2025年3月31日那天，很多老万科人都说“像被雷劈了一样”，

财报发布那一刻，震惊的不只是投资圈，还有整个中国房地产行业，

494.78亿元的亏损、1582.8亿元的短期债务、3612.8亿元的总有息负债，高管集体辞职，股价狂跌，

那一刻，万科不是在走下坡路，而是被一脚踹进了冰窟窿里，

这个曾经被誉为“房地产行业灯塔”的企业，就这样在大众眼前，一步步塌了下来。

国民房企到亏损王

时间拨回到1991年，万科在深交所敲钟上市，成为最早一批公众房企，

当时很多人买万科的股票，是奔着“稳健”两个字去的。

郁亮曾说过一句话：“我们不是暴发户，我们是实业家。”

可三十年后，这位曾经低调内敛的“实业家”，交出的2024年年报，却写满了一个大企业衰败的全过程。

这一年，万科的净利润直接转负，亏了将近500个亿，成为A股市场披露亏损金额最大的上市公司。

这并不是一次偶发事件，它背后隐藏的是多年积压的债务、看走眼的城市布局，

还有一场被称为“合伙人制度失灵”的内讧。

管理层的大撤退

很多人没想到，3月的这个财报，不只是亏损那么简单，更大的地震来自高层。

董事会公告一出，三位核心高管——董事长郁亮、总裁祝九胜、联席总裁朱旭，同一天宣布辞职。

外界一度以为只是正常的人事更替。但内部人透露，这背后其实是一次“主动切割”。

“财务雷太大了，谁都不愿意背这个锅。”

要知道，郁亮曾被誉为“王石的接班人”，2001年进入万科，做了20多年。

他跟祝九胜、朱旭三人搭班子已有多年，这次是彻底谢幕。

更有意思的是，他们在辞职前几个月，就已经陆续减持了持有的万科股票。

虽然合法合规，但在市场眼里，这不啻于一种“套现式撤离”。

这不是换帅，是全体高管“集体弃船”。

财务，如今满地是坑

从财报中，我们能清晰看到万科的问题早已埋下。

2024年，万科营收3431.76亿元，同比下滑26.32%。

这个数字看着还行，但仔细一看利润部分，直接大跳水，亏损494.78亿元。

现金流也很紧张，虽然年末账上还有800多亿现金，但短期债务高达1582.8亿元。

也就是说，现金还不够还今年一年到期的债，现金短债比只有0.66。

什么意思？就是拿着一百块钱的现金，要还150块的债。

财务专家看完直摇头：“这已经是红色警报了。”

万科对外的说法是，巨亏主要来自三方面，

存货跌价准备81亿，坏账264亿，以及一些资产出售和股权投资亏损。

这些“解释”，市场并不买账。

大家更关心的是——怎么之前没看出这个窟窿这么大？

战略看错了方向

很多万科老员工都知道，这几年公司内部就一个核心词：下沉市场。

从2019年起，万科开始大幅布局三四线城市，

因为一二线城市地价高、利润空间小，公司想在下沉市场找“新增长点”。

但问题是，三四线的房子不好卖。

特别是2022年开始，全国楼市冷风不断，棚改红利结束，人口回流趋势加剧。

结果是万科手上大量库存项目积压，销售回款越来越难。

另外，万科曾被认为“只做刚需盘”，可到了2023年，刚需盘也不好卖了。

年轻人不结婚、不买房，改善型客户才是主力，

我们十年前的战略，在今天全错了。一位万科中层这样说。

补不住窟窿

万科的大股东——深圳地铁集团，

从2024年2月开始，连续几次通过股东借款方式给万科输血，金额累计超过100亿元，

但这些钱，不过是杯水车薪。

万科的债，像一座雪山，100亿只够堵住其中一个山口。

到了年底，债务滚雪球越滚越大，连深铁也开始吃力。

据接近深铁的人透露，深铁一度考虑直接入主接管，但“万科的摊子太大了，历史遗留问题太多。”

即便如此，2025年开年，深铁还是站了出来，

董事长辛杰从深铁直接空降万科，接替郁亮的位置，

用一位业内的话说：“这是政府亲自下场救万科了。

王石回来，但已来不及？

2024年下半年，已经退休多年的万科创始人王石突然频繁出现在公众视野。

他先是几次公开在视频里表达对万科的担忧，

又在社交平台上喊话：“当初能扛下来，这次也一定可以。”

业内纷纷猜测，王石是不是要“回归主导”？

知情人士透露，他并未正式介入万科事务，而是私下为万科牵线搭桥、协调资源，希望老东家不至于倒下。

有人评论：“王石像个退休父亲，看着家里出事了，忍不住又回来撑一把。但这一次，太晚了。”

合伙人制度的“正反面”

万科曾被无数企业学习的“合伙人制度”，如今被业内反思。

这种制度在高速扩张期的确高效：每个区域负责人像CEO一样，能快速决策。

但当市场进入下行周期，这种分散式结构反而变成了包袱。

一位参与过项目风控的老员工说：“大家都拼命拿地，扩张、跑马圈地，但没有人敢‘踩刹车’。

因为大家都被KPI捆住了。”

当销售回款开始掉头下滑，项目开始亏钱时，没人知道怎么收手。

公司像一辆踩坏刹车的卡车，冲进了下坡路。

接下来怎么办？

万科股价在过去一年腰斩，投资者损失惨重。

年报发布后，多家机构下调评级。有人甚至说：“万科成了大盘的‘拖油瓶’。”

但也有一线希望，2024年底，万科成功卖出一批非核心资产，包括部分物流地块和商业项目，

总计回笼资金超过百亿元，公司表示，会把这些钱用于偿还短期债务。

2025年政府的房地产救市政策也开始逐步落地，

部分城市限购松动、信贷宽松，有望为万科赢得一点喘息机会。

业内普遍观点是：万科还没到“倒闭”的边缘，

但如果接下来一两年不迅速完成瘦身、止血、转型，那也只会是“慢性失血”。

万科，能否迎来“第二次重生”？

很多人不解，为什么一家有如此深厚根基的大企业，会走到今天这一步？

答案其实很简单：房地产行业变了，万科没跟上节奏，

从狂飙突进到紧急刹车，从市场明星到资本弃子，万科这场跌落，是整个行业的缩影。

2025年，是万科决定命运的一年。

如果它能重新找回节奏，或许还能像十几年前那样，在危机中破茧重生，

但如果依然“慢一步”，那它可能就真的变成了一个时代的背影。

文编辑：X

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