小产权房,彻底失去未来

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又是一记重击!

昨天,广东省自然资源厅印发《关于加快解决国有建设用地上不动产登记若干历史遗留问题的指导意见》,文件以最严厉的措辞宣告:“对‘小产权房’、违反永久基本农田和生态保护红线管控要求建设等情形,一律不得登记。”

这份将于8月4日施行的文件,彻底粉碎了数万小产权房业主的最后一丝幻想。

广东省此次出台的新政,堪称对小产权房开始真刀真枪地“清剿”。

此前小产权房虽然也不能过户、不能办证,但政策层面却也是一直没有明确表态。因而像深圳这样的外来人口大城市,小产权房的交易一直在暗地里红红火火的进行着。

直到2024年10月,深圳进一步收紧政策,明确禁止股份合作公司为小产权房交易背书,同时叫停公证机构和律师事务所的见证服务。

到如今,广东省率先颁布明文规定小产权房不得登记,算是彻底给判了死刑。广东只是先行者,全国推行是早晚的事。


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此次广东新规划出了三条不容逾越的政策红线

严禁通过登记将违法用地或违法建设合法化;

严禁将按正常报建手续办理的项目通过历史遗留问题进行处理;

对“小产权房”等情形,一律不得登记;

深圳规划和自然资源局的回应更为直接:“小产权房、统建楼等属于违法建筑,不适用本次政策。”正是这一表态,彻底封死了小产权房转正的最后通道。

当然,此前受政策打压和行情下行的影响,小产权房市场本就已陷入崩盘边缘。

很多被高价小产权房,如今价格一落千丈

比如在深圳沙井,一位业主哀叹:“高峰期175万买来的,3万多一平,现在腰斩都不止。” 而深圳历史上最贵的小产权房——华侨城白石洲旧改项目,其回迁指标价格从巅峰期的13万/㎡暴跌至如今的5万/㎡左右,跌幅超过60%

更残酷的是,流动性已几近枯竭——2024年链家数据显示,小产权房平均成交周期从3个月延长至18个月,急售房源需降价40%。

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小产权房的终局已经清晰可见,未来将呈现两种分化路径:

局部转型的可能性仅存在于极小范围。2024年深圳启动历史遗留建筑确权试点,允许符合条件(2004年前建成、未占基本农田等)的小产权房补缴地价转为保障性租赁住房,但补缴比例高达地价50%-100%

目前仅10个片区纳入试点,且需经历1-3年审批流程。

彻底消亡则是大多数小产权房的宿命。2025年《深圳国土空间总体规划》已明确“严控增量、消化存量”的主基调,村委统建楼转正可能性趋近于零。

同时,深圳计划在2025年供应2万套共有产权房(价格约为市场价60%)和6万套人才房,将直接分流小产权房市场需求。

在这场小产权房的寒冬中,这条产业链上的群体命运都在被残酷改写。

普通购房者:深圳一位投资客的经历颇具代表性。在龙华某统建楼,业主通过伪造合同将同一房产卖给3个买家,最终仅首付款人获法律支持,其余买家损失超500万元。 如今,他们手中的购房合同形同废纸,房子既无法转手,也难以获得拆迁补偿。

城中村村民:租金收益被锁死,融资通道断裂。东莞凤岗已有小产权房业主开始集体维权。这些依靠“租房养老”的群体,如今连翻新投资都望而却步。

开发商与投资者:城市更新项目急刹车,依赖小产权置换的旧改项目陷入僵局。2024年宝安沙井拆除12栋违建,涉及2000户投资者,平均补偿仅购房款的15%。 早期投资者(2015年前购入)或能通过旧改获利,但2020年后入场者面临资产归零风险。

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小产权房的最大软肋在于其法律保障的先天缺失

在司法实践中,小产权房纠纷陷入“起诉难”困境。自2022年起,深圳法院主流观点已转向不予受理小产权房纠纷,被驳回的案件甚至包括租金、回迁权益等基本诉求。

随着深圳最后一批小产权房投资者在维权无门中离场,东莞凤岗的集体抗议声逐渐消散,一个时代的终结已成定局。

那些曾以“博拆迁”为梦想的购房合同,如今在法院档案室里积满灰尘;曾见证过一夜暴富神话的城中村,最终在推土机的轰鸣中归于尘土。

政策铁腕之下,500万套深圳小产权房如同建立在流沙上的城堡,终究难逃倾覆命运。

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更新时间:2025-07-12

标签:财经   产权   未来   深圳   政策   广东省   投资者   业主   项目   东莞   地价   自然资源

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