“负债潮”来了？5年后，有房的人和没房的人，谁活得更舒服点？

现在是2026年11月，买不买房，还是饭桌上绕不开的话题。

有人说现在是“上车”，有人怕是“上套”。有房的人盯着月供数日子，没房的人盯着房价等时机。

两拨人中间隔着一张贷款合同，焦虑的却是同一件事。不妨把它看成一场五年的长跑。有房的人背着一个沉包起跑。

房贷三十年，每个月转账的时候都心疼。不过包里装的不光是债，还有一个房东收不走的屋顶。

低利率时期买首套的人，每个月的月供有一部分是利息，另一部分其实是在给自己强制存钱。没房的人轻装上阵，想换城市就换城市，想换小区就换小区。

轻装也有代价：押金、中介费、到期涨租、临时搬家，小账一笔笔叠起来，分量并不轻。更麻烦的是，不少人说是在“攒首付”，钱却在日常开销里慢慢花掉了，跑到最后手里什么也没剩下。

这场长跑真正拉开差距的，往往不是有没有背包，而是包有多重、背得稳不稳。房子买对了，能住、能租、能保值，就是长期资产。

买错了，位置偏、租不出、卖不掉，就变成每个月准时到来的焦虑。比没上车更麻烦的，是上错了车。

有几条简单的底线可以记住：月供最好不超过家庭净收入的三成；手里留出半年左右的应急钱；高息消费贷尽量别碰。楼市回归居住属性，“买了就涨”的日子已经过去了。

房子更像家庭资产里的压舱石，而不是彩票。未来五年，过得最舒服的未必是没贷款的人，更可能是背着债、心里却有数的人。

不过形势在变，账最后还得落到每个具体的人身上。下面先看几项新变化，再听一场饭局上的聊天。

财政部、中国人民银行、金融监管总局9月29日联合对外发布通知，明确自2026年10月1日起，实施居民购房贷款贴息政策。

贴息对象需同时满足三个条件：使用新发放的商业性个人住房贷款购买首套住房，不包括存量贷款置换；二是所购住房建筑面积不超过120平方米；三是所购住房价格不超过150万元。

可享受贴息的贷款规模最高可达100万元，财政部门给予年化1个百分点的贴息，贴息期限最长5年。郑州的住房公积金贷款政策也有调整，推出存量房首付比例下调至20%、支持家庭代际互助贷款机制两项贷款优化举措。

另据央行数据，2026年前三季度住户贷款减少1.03万亿元，住户存款增加9.39万亿元，居民仍在“多存少贷”。

这场关于财富的讨论，起因是一次饭局。一位朋友开了家小公司，国庆之后人员有点变动：走了两三个人，又新招了一个。

按他的说法，是要降点成本。新招的小伙子能力不错，一个能顶前面两三个，工资虽然高一点，但性价比更高。

我那天是路过蹭了顿饭，大家边吃边聊，从买房聊到创业，从当时的经济情况一直聊到未来的发展。下面是那次聊天的提炼，主要从普通人的角度谈怎样认识财富。

这些看法仅供参考，不能作为任何投资依据。先说新招的小伙子。他入职后在公司附近租了个小公寓。

从他手机里的照片看，当时郑州的租房市场确实很冷：那个公寓的装修和位置，放在三年前月租最少也要一千七八，当时一千二就租下来了。小伙子有买房的想法，再加上国庆期间郑州楼市成交还不错，话题就先从房子聊起。

