9月21日，新世界发展宣布，其建议于上交所分拆上市的证券投资基金NWD C-REIT已获受理通知书，预期发行规模约38.18亿元人民币。这将是首个港资内地商业不动产REIT，底层资产为上海K11 Art Mall及上海K11 ATELIER新世界大厦。

此举既是新世界拓宽内地资本渠道、去杠杆的关键一步，也为港资参与中国公募REITs市场树立了标志性范本。

发行规模38.18亿，新世界发展推进首个港资C-REIT

新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚

据公告，NWD C-REIT预期发行规模约为人民币38.18亿元。新世界发展将认购至少20%权益，其余将由战略投资者、机构投资者及公众投资者认购。认购完成后，集团所得款项净额约为人民币32.4亿元。

新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚女士表示：“NWD C-REIT将会是首个港资的内地商业不动产REIT。新世界发展在内地核心商圈深耕多年，形成成熟的K11品牌营运模式。这次成立NWD C-REIT充分体现新世界发展及K11在中国内地市场的强大品牌实力，是推进资产管理及资本运作的重要里程碑。”

38.18亿元，并非一个足以震撼资本市场的数字。但它所代表的结构性突破，远超规模本身。

根据新世界发展的公告，NWD C-REIT的底层资产为上海K11 Art Mall购物艺术中心及上海K11 ATELIER新世界大厦，两项资产均由新世界发展独资持有。发行规模约38.18亿元，新世界将认购至少20%权益，其余由战略投资者、机构投资者及公众投资者认购。认购完成后，集团所得款项净额约32.4亿元，拟用于偿还贷款及一般公司用途。控股股东周大福企业已出具不可撤回承诺，将在股东特别大会上投赞成票。

新世界发展主席、家族二代接班人郑家纯

要理解这38.18亿元的分量，需要先回到C-REITs的来路。

REITs这一金融工具，1960年发端于美国，核心逻辑是将流动性差的不动产转化为可上市交易的份额，让普通投资者以小额资金参与大型商业物业的收益分配。

此后数十年间，日本、新加坡、香港等市场相继引入，美国至今仍是全球最大、最成熟的REITs市场，底层资产以住宅和零售为主。日本则是亚洲最大的REITs市场。

中国内地的公募REITs起步于2020年，2021年6月首批9只产品上市。此后几年，资产类型从基础设施扩展到保障房、消费类等，税收政策逐步完善，社保基金等长期资金被纳入投资范围。C-REITs的制度设计带有鲜明的“中国特色”：采用“公募基金—资产支持专项计划—项目公司”三层架构，而非美国的公司型或新加坡的信托型。这一架构的初衷是确保底层资产权属清晰、运营合规，同时获得税收优化效果，代价则是管理链条更长、成本更高。

黄少媚（右2）等出席新世界发展年度业绩报告会

从2021年首批产品上市，到2026年迎来首个港资C-REIT，五年时间，这个市场完成了从“试验田”到“常态化发行”的过渡。而新世界发展选择在此时将上海K11资产打包推向这个市场，时机耐人寻味。

其深层意义至少体现在三个层面。

第一，这是港资地产商融资逻辑的一次实质性转向。长期以来，港资房企在内地的核心打法是一边持有优质收租物业，一边等待资产升值，再通过银行贷款或境外发债获取低成本资金滚动扩张。但当行业进入深度调整期，销售端回款放缓、境外融资渠道收窄，传统模式难以为继。C-REITs提供了一条此前不存在的通道：将沉淀在商业物业中的资本直接释放出来，同时保留运营权和品牌影响力。新世界在分拆后将继续担任底层资产的营运管理人，K11品牌也将延续。这意味着，它既拿到了32.4亿元净现金，又没有真正“卖掉”K11。

第二，这是对“轻资产”模式的一次实质性验证。过去几年，“轻资产转型”几乎是所有陷入财务压力的房企的口头禅，但真正落地者寥寥。分拆REITs才是轻资产的高级形态：从资产持有者转变为资产管理者，从赚取资产升值收益转变为赚取管理费与分派收益。新世界行政总裁黄少媚将此次分拆定位为“推进资产管理及资本运作的重要里程碑”，措辞精准。NWD C-REIT一旦成功发行，将成为可复制的模板——杭州K11购物艺术中心及上海K11 ELYSEA项目将相继落成，后续资产证券化的路径已经铺好。

第三，这是C-REITs市场“制度包容性”的一次压力测试。港资企业控股的境内商业资产，能否顺利通过上交所的审核，能否获得机构投资者的认可，能否在分派率与估值之间找到平衡点，这些问题的答案，将直接影响后续其他港资乃至外资企业的决策。NWD C-REIT的示范效应，可能远超其38.18亿元的发行规模本身。

