南京新街口商圈寸土寸金，地上四层挤满了商铺。

但你可能不知道，在长江对岸的江北新区地底下，南京正在建一座比新街口大得多的“倒影城市”——131.2亿元砸下去，最深挖到地下50.8米，相当于把一栋18层高楼整个翻转、埋进土里。

140万平方米的空间里，要装进商业、地铁、停车场、管廊、隧道。一座地级市的建成区面积，也不过如此。

我认为这件事的看点不在“大”，而在于南京为什么要选择往地下走。这个问题的答案，可能比工程本身更有意思。

在“豆腐”里修宫殿

南京江北新区地下空间项目有个施工术语，叫“在豆腐里建宫殿”。负责施工的葛洲坝总工程师罗祯皆解释过原因：项目距长江最近处仅600米，施工区域处于长江漫滩，是典型的富水软土区，地下水丰富、土层松软不稳定。

站在旁观者视角来看，这个比喻很精准，但还不够。在这块地里建地下一层都费劲，南京要建的是地下七层，基坑最深达到50.8米。

什么概念？如果把一栋18层高的住宅楼倒过来插进地下，差不多就是这个深度。地面上任何一栋楼的重量，最终都靠地下的“根”撑着。而这个“根”就扎在饱含地下水的软泥层里。

项目的解决办法是地下连续墙——在基坑四周打入深度远超开挖面的混凝土墙体，把软土和地下水挡在外面。地连墙施工是第一步，也是最关键的一步。2022年1月，一期工程7个区段所有地下连续墙完工。

这一步走完，才真正进入往下挖的阶段。我觉得这里值得多说一句。很多报道喜欢强调“亚洲最大”“规模第一”这些标签，但真正决定这个项目能不能成的，恰恰是这些看起来没什么传播力的技术细节。

地连墙、降水、结构回筑——这些东西做不好，上面那些“最大”全是空中楼阁。

七层空间怎么排

一期工程总投资约131.2亿元，总用地面积29.66万平方米，包含12个地块及地块间道路。地下总建筑面积85.1万平方米。

地下七层不是按住宅层高来算的，而是按功能分区来划分。越往下，功能越“硬”。综合管廊、过境隧道、地铁区间段这些没法挪的东西放在最深层；往上是停车场和公共空间；再往上是地下商业和人行通道。

这个逻辑本质上是把城市里“不占地面”的东西，全部塞进地底。地铁4号线、11号线、13号线、15号线四条线的区间段和换乘站，全部汇聚在这个地下空间里。

我认为，这种设计思路的真正价值在于：它把土地的使用效率从“平面”变成了“立体”。

地面29.66万平方米，地下85.1万平方米，相当于凭空多出了近两倍的建设用地。对于江北新区这样正在快速发展的区域，这个账算得过来。

更深一层看，这个项目首创了以正负零作为地下与地上建筑投资及施工界面的建设方式。简单说，地下空间先建成、先封顶，然后地上楼宇再盖上来。地下是地基，也是地上建筑的“底座”。

131亿的账本

这笔钱怎么理解？一期工程131.2亿元只是地下空间本身的投资。项目采用的是PPP模式，也就是政府和社会资本合作。

2026年6月，这个131亿级PPP项目的保险正式中标，意味着全周期风险兜底机制落定。

深究背后逻辑就会发现，PPP模式在这里是一把双刃剑。好处是政府不用一次性拿出全部资金，能撬动社会资本参与。

但坏处也明显：一旦社会资本方资金链紧张，或者运营回报不达预期，项目就容易陷入“建建停停”的循环。

江北地下空间从2017年动工到现在，确实经历了不短的周期。这不是什么秘密，公开报道中也能看到建设节奏的起伏。

我觉得没必要回避这一点。大型地下工程本身就是长周期项目，受地质条件、资金安排、周边配套等多重因素影响。

真正需要关注的是，这个周期拉长之后，对周边区域的带动效应是否被延迟了。

地上地下的赛跑

2026年的进展值得留意。5月底的消息显示，新金融中心地块两大基坑B2层底板完成浇筑封闭，计划年底完成正负零浇筑，全面封闭地下空间。这意味着地下部分很快就能移交，地上新金融中心楼宇开始建设。

与此同时，德基集团在1月与江北新区签署了商业合作框架协议，将在江北地下城打造“德基时刻”体验式商业街区，有望今年开业。

5月，德基以1530万中标地下空间一期商业前期咨询服务，操盘的是约8.5万平方米的商业区域。

从旁观者视角来看，德基的入局是一个信号。德基在南京高端商业领域的运营能力有目共睹，它愿意进来，至少说明这个地下商业空间的区位和体量，在商业逻辑上是成立的。

但反过来想，商业能不能做起来，最终要看周边有没有足够的人口密度和消费力。江北新区还在建设中，短期内要支撑起一个体量堪比新街口的地下商圈，压力不小。

“新街口”的执念

聊到这儿，得说说江北的商业焦虑。南京主城有新街口、河西两大商圈，顶奢品牌和消费场景都集中在这两个地方。

江北新区2014年升格为国家级新区，但商业配套长期是短板，高端商业近乎空白，很多江北居民买好东西还得过江。

江北地下空间的规划，某种程度上就是在回应这种焦虑。定山大街被定位为“十里江山新潮街”，20米宽的中央活力带，市民通过电梯就能从地面进入地下空间和两侧高楼。

我觉得这个定位很务实。它没有说要再造一个“新街口”，而是用“地下+地上”的立体结构，解决江北核心区自身的商业配套问题。至于是不是能辐射整个江北甚至江南，那是建成运营之后的事。

真实情况远比表象更残酷的地方在于：地下空间建得再好，如果招商跟不上、人流起不来，它就是一个巨大的沉没成本。131亿不是小数目，每一平米都需要被有效利用。

地下城的终局

站在2026年回看这个项目，几个关键节点值得梳理。

地下连续墙完工是2022年的事，那是“能不能建”的答案。基坑开挖和结构施工是2024到2026年的事，那是“建成什么样”的过程。

德基入局和商业咨询中标是2026年上半年的事，那是“谁来运营”的信号。年底正负零浇筑如果能如期完成，地下空间就真正定型了，地面上开始长楼。

这个项目最终的成败，不取决于它有多深、有多大，而取决于它能不能把地下的空间，变成地面上的人愿意来的地方。

地下城不是终点，它是一座桥。桥的这一头是江北新区的土地价值，那一头是南京“拥江发展”的战略预期。

时间会给出答案。

官方新闻报道：

观点网：
https://www.guandian.cn/article/20260126/539729.html

南京日报：
http://njrb.njdaily.cn/h5/html5/2026-05/29/content_55_266770.htm

中国新闻网：
https://www.chinanews.com.cn/cj/2022/08-20/9832499.shtml