我的观点是，横向比较，郑州的房价真的算不上离谱。国庆期间，西四环、南三环一带都出现了每平米万元以下的价格，精装修交付，还送一个车位。

这些地段听着挺远，但不堵车的话，开车到市中心也就二十多分钟，坐公共交通也不会超过一个小时，周边配套也还行，对得起这个价。当然，前提是能正常交付。

市区里一些位置和物业都不错的二手房，每平米也很少超过2万，东区和学区房除外。对普通老百姓来说，能一下拿出100多万的人并不多。

但和其他千万人口的城市相比，郑州的房价相对较低，泡沫也没有那么大。小伙子听得两眼放光，觉得得抓紧考虑买房了，老租房也不是个事。

我劝他先别急。房价高不高和该不该买房是两回事，不要一听说房价打折就去买或者卖，两者没有必然联系。关键在于用什么样的眼光看待财富。

财富可以看作现在的生活质量加上未来的发展。一般人对财富都看不全，这很正常。

也正因为看不全，很多人走了弯路，比如过度透支信用卡，结果负债累累。社会已经和40年前完全不一样了。

以前是有多少钱就是多少钱，现在大部分人还要考虑负债。健康的财务状况，应该是资产的增长大于债务的增长。

欠多少钱不重要，只要资产减去债务大于零就行。就拿租房举例。小伙子听说过蛋壳爆雷。

蛋壳这类长租公寓，早先的模式还算健康：用2000块从房东手里租房，再用3000块转租给房客。3000是资产，2000是负债，资产大于负债。

后来就变味了：用3000块从房东手里租房，再用2000块转给租客，一倒手亏1000。这样怎么维持？

只能打时间差，从租客手里一次收一年房租，给房东则一个月一结。一年房租24000，付给房东3000，手里还剩21000。

但这掩盖不了债务大于资产的事实：它实际上欠了租客12个月的房租，而这些钱只够付8个月。怎么办？

拿剩下的21000再去找房东租房、转租给更多房客，用更大的债务拖慢资不抵债的过程。名义上是抢占市场，实际上就是圈钱。

朋友接着说，P2P不也是这样吗？没错。资不抵债是不可持续的，硬要撑下去，就成了庞氏骗局。

放到个人身上也一样。有人问过我创业的事，我的态度是创业需谨慎，但不认同借钱创业。

最好在资产大于负债的情况下创业，比如你出技术、别人出钱，别人的投资是你的资产，不是负债。如果非得借钱创业，至少要满足一个前提：两年的正常收入能超过创业背上的债务。

也就是说，就算赔得什么都不剩，最多两年也能翻身，这是底线。再说回小伙子买房的事，算一笔账：房子值100万，他攒了30万交首付。

其实他的净资产还是30万，只是多了70万的房产，同时也背上了70万的债。债务的增长是固定的，就是利息。资产的增长分两块。

一块是房子增值，5年内可以不考虑，因为5年内房子不好卖，按当时的形势涨不涨还两说。另一块是正常收入。

先算5年的短期账：5年内要还的债务是25万，他的收入除去生活开销，还能剩下25万吗？按当时的经济环境保守估算，能承担就买。

5年以后大概率会好很多，难就难在前五年。小伙子陷入了沉思。确实，在郑州打工，一个月能挣六七千的人并不多。

话题岔开了一下：小伙子为什么要买房？他先说，天天租房，最后不还是得买房吗？

再往深里想，他说自己在郑州好几年了，不买房肯定在这个城市待不下去。以前的公司里，有房的同事和没房的同事明显是两个阵营。

只要他没有房子，就没法和大家真正融到一块。这算是说到根子上了。房子背负了太多本不该有的东西，可以统称为焦虑。

每个人有每个人的焦虑，每个阶层有每个阶层的焦虑。精英阶层的焦虑并不比普通人小，只是焦虑的不是房子，而是公司上市之类的事。

大多数中产和普通人，其实是把焦虑寄托在了房子上。表面上看是担心房价涨跌，其实是对未来不确定的恐惧和不安。

说到这里，几个人都不吃了，看着我。我指着朋友说，老板有房有车有公司，他的焦虑肯定不是房子。

他焦虑的是两件事：一是怕掉下去，生意不好做，由奢入俭难；二是还想再往上爬一爬。中产和中产不一样。

资深律师、大公司总监这类中产上层，能和精英阶层搭上关系，万一掉下来，有人脉有资源，再起来比较容易。像这位老板这样的中产，够不着、搭不上话，掉下去就不好爬了。

所以我认为，评估自己的财富、规划未来，还应该加上焦虑这个变量，而且它是分母。资产大于负债的部分是分子，越大越好；焦虑是分母，越小越好。

小伙子的焦虑是房子，老板的焦虑一大堆。老板的分子虽然比他大，分母也大，一除下来，两人的财富值其实差不了多少。几个人听了哈哈大笑。

这虽是玩笑话，却值得细想。房地产承载了太多资源，成了普通人共同的焦虑。这个分母太大，让很多人对自己的现状感到迷茫。

但反过来想，就算没有房地产，难道就没有别的东西来承载这些资源了吗？不可能。只要有人的地方，就会有分化。

所以，把自己这个阶层的焦虑剥离出来，正确认识它、适应它、让它尽量变小，是更有意义的事。有人可能会说，这套理论和躺平很像。

确实，躺平之后焦虑很小，就算分子再小，生活质量好像还比很多人好一点。但我不赞成躺平。

焦虑可以扔掉一部分，这也很有必要，但不能完全视而不见。打个比方，一个100斤重的东西，用嘴咬着肯定承受不了；用手抱着，负担还是太重；想办法背起来，压力就小多了。

用最有效的办法去适应它，让分母变小，目的是在每个阶层里都能以更小的压力做该做的事，一步一步往上走，而不是躺平。其实我并不建议小伙子在这个阶段买房。

虽然当时房价有所回落，但买房减轻不了他的焦虑，反而会加重，对他的发展是一种阻碍。不过这话不能直说，得由他自己拿主意。

老话倒是可以说一句：“人无百岁命，常怀千岁忧。”没必要的焦虑只会白白降低生活质量和发展潜力，最好扔掉。

那一年以来的各项举措，都是冲着降低普通人的焦虑去的。政策见效需要时间，着急也没用。

心怀梦想是必须的，但也要多一份清醒，到什么山上唱什么歌，慢慢来。这就是我对普通人财富的认识：财富等于分子除以分母。

分子是无论短期、中期还是长期，都让资产的增长大于负债的增长，越大越好；分母是理清自己以及所处阶层的焦虑，越小越好。