K11：一个“不听话”的豪门第三代，与一场持续十五年的实验

郑裕彤长孙、K11创始人郑志刚（左）在迪拜

NWD C-REIT的底层资产之所以是K11，而非新世界在上海的其他物业，原因不难理解。K11是新世界发展在内地最具辨识度的商业品牌，也是其租金收益最稳定、品牌溢价最显著的资产之一。

而这背后，是一个关于“不听话”的豪门第三代的故事。

郑志刚，1979年生于香港，郑裕彤的嫡长孙。但他身上的标签，从来不是“乖孙”。哈佛大学东亚文学专业毕业后，他没有直接进入家族企业，而是前往京都研习日本艺术与文化。这段经历深刻塑造了他的思维框架：在一个以地产和珠宝为核心的传统家族里，他关心的是艺术、人文与精神价值。

2007年，在祖父安排下，28岁的郑志刚加入新世界发展。但他很快表现出与父辈、祖辈截然不同的商业判断。2008年，他创立K11品牌。2009年，香港尖沙咀第一家K11购物艺术馆开业。这不是一个普通的商场：价值千万港元的艺术品摆在中庭和走廊，进驻商户必须“有品味、有文化”。当时几乎没有人相信“艺术能赚钱”。但数据证明了他的判断：香港K11开业第一年即实现盈利，收入比整改前翻了3倍。

K11品牌

2013年6月，上海K11购物艺术中心开业，选址淮海中路300号香港新世界大厦的商业裙楼。这里是上海最核心的商圈之一，但彼时淮海路的商业格局已经固化。

郑志刚的破局方式依然是艺术：2014年莫奈画展，三个月观展人数达35万人次，商场营业额同期增长超过20%。此后，达利展、时尚艺术跨界活动接连不断，上海K11迅速成为沪上文青的打卡地标。到2023年，K11已在中国九个城市布局了29个项目。

K11的商业逻辑，郑志刚曾经解释得很清楚：“新一代年轻群体追求的不止物质，还追求知识、观念和精神上的体验。”他将目标客群锁定在25岁至45岁之间，“因为他们对新的事物充满着好奇心和想象力”。这种判断在当时看似超前，但站在2026年回看，消费升级从物质向精神层面迁移的趋势，恰恰是过去十年中国商业地产领域最确定的变化之一。

而此次成为REIT底层资产的两项物业，正是K11模式在上海的完整呈现。上海K11 Art Mall位于香港新世界大厦裙楼，面积约4万平方米，是中国首个艺术购物中心。写字楼部分为上海K11 ATELIER新世界大厦，属于甲级办公楼，2024年时已实现全面租罄，租户包括世界500强企业及上市公司知乎等。商业与办公的联动，构成了K11“文化零售+优质办公”的复合收益模型。

然而，一个更深层的张力在于：K11品牌的成功，并未能阻止新世界发展陷入流动性危机。2024财年，新世界发展录得近20年首次年度亏损，高达171.26亿港元。同年9月，郑志刚辞任行政总裁，转任非执行副主席，将更多时间投入公共服务。辞任的直接原因被表述为“个人事务”，但市场普遍认为，他是为集团的财务困境承担责任。

新世界祖孙三代：郑裕彤、郑家纯、郑志刚

这构成了一个耐人寻味的叙事张力：郑志刚恰恰因为不想做一个“乖乖继承祖业”的富三代，才去开创K11这种当时不被看好的创新业务；但新世界发展的财务压力，却让他连继续经营K11商业版图的机会都受到挤压。

他曾在采访中说：“乖乖继承祖业，很无趣。你没有自己的思想吗？”这种自觉，在一个以保守务实著称的家族里，显得既珍贵又脆弱。

但K11的故事并未终结。此次NWD C-REIT的底层资产，正是郑志刚亲手打造的上海K11 Art Mall与K11 ATELIER新世界大厦。分拆完成后，新世界将继续以“K11”品牌运营这些资产，郑志刚创立的品牌基因并未被剥离，反而通过REITs获得了更独立的资本载体。某种意义上，NWD C-REIT是郑志刚留下的商业理念的一次资本化确认：资本市场愿意为“艺术+商业”的运营模式买单，愿意为K11的品牌溢价买单。

38.18亿元，是市场对K11模式的一次投票。而这场投票的结果，不仅关乎新世界发展的资产负债表，也关乎一个更长远的命题：在中国商业地产从增量开发转向存量运营的时代，那些真正具备品牌能力和运营能力的资产，能否在资本市场上获得独立于开发商信用之外的定价。NWD C-REIT将给出初步答案。

版权声明：《一波说》所发布文章及图片之版权属作者本人及/或相关权利人所有，未经作者及/或相关权利人单独授权，任何网站、平面媒体不得予以转载。