭建交易规则、信贷制度与供给结构。

存量收储扩容、保障房体系补课、二手房流通摩擦成本被系统性压降，这些技术性条款拼在一起，勾勒出的正是一条不再依赖居民部门加杠杆消化库存的新路径，替换掉的是过去那种靠透支未来消费拉动短期成交的老套路。

供给端换打法只是故事的一半，更硬的约束来自人口结构。刚需主力人群规模已进入长达十几年的下行通道，城镇化率跨过关键节点后增速逐年放缓，人均住房建筑面积也已经接近合理天花板。

这些不是政策工具能对冲的变量，而是时间函数决定的方向。改善型需求仍有释放空间，但边际收益递减，不足以支撑整个市场重回单边上行的老剧本。

由此再看未来十年的资产配置逻辑，"房子跑赢通胀"这一根植于过去高增长时代的信念，恐怕难以在低通胀、工资增速放缓、无风险利率持续下行的新环境中自动延续。

房产是否值得持有，越来越需要回到最朴素的账本——租金回报是否跑得过无风险利率、月供压力是否压在家庭现金流的安全线之内、自住需求是否真实且能够长期成立，这三条底线共同决定了持有成本的高低。

对已经拥有一套自住房的家庭而言，再为"保值"多配置一套的动作，已经不再具备过去那种近乎确定性的回报预期。家庭资产表的健康程度，取决于是否愿意接受更加多元化的配置结构，而不是继续把一生的现金流单点押注在同一种资产上。

将全部希望寄托于任何一类资产，都是家庭财务最真实的风险来源，房产从来不是例外。下一个十年，谁最先接受"房子是拿来住的，不是拿来涨的"，谁的家庭资产表就最先修复到健康状态。

这句话若在十年前说出来，更像是一句口号；放在当下这个节点上，它已经变成账本里可以被逐项验证的算术题。看懂这道题，比精准挑对一套房要值得得多，也更能在长周期里守住家庭真正的安全边际。