这段时间以来，房地产和地方债的话题热度不减，万科、万达两大巨头的命运转折，成为无数人关注的焦点。

与过去几年相比，今年的风向彻底变了，不只是行业巨头们的生死时刻，更是整个经济生态的转折点。

特朗普大搞关税战，全球金融环境骤变，中美之间的心理博弈变得更加激烈。而“高杠杆—快周转”的地产神话，终于被现实击碎。

万科：高层换帅难掩困局

先来说说万科。今年6月，辛杰火速辞任、黄力平临危受命，这场换帅在行业内外的震动远超以往。

表面看来，万科依旧在维持运营，但实际情况如何，业内心知肚明。销售额连年下滑、现金流持续吃紧，靠深铁不断“输血”才能勉强维持。

数据显示，万科一年内到期债务超过1500亿，账上现金还不到一半。在一个“去杠杆”、资金收紧的时代，这样的资金缺口无疑是个大窟窿。

更大的问题是信心在流失。二手房价格一直在持续下跌，购房者观望情绪浓厚。万科多次高层更迭，反映出公司在战略方向上的反复挣扎。

过去靠“高周转”赚快钱的模式已成历史，单纯靠卖房续命已走不通。现在的市场，拼的不是规模扩张，而是谁能活下来、谁能扛得住压力、谁能找到新增长点。

深铁的持续“输血”，从表面上看缓解了燃眉之急，但实际上只是将急性病症拖成慢性。深铁自己也被万科的深坑拖累，去年巨亏数百亿，所谓“父子双输”的局面已经成型。

更值得警觉的是，万科作为行业龙头，尚且如此，其他房企的日子可想而知。如果连行业标杆都找不到新出路，整个房地产行业的信心还能剩下多少？

万达：断臂求生的代价

再把目光转向万达。今年9月，王健林因1.86亿债务被“限高”，这场风波很快解除，但万达的结构性危机却浮出水面。

和外界想象的不一样，万达的困局不是一夜之间爆发，而是早在2016年港股退市后就埋下了隐患。那一年，王健林与投资方签下“对赌协议”，赌公司能在2023年底前A股上市，结果IPO四连败，协议压顶，回购压力骤然爆发。

为了自救，王健林不得不割肉卖资产，80多座万达广场被连夜打包甩卖，甚至“骨折价”出售给腾讯、京东等巨头。

这不是简单的商业操作，而是在用企业最优质的资产换一口喘息的机会。有人说王健林比恒大许家印更清醒，懂得及时止损，但实际上，万达的安全感只是表象，巨额负债仍如影随形。

万达的债务危机并未根除，只是通过“断臂求生”获得了喘息期。

本质上，万达和恒大命运的不同，提醒所有人一个现实：现金流才是根本。无论你多大、多强，只要流动性断裂，神话就会瞬间崩塌。

王健林的“主动收缩”无非是用最小的损失保住最后的筹码，但这并不意味着企业已经安全上岸，未来依然悬在刀锋之上。

地方债：隐忧下的信心重塑

说到地方债，其实房企危机只是表象，更深层的逻辑在于地方财政的系统性裂变。

过去十多年，地方政府靠土地财政“造血”，土地出让收入一度占到财政总收入的50%以上。房企的高周转推动了地方的高收入，彼此“一荣俱荣”。

但如今，万科和万达等头部房企爆雷，土地市场骤冷，地方政府的“提款机”突然熄火。最新数据显示，2024年全国土地出让收入已跌至不到5万亿，较2021年接近腰斩。

很多地方公共建设难以为继，公务员、教师工资发放受影响，社会安全感被债务风险重塑。

但更值得关注的，是“化债”背后的权力重构。中央推出债务置换、金融重组等方案，短期内降低利息成本、拉长偿债期限，表面上稳住了局面。但各地的自救空间越来越小，弱省只能硬扛，强省还能喘口气。

银行被动让利，国有资本成为最终接盘者，信心成了最稀缺的资源。如果信心坍塌，任何数字游戏都是徒劳。

更离谱的是，一些地方为了表面清零，搞“左手倒右手”，甚至挪用专项债和养老基金填财政窟窿。贵州、云南等欠发达省份债务压力巨大，专项债乱象频出。钱袋子越收越紧，许多地方不得不削减教育和医疗预算，财政刚性支出几乎锁死。

特朗普大搞贸易战，全球金融环境骤变，中美经济的心理战更加白热化。美国靠国债和美元霸权转嫁压力，中国则靠化债拆雷稳住内盘。

本质上，债务问题不是数字的角力，而是信心与秩序的再塑。谁能稳住内部信心，谁就能腾出手在全球博弈中占据主动。

但抛开数据，看本质，中国房地产和地方债的调整，是为了提高全民的安全感和信任感，是为了让房价回到它应该存在的位置。

而美债现在都没多少国家愿意接手了，美元霸权也在被不断冲击，必和必拓的铁矿同意用人民币结算就是一个很好地例子。

高杠杆的疯狂岁月已经过去，真正的底气不是盖多高的楼，而是能否卸下焦虑、步步为营。

地方债在过去十年推动了现代化，也点亮了无数普通人的梦想。但现在，是时候告别“债务造富”的旧套路，用更理性的方式去推动国家经济的发展。

参考资料：

万达王健林被限高，知情人士：下属项目公司经济纠纷导致 2025-09-28 16:06·南方都市报

每经热评｜换帅之后 万科明天的太阳从哪里升起 2025-10-14 21:34·每日经济新闻