定了！四中全会公报首提房地产，开启未来5年楼市发展新征程

2025 年 10 月，第二十届中央委员会第四次全体会议公报正式发布，其中将房地产相关表述置于 “加大保障和改善民生力度” 重要板块，明确提出 “推动房地产高质量发展”。这是四中全会公报首次对房地产进行直接定调，标志着我国房地产行业发展逻辑的根本性转变，为未来五年楼市发展划定了清晰航向，开启了从规模扩张向质量优先的新征程。

此次全会对房地产的定位突破具有历史性意义。回顾历届四中全会，房地产或隐含于宏观经济论述中，或侧重法治保障与民生底线，而二十届四中全会首次将其系统性纳入 “保障和改善民生” 与 “共同富裕” 框架，实现了定位的质的飞跃。这一转变意味着房地产已从单一的经济刺激工具或基础民生保障载体，升级为与新型城镇化、消费升级、区域协调发展等国家战略协同联动的关键环节，凸显了中央构建行业发展新模式的坚定决心。其背后是对行业发展阶段的深刻研判：我国城镇化率已突破 66%，住房自有率趋于饱和，市场供求关系发生根本性变化，居民需求从 “有没有” 向 “好不好” 的转变日益凸显，传统发展模式已难以为继。

政策体系的系统性重构为新征程奠定了制度基础。全会确立的 “回归民生本位” 导向，已通过多层次政策 “组合拳” 落地见效，并将持续深化。在需求端，“四个取消”“四个降低” 政策精准发力，全面取消限购限售等行政约束，通过契税优惠、利率下调等措施降低购房成本，2024 年增值税新政更激活了二手房市场流通。供给端则以 “两个增加” 补位，新增 100 万套城中村改造项目，将 “白名单” 项目信贷规模增至 4 万亿元，形成精准供给格局。更具长远意义的是 “人、房、地、钱” 要素联动新机制的建立，通过土地供应与人口需求动态匹配、金融资源合理配置，从源头上防范盲目扩张风险，为五年发展筑牢制度屏障。

未来五年楼市将呈现 “总量趋稳、结构优化、区域分化” 的鲜明特征。从总量看，商品房销售面积将进入 10 亿至 11 亿平方米的平台整理期，较此前高峰期显著回落，但销售额有望依托产品升级实现温和修复，2030 年或回升至 12.5-13 万亿元区间，折射出从规模到质量的转型本质。区域分化将成为最突出的市场特征：一线及强二线城市凭借人口流入与产业优势保持需求韧性，2024 年末深圳、上海新房及二手房成交的大幅增长即是明证；而部分三四线城市面临库存高企与人口外流压力，去化周期可能延长至 20 个月以上，长三角、粤港澳大湾区等核心城市群将贡献 58% 以上的开发投资份额。产品结构升级同样显著，绿色建筑、智能社区、适老化住宅成为主流，《住宅项目规范》实施后，层高提升、电梯加装等标准已推动住房品质实质性改善，预计到 2030 年改善型住房占比将从 35% 升至 50%。

行业生态的根本性变革将重塑市场主体格局。传统 “高杠杆、高周转” 模式已彻底终结，2024 年房地产开发资金中自筹资金占比升至 38.7%，国内贷款占比降至 12.4%，财务稳健性成为企业核心竞争力。“双轨制” 供给体系加速成型，商品房市场聚焦品质提升，保障性住房建设则步入快车道，2025-2030 年预计筹建保障性租赁住房 600 万套以上，带动投资超 2.5 万亿元，实现 “保障托底、市场升级” 的有机统一。同时，存量市场崛起开辟新空间，住房租赁市场规模 2030 年有望突破 3.5 万亿元，REITs 等工具推动行业从开发销售向持有运营转型，物业服务、资产管理等增值服务成为新利润增长点。

风险防控与长效机制建设是新征程的重要保障。“保交楼” 仍是政策重中之重，4 万亿元信贷支持已使 2024 年商品房交付率提升 12 个百分点，未来将通过健全交付监管机制彻底化解风险。预期管理持续发力，2024 年 10 月房地产业商务活动指数回升 2.5 个百分点，显示市场信心正在修复，政策将通过稳定信号释放避免市场大起大落。长效机制建设多点突破：土地供应与人口流入挂钩，房地产税试点稳步推进，金融体系既满足合理融资需求又严防违规流入，形成全方位制度约束。

四中全会对房地产的定调，本质上是一场关乎行业价值的系统性重塑。未来五年，房地产将彻底告别规模神话，在民生保障的轨道上实现平稳健康发展。对经济而言，它将通过 “好房子” 建设带动消费升级与有效投资，成为稳定增长的新引擎；对民生而言，它将通过品质提升与保障强化，回应人民对美好生活的向往；对行业而言，它将推动企业完成从 “建房者” 到 “生活运营官” 的转型。这场深刻变革，不仅将重塑楼市发展格局，更将为共同富裕与高质量发展注入持久动力。