二手房成交量回落，但也开始越卖越快了

来源：市场资讯

（来源：丁祖昱评楼市）

8月28日，房贷政策迎来重大调整——最长年限由30年延长至40年。

新政出台后的第10天，杭州出现了一例贷款40年的案例，发生在二手房交易中。

政策的信号已经传递到二手房市场。

但从二手房市场成交本身，我们关注到一个关键信号。

重点20城累计成交连续四个月环比下降，市场进入高位休整期的同时，不少城市二手房套均成交周期缩短了。

二手房成交动能逐月放缓。

Pti普睿数智监测的20城数据显示，8月二手房成交面积合计1535万平方米，环比降9%，同比增5%。

这已是20城总量环比第四个月回落，与4月年内高点时的2030万平方米相比，已下降了24%。但尚未失速，整体成交仍能和2025年月均水平持平。1-8月累计成交13440万平方米，累计同比增长6%，增速明显收敛。

和新房相比，二手房成交仍然活跃。8月二手房成交规模是新房的1.59倍，1-8月累计成交是新房的1.33倍；累计同比二手增6%、新房降10%，剪刀差16个百分点。

具体到城市层面来看，有5个城市环比增长，分别是厦门、杭州、重庆、合肥和北京。其余15城全面回落，深圳、郑州、南京、天津跌幅居前，回调具有普遍性。

同比来看，多数城市8月二手房成交好于去年同期，同比上涨的城市有14个，占比达到了七成。其中，苏州、厦门、东莞、成都同比增幅都在20%以上。

前8月累计同比增长的城市有15个，其中涨幅在10%以上的城市就有11个。

从8月二手房成交规模来看，上海、成都、北京分列前三，三城合计483万平方米、占20城总量的31%。

具体来看：

• 上海以180万平方米居20城首位、同比大增19%。

• 成都紧随其后，8月成交174万平方米，环比微降4%，同比和累计同比增幅都在15%以上。

• 北京成交129万平方米，实现同环比、累计同比三项全正，三项增幅保持在5%以内。

相比之下，长沙、郑州、南京、青岛和佛山二手房市场压力更大一些，8月同环比均为负增长。在这几个城市当中，郑州和青岛累计同比仍然在下跌，且跌幅在20城中领先。

成交量回落的背后，我们再看二手房挂牌规模和套均成交周期变化。

先来看挂牌情况，第三方中介渠道反馈的数据显示，典型城市中，北京、上海、天津、合肥、中山二手房挂牌总量同比下行。上海库存75419套，同比下降23%；北京107829套，同比下降24%。

成都、西安、长沙、深圳二手房挂牌量还在增加，其中，成都挂牌高达209913套，同比上涨20%，二手房出清的难度仍然较大。

另一个观察维度来看，8月成交的二手房样本房源的套均成交周期，重点八个城市全线缩短。需要说明的是套均成交周期为第三方中介渠道提供的样本房源的成交周期均值，并非全市整体情况，但也为我们观察二手房市场行情提供了一个关键切口。

北京8月已成交的1389套样本房源，套均成交周期压缩到了56天，较上个月缩短了15天，为近一年成交周期最短的一月。

上海1930套样本房源套均成交周期为90天，比7月份样本房源成交周期缩短了21天，时隔34个月成交周期首次回落至100天以下，回到2023年年中的水平。

深圳、杭州、苏州、武汉、西安样本房源的套均成交周期都来到了阶段性低点。

成交周期缩短，是市场流动性的积极信号，买卖双方观望情绪有所弱化。很关键的一个因素是当前市场预期持稳，买卖双方价格预期达成共识，议价拉锯变少，“以价换量”的背景下，只要价格预期匹配，一些优质房源往往更快成交。

一个典型的案例是杭州。8月1237套样本房源平均成交周期是247天，为今年以来成交周期最短的一个月，成交套数前三的项目中，现售解禁红盘紫璋台成交的6套房源，套均成交周期只有79天。据三墩北片区中介小陶反馈，9月初紫璋台出了一套带装修溢价的房源，价格也合适，挂出不到一周便卖了出去。

从折扣率也可以看出，二手房“以价换量”仍然是主旋律。

典型城市样本二手房源的成交折扣率均值维持在85%-93%之间，北京、上海议价空间相对小，成交折扣率接近93%，相当于挂牌价打了九三折；深圳只有85.9%，购房者仍然有较大的议价空间。

综合8月二手房数据来看，当下二手房市场正表现出总量回落、成交周期缩短的特征。

值得重点关注的是，8月北京、上海同步落地楼市优化政策，叠加此前40年房贷年限新政的红利传导，政策效应的释放窗口正在打开，从数据来看，市场暖意已经提前显现：上海9月前7日二手房成交已突破5000套，较8月同期增长约8%。“金九银十”大概率迎来本轮政策效果峰值。

而这一轮行情，最核心的支撑仍将是“以价换量”与置换链条的改善。接下来二手房市场的结构性行情还会持续，性价比高、地段优质的房源，成交速度往往更快。