从今年开始，需做好“潮水暴涨”前的准备？明年房地产或超出想象

楼市这件事，最容易让人产生错觉的，就是把＂安静＂误以为＂死亡＂。调整跑了快五年了。

从2021年下半年的融资骤紧，到此后一连串房企暴雷，再到全国70城房价指数一路向下，悲观情绪积攒了太久。久到什么程度？

久到大多数人忘了一件最朴素的事——每个行业都有它自己的呼吸节奏，有出气，就一定有吸气。

2026年的春天，空气里多了一点不一样的味道。

先看顶层定调的措辞变化。2025年的关键词是＂止跌回稳＂，到了2026年全国两会，政府工作报告升级为＂着力稳定房地产市场＂。

国家明确了9字方针：控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量房用作保障房，深化公积金改革，推进＂好房子＂建设。

一个动词的替换，暗藏的是政策态度从被动接招到主动布局的转身。

数据这边也开始悄悄递信号。

2026年3月，全国百城新建住宅平均价格环比上涨0.05%，同比上涨2.24%；二手住宅环比下跌0.34%，但跌幅较上月收窄0.2个百分点，已连续第三个月收窄。

听起来是不是很微弱？没错，确实弱。但这就是底部最真实的样子——不是V型反弹，而是横在地上一动不动地积攒力气。

更值得琢磨的是城市之间的差距。从城市层面看，23个城市新房价格环比上涨，72个城市环比下跌；二手房方面，仅7个城市环比上涨，91个城市仍在下跌。

把这组数字摊在桌上，结论一目了然：所谓的回暖，只是少数几座城市硬扛着均线，绝大多数城市仍在原地蹲马步。

而蹲在最前面的那几座城市，正在透出信号。

核心城市中，上海二手住宅挂牌均价环比上涨，结束了此前连续33个月的下跌态势。33个月连跌之后第一次抬头，这件事的含金量，远超那0.05%的均价波动。

这就是为什么从今年开始，要做好＂潮水暴涨＂前的准备。注意，这里说的＂潮水暴涨＂四个字，并非是说全国房价又要齐涨齐落。

那个时代翻篇了，回不去了。它说的是在一片寂静里，一些被低估的核心资产，可能在很短的窗口期内被市场重新定价。

等大家反应过来，价格已经在另一个台阶上了。4月8日，北京一场关于＂核心资产趋势＂的活动上，两位重量级人物同台亮相。

一位是聂梅生。这位全联房地产商会创会会长、精瑞人居发展基金会主席，是行业里资历最深的老兵之一。她的话不绕弯子。

＂我认为，当前中国房地产市场底部已经形成，不会再出现此前悬崖式下跌、两位数大跌的情况，也不会出现系统性灾难。＂她给的理由很实在。

从规模看，去年全国商品房销售额仍保持在10万亿元量级，较历史高点回落幅度与GDP增速换挡基本匹配。十万亿的盘子，意味着这个行业仍然是中国经济不可或缺的压舱物。

还讲了一句很接地气的话。过去在房地产泡沫形成时期出台的抑制性政策，必然要逐步退出，＂一个人生病时打针，病好了不可能还继续打针＂。

把限制性政策比作打针，普通人一听就懂。这个比喻背后，其实是在告诉市场——抑制性的工具箱正在合上，激励性的工具箱正在打开。

另一位是任泽平。这位＂分析框架派＂的代表人物，给出的判断更直接。＂从房价来看，核心城市核心区域已基本筑底，下行空间有限。

长期视角下，认为具备上涨潜力。＂请注意他用的措辞——＂核心城市核心区域＂。八个字，一个字都不能少。

任泽平还给了一个更激进的政策建议。＂全国现在就可以全面放开限购，不必过度担忧。＂

他预计未来一两年一线城市远郊区会率先放开，大约三年左右有望全域放开。这话听着挺大胆，但放到当下的市场环境里，逻辑成立。

市场都已经冷成这样了，限购这件用来给狂热降温的工具，还留着干什么？把这两位的判断叠在一起，传递出的信息已经非常清楚——底部不是＂也许＂，而是＂已经＂；分化不是＂将来＂，而是＂正在＂。

那么，标题里的＂明年房地产或超出想象＂，到底超的是什么？不是说全国房价要再来一波普涨，让你老家那套五线城市的闲置房翻倍。

那种事不会发生了。它真正超出想象的，是优质资产的稀缺感会在存量时代被反复放大。

举几个真实的对照。

3月一线城市在京沪优质供给带动下，新房价格环比上涨0.55%，其中北京、上海受和樾望雲、颐海澐颂、金陵华庭等项目入市带动，新房价格分别以0.73%、0.53%的环比涨幅位居百城前两位。

这些数字，全都集中在那几个能数得过来的核心区域。

供给端正在快速收缩。自然资源部38号文明确＂新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发＂，2026年以来全国房地产经营性用地成交建筑面积同比下降23%。

土地这一头被掐住，意味着核心城市的核心地段几乎不会再产生新增供应。物以稀为贵这句老话，在这个时间点格外刺眼。

需求这一头也在悄悄换挡。＂刚需越来越少，改善越来越凶＂——这句话不是口号，而是真实正在发生的代际更替。

新版《住宅项目规范》落地后，所谓＂好房子＂的标准被显著提高，按旧标准建成的住宅自然被压在底层，按新标准建成的住宅则站到了价格阶梯的顶端。

所以＂超出想象＂这四个字，超的是这种代际之间的价差，超的是稀缺资产被重新定价时的速度。

普通人面对这场变化，需要在三件事上想清楚。

第一件，把自家的房子放到地图上量一量。是核心城市的核心地段，还是人口持续外流县城里的老破小？前者是可以握住的压舱石，后者更像是漂在水面上的浮木。两者的命运正在彻底分开，没有中间地带。

第二件，别再用＂普涨思维＂看市场。一线城市凭借资源优势保持市场活跃度，强二线城市核心区域有望延续良好表现；普通二线及三四线城市坚持以去库存为主要目标。两条赛道，两种命运，已经不是同一场比赛。

第三件，看懂政策的优先级。整轮政策不是为了刺激房价再度起飞，而是为了让风险有序出清，让市场回归到与居民收入和城市基本面相匹配的轨道上。

指望大水漫灌的人，注定会失望；看清结构性机会的人，可能在这一轮拿到入场券。

回到那个比喻。潮水真的要来，但它有自己的方向。它只往人口在涌入的城市流，只往产业在集聚的区域流，只往品质在升级的产品流。

岸上的人若还拿着旧版地图找路，浪打过来时，连舢板都未必握得住。

风向，已经在悄悄转了。等到岸边的人都看见浪头时，能上船的位置，往往就只剩下站票。