过去四年，中国楼市像坐过山车一样，一路下行。新开工量相比峰值下跌75%，销售腰斩50%，价格还远没见底。

很多人问：中国的房地产，这场下滑最终会怎么收场？它的结局，会不会像日本失落的三十年？

为了回答这个问题，高盛最近的一份研报，把中国的楼市放在全球视角里，对比了自1960年以来全球15个经济体、21次房地产崩盘。答案并不乐观：历史经验显示，房价通常需要六年才能真正触底，平均跌幅30%。中国已经走完了4年、跌了20%，如果历史规律继续发挥作用，还可能要再跌10%，要到2027年左右才稳定下来。

接下来，猫哥用大白话给你拆解清楚这份报告到底说了什么。

一：全球21次房地产崩盘，平均要熬六年

高盛的研究发现，全球历史上的房地产崩盘，有几个共同点：

第一，房价跌幅较大——从高点算起，房价中位数平均要跌30%，而且要熬上六年才能触底。

第二，经济直接被拖下水。房地产崩盘期间，GDP增长下滑5个百分点，通胀压力缓解甚至进入通缩，非住宅投资和住宅投资是经济的主要拖累原因

第三，外贸格局逆转。由于住房财富的减少，消费疲软导致进口减少，靠出口撑场面，净出口占比平均上升2-3个百分点。

最后，政府和央行通常会放水救市。历史上，财政赤字平均扩大2%，央行利率下调3个百分点。

二、中国比较特殊，但也逃不过历史规律

中国这轮房地产下行，有三个特殊性：

1. 中国的封控，再到后来的重新开放，让经济增速和消费曲线被打乱，看起来不像典型的下行周期；
2. 政府拼命发展制造业和基建投资，使得非住宅投资反而逆势增长；
3. 政策上极度克制，比其他国家保守得多，不像国外那样大放水，而是刻意去杠杆、控制风险。

但不管特殊性多大，高盛提醒这些历史教训也同样适用于中国：

第一，房价还没到底。全球房地产崩盘，房价跌幅的中位数是30%，平均要跌6年，中国这四年只跌了20%，如果按照历史规律，还要再跌10%，2027年才有望稳定下来。

第二，出口会持续强劲，进口会减弱。未来几年，中国的贸易顺差会继续扩大，而制造业的优势让出口继续撑住经济。

第三，政策需要更宽松。现在的货币和财政政策，比历史上其他国家都谨慎。高盛认为，要想稳住信心、防止长期通缩，政府需要进一步宽松，特别是财政支出。

写在最后：那么，中国的结局会怎样？

简单总结一下：

• 房价不会无限下跌，但见底可能要到2027年前后；
• 在此之前，楼市对经济的拖累还会持续，内需疲软，消费靠不住；
• 出口是经济的支撑点，但长期靠外需不是办法；
• 政府可能最终会放出更多“真金白银”，财政支出会成为未来几年的主角。

换句话说，中国房地产行业的出清还没结束，房价不会立刻止跌，经济要靠出口和政府支出兜底，普通人可能还得熬上两三年。

这份研报干货比较多，建议亲自看看原文，拓宽下视野，兼听则明。

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