近期，瑞银一份关于中国住房市场的调查报告引发广泛关注。

该报告基于对全国 2500 名受访者的调研，以 7 页篇幅呈现了当前住房市场的诸多现象。

同时，市场对高盛等机构的相关分析亦有讨论，相比之下，瑞银报告因篇幅精简更易被大众接受。基于该报告内容及市场实际情况，进行个人的一些理解分析。

购房意愿整体低迷与结构分化并存

瑞银报告指出，当前购房意愿处于低位，不买房的比例创下 11 年以来新高，约48% 的受访者放弃了购房计划。

在租房人群中，大概73% 选择继续租房，较 2024 年上升 8 个百分点。这一数据反映出住房市场情绪的整体降温。

从调研范围来看，瑞银的 2500 名受访者样本可能更多集中于相对发达地区，对低线城市的覆盖存在局限，这使得部分购房意愿可能未被完全捕捉。

在一些三四线城市，仍有部分人群因对市场底部存在预期，或受传统观念影响，尚未完全放弃购房想法，只是处于观望状态。

若聚焦于一二线城市，购房意愿的低迷更为显著。这些城市房价基数较高，购房成本对家庭财务影响更大，使得更多人在决策时更为谨慎，放弃购房计划的比例超过 50%左右。

从年龄结构看，25-34 岁的青年群体购房意愿下滑明显，该群体中有 12% 有购房计划，较 2020 年下降 40 个百分点。

这与青年群体面临的杠杆压力、就业形势以及对未来预期等因素密切相关，家庭负债率的持续攀升也在一定程度上抑制了其购房动力。

区域差异显著，部分家庭资产缩水

报告显示，差不多47% 的受访家庭因房价下跌面临财富蒸发，房价水平出现不同程度的回落。具体而言，一二三线城市二手房价格分别回落到 2021 年、2018 年和 2016 年的水平。

不过，不同城市的实际情况存在差异。部分二线城市房价回落幅度较大，如郑州等城市，房价水平甚至回到了 2015-2017 年区间。

东北部分城市由于此前房价已处于相对高位，当前回落幅度更为明显，远超报告中提及的时间节点。

一线城市房价表现相对复杂，虽有数据显示相比去年 9 月小幅反弹，但二手房市场仍处于调整阶段，2017 年之后入市的部分房源，当前价格已低于购买时水平。

从市场规律来看，房价的调整并非完全受限于首付比例等因素。尽管有观点认为首付比例构成房价下跌的底线，但实际市场中，部分区域房价跌幅已超过 30%，伴随而来的是法拍房数量增加等现象，反映出市场调整的复杂性和深度。

从产品到区域的多层次差异

当前住房市场的分化特征日益明显。一方面，一线城市豪宅市场表现相对稳健，如上海部分高端项目虽定价较预期有所下调，但仍实现了一定程度的去化。

另一方面，刚需盘去化压力较大，去化率不足 30%。

三四线城市及以下市场面临更大挑战，返乡置业需求同比大幅下降，部分城市降幅高达 55%。

尽管地方推出了首付分期、低首付等促销政策，但市场反应平淡，反映出购房者对这类区域市场的信心不足。

“刚需” 概念的界定也随着市场变化而受到关注。传统意义上的刚需更多指向基本居住需求。

而当前市场中部分被冠以 “刚需” 之名的大户型产品，实则已超出基本居住范畴，反映出市场宣传与实际需求之间的偏差。

区域分化同样显著，即便是二线城市，成都、杭州等与武汉、郑州等城市的市场表现也存在差异；同一城市内部，不同区域、不同学区的房源价格走势亦不相同。

所谓 “核心区域” 的抗跌性，更多体现在调整幅度和恢复节奏上，而非绝对保值，在整体市场下行周期中，多数区域仍难以避免调整。

信心与政策效应的双重变化

消费者对住房市场的预期持续走低。瑞银报告显示，48% 的受访者明确放弃购房计划，租房人群中选择继续租房的比例大幅上升。

这种预期的形成，与房价持续调整、就业形势变化、居民收入预期等多重因素相关。

对房价走势的判断也呈现明显分歧，42% 的受访者认为未来一年房价将下跌 15%，关于触底时间，44% 认为在 2026 年，28% 认为在 2027 年。

这种预期的差异，反映出市场对未来经济环境、政策效果等方面的不同判断。

消费者对期房的态度发生明显转变，71% 的购房者仅考虑现房，而 2022 年这一比例为相反状态，反映出购房者对房屋交付风险的担忧加剧。

同时，尽管政策层面推出了降低利率、下调首付等措施，但居民杠杆率已处于较高水平（报告数据为 62.3%，部分分析认为实际可能更高），政策对市场的刺激效应有所减弱，消费者对政策的预期也趋于理性。

瑞银报告提及的第四代住宅、智能家居等产品趋势，反映出市场对居住品质的需求升级，但这类需求的释放仍依赖于整体市场环境的改善。

国家收储计划、房企格局变化等因素，也将在中长期影响市场供给结构和发展模式。

总体而言，住房市场正处于深刻的调整周期，其走向受到经济基本面、政策调控、市场信心等多重因素的综合作用，不同区域、不同产品的表现将持续分化，呈现出复杂的演进态势。