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• 首发|首席商业洞察
• 作者|首席商业洞察

引言：一年退出了548个项目，短短30天就有50个小区物业集中撤场，行业“跑路”潮可能真的来了！

提起物业，不少住在小区的人，估计就有很多话来讲，毕竟在不少业主眼里，小区物业就是一群拿钱不干事的人。

不少小区的物业，在过去更是经常出现“请神容易送神难”的情况，物业一旦入驻，即使双方有多么大的矛盾，业主有多么的不喜欢，对方依然是纹丝不动，撤出小区是不可能的。

图源：网络

为了表达自己的不满，很多业主在还大张旗鼓地给物业送“锦旗”，上面只写了几个让人窒息的大字，说他们干什么都不行，就只会收费。

这种“锦旗”侮辱简直没谁了。但即使这样，部分物业也依然是气定神闲，拿出一副你能奈我何的姿态。在这种情况下，不少业主索性直接不交物业费，从有声对抗变成无声对抗。

还有的小区即使成功地换掉了原来的物业，可是当新公司进场的时候，却发现原来的那拨人还在，由此一度形成了两拨物业同时上班的魔幻情况。

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可以说，在过去的十多年时间里，为了换掉物业，不论是打嘴炮，还是贴身肉搏不少业主们都通通试了个遍，但效果并不及预期。

不过这几年情况发生了变化，这几年很多小区物业都破天荒地主动降低了物业费，不少物业甚至都不用等业主炒，自己就撤出了小区。

但是谁也没想到的是，一个更大的矛盾怪象却在这个时候发生了。

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过去不少业主巴不得赶紧炒掉他们，等到物业自己“全部撤场”之后，不少业主却后悔了，甚至希望物业快回来，这是怎么回事？

部分业主累计欠费1200万

暴利行业也扛不住了

曾经的物业那就是妥妥的“暴利”生意。在2021年前后，不少已经上市的相关企业的的毛利率能够接近30%。

这样的盈利表现在一众上市公司中，可谓是很不错的了。物业的利润空间有多大？我们可以从一个反面案例来寻找蛛丝马迹。

在2025年12月的时候，广东的某个小区通过诉讼的方式，让物业把包括广告在内的收益，总计414万返还给业主。

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在过去我国的物业服务收费，大致能分成两种方式。一种是给对方一笔固定的物业费，让物业在一段时期自负盈亏。

另外一种则是给对方一笔固定管理费，而其他的管理成本，则由整个小区业主在实报实销的基础上均摊。

而在这两种方式的应用过程中，不少物业都选择使用第一种包干制。在最开始的时候，业主也感觉使用这种模式，不仅仅自己省心，物业方面也能够多盈利。

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但是后来的实践中，这种看似一举两得的方式，实际上却产生了不少问题。比如在支付了一笔固定的物业费之后，全年物业服务的好坏，基本上全凭公司自律。

部分物业为了从中获得更多的利润，甚至会在一些该花大钱的地方少花钱，能不花钱就不花钱，这样虽然降低了管理成本，但是也给小区带来了不少隐患。

比如就有小区因为物业长期没有对单元门进行维修，导致业主家里被盗，还有因为电梯常年不维护，坏了也不修，从而出现有人被困电梯的情况。

图源：百度

更重要的是，除了收取固定的物业费之外，不少物业还能够通过小区广告位、出租停车位等方式盈利，这些钱收支情况也很少公开透明。

在这种口碑的发酵下，很多业主在尝试换物业失败之后，就索性直接不交物业费了，如此一来，回旋镖最终也打到了物业自己身上。

图源：永升物业

早在2025年的时候，杭州某个接近4000户人家的小区里面，自己主动交物业费的不足一千家，很多业主即使被再三催促也不交。

最后截止到2025年10月，这个小区总共拖欠了1200万的物业费，因为长时间收不齐物业费，所以导致物业直接扛不住，最后只能以物业退出收场。

图源：克而瑞物管

这种拖欠物业费的现象也早已经不是个别现象了，行业头部的均收缴率已降低到了71%。

费用收不齐，也最终导致了物业难以为继，最后退场。不过物业退场，也并不意味着业主的烦恼可以结束，从目前的情况来看，物业的退场甚至加重了部分业主的烦恼。

物业“集体跑路”后

有小区房价暴跌25%

很多人不欠费，并非出于有意。而是不少业主觉得，自己交了这么多钱，却并没有享受到相应的服务，所以索性不交。

最明显的就是在深圳一顶级公寓里面，有多位业主已经欠费好几个月，这里的物业费单月就要一两万，几个月拖欠下来，一个人就欠了物业快十万。

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当然住在这里面的基本上都是有钱人，他们并不是交不起物业费，而是觉得自己交了这么贵的物业费，物业在把费用拿到手之后，只为业主提供一些基础服务。

