“拆迁潮”又要重启了？自然部定调！2026年起6类房子或通通拆迁

近年来，城市发展的步伐不断加快，土地资源的价值愈发凸显，老旧小区的各类问题也随之逐渐暴露。曾经大规模的拆建模式逐渐远去，而自然资源部发布的 38 号文，让不少人重新关注到拆迁相关的话题。

这份文件明确提出，新增建设用地需优先保障重大项目与民生工程用地需求，不再将新增建设用地指标大量倾斜至房地产开发领域。这意味着城市未来的扩容发展，重心将从开发新土地转向盘活存量土地资源，而非单纯依赖新增农田建设用地。存量土地的盘活利用，必然涉及老旧房屋的改造与拆迁，这也为拆迁工作打开了新的窗口，但并非无差别全城拆迁，而是针对存在安全隐患、影响城市发展的特定房产精准推进。

政策的出台有着清晰的背景脉络。中央在去年多次强调，城市发展需转向内涵式发展模式，政府工作报告中也明确提出要高质量推进城市更新行动。住建部与自然资源部年初联合发布文件，为城市更新行动提供具体支持，核心原则是保留、改造、拆迁并行，其中拆迁仅作为辅助手段。38 号文正式落地后，市场对此展开了诸多解读，有人认为这将稳定房价走势，也有人担忧房地产开发企业将面临更大经营压力。这一政策的落地，实则标志着土地市场进入全新格局：新增建设用地规模被严格管控，存量土地的挖潜利用成为核心方向，闲置厂房、低效工业用地、老旧小区等都成为盘活的重点对象。

业内专家分析，过去城市发展多采用郊区 “摊大饼” 的粗放模式，如今这种模式已难以为继，城市发展需转而攻克城区内部的 “硬骨头”。拆迁工作不再是为了拆而拆，而是以保障安全、提升城市运行效率为核心目标。据相关数据统计，全国老旧小区数量超过 28 万个，涉及居民约 1.2 亿人。这些老旧小区普遍存在管网老化、消防设施不达标等问题，长期居住存在较大安全风险，也成为城市更新的重要突破口。

根据政策导向与实际需求，2026 年起拆迁工作将重点聚焦六类房屋，每一类都有明确的政策依据与现实需求，并非随意划定范围。

第一类是纳入国家、省、市重点功能片区规划范围内的房屋。城市建设过程中，核心商务区、滨江景观带、高铁枢纽等重大功能片区的规划落地，是城市发展的重要战略布局。一旦相关规划的红线划定，范围内的房屋需为片区建设让路。这类拆迁工作时间节点明确，推进过程相对平稳，直接关系到城市整体战略布局的落地实施。

第二类是涉及重大基础设施与公共服务项目用地的房屋。地铁线路、城市快速路、新建医院与学校等民生工程，是保障城市运行、提升居民生活品质的关键项目。这类项目的用地需求具有强制性，拆迁优先级较高，且以公益属性为主。居民对这类拆迁的配合度通常较高，因为拆迁后能换来更完善的公共设施与更便利的生活条件。

第三类是安全隐患突出的老旧小区。这类小区多为建成时间较久的普通住宅，内部管网老化严重，消防设施无法满足现行标准，部分房屋还出现墙体开裂、结构损毁等情况。经专业机构鉴定后，若确认不具备改造价值，继续居住将持续存在安全隐患。这类房屋拆迁后，通常会重建为配套完善、环境宜居的新型社区，切实提升居民的生活质量。

第四类是高危预制板房与 D 级危房。这类房屋大多建于 2000 年之前，预制板房的抗震性能较差，墙体易出现裂缝、渗漏问题，部分 D 级危房还存在地基下沉、结构失稳等严重风险。政策层面已明确要求对这类房屋实施 “应拆尽拆”，从根源上消除居住安全隐患，保障居民的生命财产安全。

第五类是城市核心区的低层老旧住宅与平房。城市核心区土地资源寸土寸金，但这类房屋普遍存在户型狭小、无电梯、基础设施落后等问题，与周边区域的城市功能、建筑风貌严重不匹配。拆迁后，土地将主要用于优化城市整体布局，而居民获得的拆迁补偿也会充分体现核心地段的土地价值。

第六类是黄金地段的城中村与棚户区。这类区域地处城市核心或重要发展区域，地理位置优越，但内部环境杂乱、基础设施薄弱，还存在消防、治安等多方面隐患，是存量土地盘活的重点领域。这类改造项目往往涉及数千甚至上万户居民，需要协调政府、开发企业、村民等多方主体，推进过程相对复杂，但完成后将彻底改善区域整体面貌，提升城市形象与居民生活水平。

与过去大规模、粗放式的拆迁时代相比，如今的拆迁工作呈现出明显的理性变化。过去拆迁常出现 “一户赔十套” 的情况，虽改变了不少人的生活状态，但也引发了过度开发、资源浪费等一系列问题。如今政策导向更注重品质与实效，楼市预期趋于平稳，多地旧改项目的签约率均保持在较高水平，上海、武汉、广州等城市的旧改项目签约率均超过 95%。拆迁阻力大幅降低，核心原因是居民的关注点从单纯追求经济补偿，转向了对居住安全、生活环境的更高需求。

城市更新与拆迁工作并非孤立推进，而是与保障房建设、民生服务完善紧密结合。杭州在推进城市更新时，打造民生服务综合体，实现公共服务一体化布局，让居民在家门口就能享受各类便民服务。东莞塘厦出让两宗人才房用地，总占地面积达 31 万平方米，建设周期为 3 年，且限售 3 年，3 年内不得转让；常平香港城地块由中建国际竞得，将用于建设安置房项目，切实保障拆迁居民的住房需求。

各地在政策落地过程中，也结合自身实际制定了具体细则，避免政策执行 “一刀切”。北京深化城市更新工作，推进核心区平房院落 2000 户退租，启动 20 万平方米危旧楼改造项目，完成 500 个老旧小区的综合整治。杭州印发城镇低效用地认定办法，将低效工矿仓储用地、城中村、老旧小区等纳入认定范围，建立动态更新的低效用地数据库。六安市自然资源局汇编相关政策文件，特别强调城市更新中的生态文明建设要求。承德政务局发布非金属露天矿山分层开采的相关数据文件，杭州生态环境局等部门联合印发中重型国四柴油货车淘汰补助细则，从细节上完善政策落地的配套措施。

拆迁工作的补偿标准与民生保障也有明确要求，补偿内容涵盖房屋价值补偿、搬迁补助、临时安置费、停产停业损失等，核心底线是确保居民的居住条件不低于原有水平，货币补偿标准不低于周边房屋的市场价格。丹东在老旧小区改造过程中，不仅推进拆迁重建，还同步改造供水管网 60 公里，整治 20 个小区、1.48 万户居民的居住环境；同时推进养老院改建、福利院康养楼建设，完成 840 户特殊老人家庭的适老化改造，让拆迁工作不仅是房屋的更新，更是居民生活品质的实实在在的提升。