经济学家马光远：根据国际经验，房地产再回到上一轮高点需要10年

马光远7月2日发文的核心其实是三层意思：市场进底部区域了，但到底不等于回暖；未来不是普涨而是长期分化；参照国际经验，从见顶到重返上一轮高点大多要十年以上。

回顾国际经验，一个国家房地产市场从见顶调整，到重新回到上一轮高点，大多数都需要十年以上。关键在最后一句，很多人只记住了＂十年＂，却漏了他真正想强调的分化。

为啥我说＂十年＂这两个字容易被误读？因为它是全国大盘的平均概念，不是你家那套房的判决书。

把一线核心地段和三四线远郊房源搅在一起算平均，本身就没意义。这就好比说全班平均分及格，不代表每个人都考了六十分。

马光远自己也划了线:真正能够持续恢复的，是包括一线和强二线在内的少数城市，以及这些城市里的优质地段和优质楼盘。那这个＂十年＂到底怎么算出来的？

我更愿意把它拆成两个变量看。一是修复的绝对幅度，跌得越深，爬回去自然越久。二是需求的续航力，也就是人口和产业还在不在。

前者决定坡有多陡，后者决定谁能爬上去。日本泡沫破裂后全国拖了很多年，可东京核心区跌幅始终有限，靠的就是人和钱没走。

这两个变量，才是判断你家房子的真正标尺。有意思的是，马光远特意点了个时间坐标:中国房地产已经进入这一轮调整的第六年，因此，不认为未来几年会再次出现全国房价普遍大涨的行情。

第六年这个说法很讲究，从2021年见顶算起，到今天正好走过了大半程。这意味着最痛的主跌浪大概率已经过去，但也别指望明天就V型反转，这跟前几轮救市一两年就见效的老经验，完全不是一回事。

为什么这次不能照搬老剧本？我的理解是病根变了。2015年那波靠去库存加棚改，需求还在，情绪一稳就起。

这次最大的变量是收入预期。以前大家默认工资涨到退休，现在不少人对三五年后的饭碗心里没底。

当这种＂永续现金流＂的安全感松动，再多利好也得先过信心这一关。政策底和市场底之间的那段背离，本质上就是信心的滞后。

而数据其实已经在悄悄回话。今年前五个月，一线城市新房和二手房价格陆续转正，5月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.7%，降幅比上月收窄0.4个百分点。

其中，上海上涨3.2%。上海能率先转正，恰恰印证了那句话——核心资产先醒。

而三线城市仍在补跌，三线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.2%，降幅扩大0.1个百分点。一涨一跌之间，分化的裂缝清清楚楚。

再看成交结构，比价格更能说明问题。上半年市场呈现出一个鲜明特征:二手房明显跑赢新房。

二手住房市场表现明显优于新房，多数城市同比保持增长，置换链条畅通成为激活市场循环的关键。这背后是＂卖旧买新＂的改善需求在流动。

说白了，真正在动的是那批想住得更好的人，而不是当年闭眼加杠杆的投机客。市场的驱动力，已经从赌涨换成了自住。

供给端的变化同样值得琢磨。上半年新房供应大幅收缩，上半年50个典型城市累计新增供应4697万平方米，同比下降23.1%，供给约束进一步强化。

房企不再盲目扩表，主动把水龙头拧小。这其实是行业自我出清的健康信号，先把库存这个堰塞湖消掉，价格才有企稳的地基。

机构也判断，全国房地产市场整体延续＂L型触底、跌幅收窄＂的筑底行情。那普通人到底该怎么办？我给三类人各说一句。

刚需族别再等所谓的右侧信号，楼市不像股市价格连续，你心仪的户型现在可能就挂着合适的价；遇到对的，出手不亏。置换族最好先卖后买，趁流动性修复期动手，折价空间小。

纯投资的，眼下真看不到大城市有诱人的机会，别急着进场，时代红利已经不在这条赛道了。说到底，＂十年论＂不是在唱衰，而是给还幻想暴富的人泼盆冷水。

那个靠高周转、靠情绪推着走的旧高点，已经是封存的历史切面。未来的中国房地产，不再是＂全国一起涨＂，而是＂核心资产越来越值钱，普通资产持续分化＂。

看懂这句话，比纠结十年这个数字重要得多。我自己的判断是，接下来会走＂止跌—企稳—回暖＂三段路，现在卡在第一段末尾、第二段开头。

企稳只是时间问题，可能几个月也可能一年；但普遍性回暖的信号，目前真没看到。对每个普通人来说，放下一夜暴富的执念，认清城市分化的大势，让买房回归＂住＂的本源，才是熬过这漫长周期最稳的活法。

#上头条聊热点#