更加重要的是，购房的时候，所承诺的游泳池、健身房等设施一直没有。

因此在这种业主觉得付出和回报不对等，物业的服务并不值得这个价钱的时候，不交物业费成了不少业主的最佳对抗方式。

图源：克而瑞物管

在2021年到2024年这几年时间里，我们的小区物业更换率几乎翻了一番。在2021年我们的住宅物业换手率还是1.7%，到了2024年已变成了3.3%。

另外一边不少物业也是大吐苦水有苦难言，直言不是自己不想提高服务质量。从该行业的一个平均水平来看，物业公司的每月固定支出中，人力成本在其中占到了60%至70%。

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另外的诸如电梯、消防等基础设施的维护，也占到了支出的10%至20%。

这些支出完了之后，便是公司的毛利率，但从这些支出的占比来看，如今的物业公司毛利率大概只能维持在5%至20%。

而且要实现毛利率还有一个巨大的前提，那就是要保证这个小区的物业费收缴率保持在一个高水平的情况下，才可以实现相关净利。

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如果物业费的收缴率在85%的话，那么这个物业公司就只能维持基本的运营。

在收不齐物业费的情况下，再叠加其他原因，为了不再亏损，不少公司便选择了“集体撤场”——放弃低效项目。

像雅生活服务这样的上市企业，在2025年其退出的相关项目就多达548个，其在为开发商提供的服务方面更是锐减了75.5%。

图源：雅生活物业服务

这种主动撤出低效益项目的行为，也是2025年各大物业公司的普遍动作。

在物业退出之后，部分小区梦寐以求的新生活也并没有如愿到来，比如南京某小区，在没有物业的半年时间里面，房价直接下跌了25%，有业主直接亏了50万首付。

在这种情况下，没有物业的小区如何出路，就成了一大很值得思考的问题。

亏损严重，信任断裂

没有物业的小区以后怎么办？

在网上搜索没有物业的小区，可以说多数结果并不好。在物业撤场之后，又没有新物业接管的小区，基本上就是大门前空无一人，然后小区里面垃圾遍地。

绿化带更是不能看，小区内过道上的消防系统也是接近瘫痪的状态，电梯没人维护，坏了没人修，高层的住户只能天天爬楼梯。

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久而久之，如果一直没有物业接手的话，小区衰败那就是个时间问题。

有行业人士更是指出，在如今物业“集体撤退”潮的影响下，未来的小区在旧物业退出后，极其可能是被新物业公司以更低价格接手入场。

但在这种更低价格的情况下，没有其他创收手段的物业公司，很可能会提供更低的标准服务，由此就会陷入一个恶性循环，最终受伤的还是业主。

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当然这个问题也并非无解，比如在广州的一个小区里面，就是在物业撤出之后，进行业主自管，效果也非常好，这种新方式就很值得借鉴。

另外官方也释放出了明确的信号，未来要把物业从管理为主推向服务为主。这种一词之差，也是倒逼行业转型的关键所在。

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目前已经有不少头部企业，为了获得更多的市场，正在不断的强化自身的服务意识。像万物云就推出了相关的“弹性定价”机制。

将业主必须的基础服务收费，其他增值服务则由业主决定要不要选择付费，如此一来选择权就交到了业主手中，由他们决定需要什么服务。

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还有很多物业在其他地方“开卷”，他们为业主提供各项升级服务——带娃、上门喂猫、遛狗等等，通过高质量的服务来获得更多的增值。

还有更多的物业，自发地推进收支公开透明，从源头化解矛盾，多的物业费当年还会进行返还。

写在最后

可以说随着楼市的逐渐降温，曾经随着楼市繁荣而成长起来的物业行业，如今自然也不可避免的迎来了大洗牌。

在行业大洗牌的另一边，不少业主更是对部分物业的做法积怨已久，并通过不交物业费来表达自己的不满，这无疑又助推了行业撤退潮。

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而如今随着不少物业公司已经拿出了自己的转型成果，在这种标杆示范的情况下。

未来如果哪个物业公司，还在围绕“管理”来展开工作，不积极的把工作重心向“服务”转动的话，被淘汰被洗牌，只是迟早的事情。

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如今业主们缺少的并不是会管理的物业公司，他们需要的是会服务的物业公司。

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