北京五环外彻底“脱”了？两类人完全解除限购，京城楼市将沸腾？

8月8日晚间，北京住建局和公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，主要涉及两大块内容，一是公积金贷款额度、首付比例等进一步放宽，二是五环外限购政策大幅松动。在我看来与限购有关的内容在本次北京楼市新政中更为重要。

北上广深向来是中国楼市的风向标，限购、限售、限贷政策是最严厉的，但2021年下半年以来国内楼市深度调整，各地松绑楼市，一线城市也不例外。广州率先取消了所有限购，深圳非核心区域的限制已经很少，唯有京沪两地全域保留限购政策。

不过，即日起北京非核心区域购房政策出现重大变化。根据《通知》精神， 我们能归纳出两个要点。

第一，北京户籍家庭或个人可以在五环外任意购买住房，没有套数限制。

第二，非京籍家庭或个人，满足在北京至少连续缴纳满两年社保或个税，可不受套数限制在五环外购买住房。

这次购房政策调整后，北京五环外基本上是全“脱”了。

户籍人士不用多说，立马可以毫无限制地购买住房，非户籍人士只要连续缴纳两年社保或个税就能享受和户籍人士相同的待遇，对想要在五环外买房的人而言两年社保或个税不算什么难事。而且我估计未来购房政策还有可能进一步优化，即对非户籍的社保、个税限制将被取消。

北京之所以要调整五环外限购可能与近期当地楼市“后劲不足”有关，属于提前布局、释放一部分需求。

去年4月北京对五环外放松过一次限购，二手房成交量立马同比上涨33%；今年以来新房销售总体与去年持平，二手房成交超过10万套，同比增长12%。不过，7月新房和二手房市场都出现了转弱迹象。

7月底高级别会议召开，再次定下要推动房地产市场止跌回稳的基调，明确要求“高质量开展城市更新”，并将“加大‘好房子’供应”作为构建房地产发展新模式的核心抓手。

北京根据地区楼市现状率先落地优化政策，接下去另一座超一线城市上海可能会跟进，对标北京非核心区域政策，可能会取消上海外环外住房的购买套数。

北京的楼市新政会不会取得效果呢？理论上来说至少在短期内能拉动一波新房和二手房的销售。

根据数据统计，2025年1-7月，北京新房销售套数中“五环外”住房占比超过八成，二手房成交套数中的“五环外”占比也在一半以上。这意味着“五环外”其实是北京楼市的主力成交区域，新政是对症下药。

“五环外”均价和总价较低，加上公积金和商业贷款首付比例、利率均处于历史地位，“上车”压力不算太大，未来的几个月里，无论是“五环外”新房还是二手房，占北京成交总套数的比例必然继续上升。

不过，相比过去针对“五环外”的松绑措施，效果可能没那么明显。我们注意到，这次政策调整本质上是对“存量”买家的放松，涉及的家庭或个人本来就有在“五环外”买房的资格，只不过之前有购买套数限制，现在没有了。

之前的政策带来了“增量”买家，尤其是将非户籍在京购房的连续缴纳社保、个税年限从5年放松至2年，赋予了部分原本一套都不能买的人的购房资格。

长期来看，我还是坚持之前的观点。

未来楼市将出现明显分化，包括城市与城市之间的分化，以及城市内部不同区域之间的分化，大的原则是好地段、好配套、好品种的“三好”住房永远是“香饽饽”，其中好地段最重要；相反，大部分普通区位的住房会彻底失去金融属性，遵循汽车、手机等纯消费品的价格变化规律。

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