这几年,关于高层住宅的话题越来越引人关注。先是住建部出台新规,规定住宅限高80米,26层以上的超高层住宅不再审批;接着5月份,李嘉诚旗下北京玉翠园项目7折抛售,开盘不到一年就降价近百万。
再加上深圳超高层豪宅火灾致一人坠亡、山东聊城高层起火四个儿童被困的新闻,不禁让人想问:高层住宅小区真的会沦为“贫民窟”吗?
说出来你可能不信,中国房地产最大的 "韭菜",可能就是那些掏空六个钱包买高层,尤其是在小城市买高层住宅的人。
就拿贵州的花果园来说,这个号称 "亚洲第一大楼盘" 的地方,有300栋40层高的建筑,30层以下的住户每天只能晒到一两个小时的太阳。
更夸张的是,这个能容纳50万人的超级社区,高峰期打车得提前两小时,要是遇上盗窃案,破案难度简直像大海捞针。
有人可能觉得,豪宅总该安全点吧?其实不然。去年深圳一栋超高层豪宅起火,过火面积在27到31层,消防人员开着101米的超高消防车去灭火,足足花了4个小时才把明火扑灭。
贵州花果园
要知道,这种101米的云梯消防车全国就40台,绝大多数小城市根本没有。你说住在这样的 "钢筋森林" 里,能安心吗?业内人都在说,这些高楼20年后大概率会变成香港那样的 "鸽子笼"。
为什么会这样呢?咱们得从高层住宅的 "致命伤" 说起。
首先,高层住宅有三个 "特别集中":修建时间特别集中、修建地点特别集中、购房人群年龄特别集中。而且,高层住宅的电梯、供水、电路这些设备,寿命大多在15到20年之间。
现在很多高层都是2000年以后建的,到2030年就会迎来集中 "衰老潮"。就算是2008年 "4万亿" 政策推动建设的新城,最晚到2040年也得大规模维修了。
到时候电梯三天两头坏、底商全部瘫痪、物业直接跑路,这些都不是开玩笑的。有人说,不是有住宅维修基金吗?
问题在于,高层住宅的维护成本是呈指数级增长的,可业主达成共识的难度却是几何级上升,这就是个典型的 "囚徒困境"。
就说换电梯,5层的老楼协调10户人家就行,33层的高楼却得说服264户。上海有个高层小区,光是商量换电梯就用了6年时间。你想想,这么折腾下去,多少高层住宅的物业最后只能荒废掉?
更要命的是,高层住宅的容积率动不动就5.0以上,拆除成本远远超过收益。像北京天通苑、回龙观这些大型社区,还有高铁沿线密密麻麻的高层住宅,将来根本没人愿意拆。它们的结局可能不是贫民窟,而是无人问津的 "鬼城"。
说到底,高层住宅的困境是城市化快速发展的代价。日本的经验就很能说明问题:房子会老,人也会老。
当楼宇老龄化遇上人口老龄化,会出现一个让人意想不到的结果:现在年轻人背着30年房贷买高层,等30年后还完贷款想退休时,会发现大家都在卖房养老,可卖房子的钱根本不够养老。
现在上海、北京这些老龄化比较早的城市,已经有老人卖掉学区房了,但他们不敢留在一线城市享受优质医疗资源,只能跑到广西、河北这些物价低的地方 "降维养老"。
"30年房贷换40年房龄",可能真的会成为这一代人的集体印记。
想想看,当年咱们挤破头买高层,以为是买了 "城市名片",结果可能买的是 "未来的负担"。随着时间推移,这些高楼大厦可能不再是身份的象征,而是需要不断投入金钱和精力的 "烫手山芋"。
所以,买房这事真得好好琢磨。尤其是在小城市买高层,更得三思而后行。毕竟,谁也不想几十年后,自己倾其所有买下的房子,变成无人问津的 "钢筋废墟"。
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更新时间:2025-07-03
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