2026年起，做好“潮水暴涨”前的准备？明年的房价或将超出预期

每一轮周期的底部，空气里弥漫的全是绝望的味道。身处其中的人满眼都是坏消息，反倒是多年以后回头看才发现，那个所有人都在叹气的至暗时刻，恰恰就是转折的前夜。

中国楼市走到今天，大概率正处在这样一个位置上。

从2021年恒大出事算起，这场地产寒冬已经持续了将近五年。碧桂园、融创、世茂、旭辉先后倒下，一度被视为行业模范生的万科也在生死线上来回拉扯。五十多家上市房企相继出现债务违约，行业的信用体系几乎被连根拔起。

2021年全国商品住宅销售面积大约16亿平方米，到2023年底已经缩减到不足10亿平方米。价格端同样不好看，相当一部分二三线城市的房价较高点回落了三成甚至更多，有些远郊盘的挂牌价已经退回到七八年前。

这轮下跌的冲击之所以格外猛烈，跟中国家庭独特的资产结构直接有关。中国家庭金融调查多年的追踪数据表明，国内居民家庭资产中房产占比长期维持在六到七成。房价每跌一个百分点，打掉的就是大多数家庭最核心的那块身家，消费意愿自然跟着一起往下坠。

五年的调整期放在全球房地产史里来看，已经不算短了。美国次贷危机后的房价从2006年的顶部跌到2012年谷底，前后也就六年。

中国这一轮出清的深度和时长，足以让市场消化掉相当一部分前期累积的泡沫。弹簧压到这个位置，势能其实已经蓄得差不多了。

进入2026年春天，政策面的信号变得密集且系统化，跟过去几年修修补补的节奏完全不同。最关键的转变在于中央对楼市的表述从2025年的＂止跌回稳＂正式调整为＂着力稳定房地产市场＂。前者是被动止血，后者是主动布局，背后的资源调配逻辑不在一个量级。

资金端的投入印证了这份决心。仅专项用于收储存量土地一项，总金额就已突破7700亿元。这笔钱直接从源头回收开发商手中闲置的地块，等于对悬在市场头上的那把隐性库存之剑来了一次强制拆除，硬生生把供给端的压力削掉了一大块。

购房成本也被压到了极限位置。首套商贷利率降至2.1%到2.6%的区间。做个对比就能感受到这个数字的分量——2015年上一轮去库存启动的时候，主流商贷利率普遍还在4.5%以上。眼下的购房资金价格，是中国商品房市场化三十年来的绝对地板。

广义货币M2在2024年已突破300万亿元，此后仍在持续扩张。天量货币池子总要找到出口，而存款利率一降再降、权益市场反复震荡的大背景下，能承接大规模居民资产配置的标的屈指可数。

不过必须泼一盆冷水：这轮修复绝不是大水漫灌式的全面普涨。刚出来的3月份数据就很说明问题——百城新房均价环比仅微涨0.05%，这点涨幅几乎全靠上海和杭州等极少数头部城市在撑。二手房那边更残酷，全国91个城市还在跌，只有7个城市录得上涨。

资金和人口正在极其精准地涌向少数几个目标。上海3月二手房成交一举突破3万套，是近三年来相当罕见的高位。北京同期14个新盘集中入市，成交量创下近一年新高。深圳和成都这两个人口持续流入的城市，部分热门盘又出现了千人摇号和开盘即售罄的场面。

这种冰火两极的根源，写在人口流动的趋势里。过去五年，长三角、珠三角和成渝城市群对全国年轻劳动力的虹吸效应不断加深。人口走到哪里，真实的居住需求就在哪里扎根，房价的根基就在哪里生长。那些每年人口净流出的地方，房子正在一步步褪去资产属性，变回水泥和砖头。

中国目前城镇化率大约67%，对比日本的92%、韩国的81%和美国的83%，中间还有接近二十个百分点的空间。未来十到十五年，仍会有大量人口从县城和乡镇迁入城市，但他们会高度集中地涌向有产业和就业的少数核心都市圈，而不是均匀地散落到每一座城。

另一个正在悄悄积聚的购买力值得留意。中国第一批大规模商品住宅建于1998年住房制度改革之后，到今天不少房龄已经超过二十五年。户型过时、管线老化、物业缺位——这批房子催生出来的置换升级需求，正在变成一股不容小觑的力量，而这股力量的集中释放才刚刚开始。

从更大的棋盘上看，2025年以来中美贸易摩擦持续加剧，美方多轮高额加征关税给中国出口型企业带来了沉重的外部压力。外需受阻的格局下，提振内需变成了一道绕不开的必答题。

房地产上下游关联着建材、装修、家电、金融等几十条产业链，保住它的基本面就是保住内需引擎的半壁。这也是今年政策力度远超以往的根本逻辑——不是为了保某一家房企，而是因为外部风浪越来越高，国内这台消费机器不能再熄火了。

对手里握着一线或强二线核心地段房产的家庭来说，当下最需要的可能就是耐心。利率在历史底部，政策还在持续加码，成交量的回暖信号已经相当清晰——后面的修复空间，大概率比你此刻的预期要宽。

如果你持有的是人口外流城市的老旧住宅或者远郊缺乏配套的投资盘，情况完全不同。趁着这波政策回暖、市场流动性有所恢复的窗口，认真考虑置换调仓，可能比咬牙硬扛清醒得多。不同资产之间的命运分化，接下来只会越拉越大。