这两年，很多买房的人会发现一个很现实的现象：

同一个城市、同一条地铁线，有的小区价格还算稳，有的小区挂了半年，价格一降再降还是没人看。

中介和内行人私下聊天时，话说得更直白：

“这几种房子，慢慢就会变成‘穷人区’。”这话听着刺耳，但背后的逻辑其实很简单：

产业、人口、资金都在往优质小区集中，剩下的那些，要么远、要么老、要么烂，时间一长就容易“边缘化”。

今天要说的这4类小区，在当前的趋势下，明后年最容易掉进“穷人区”的陷阱：

一、品质差的高层：

高层刚出来那会儿，很多人觉得“高就是高级”，视野好、有电梯、小区气派。但住上几年，问题就慢慢暴露出来了。尤其是那些为了赶工期、控成本，偷工减料的高层，后来更是被一些文章直接称为“下一个老破小”。

它有几个非常要命的硬伤：

1）得房率低，花钱多、面积少

多层住宅的得房率可以做到接近88%，高层因为有电梯前室、消防通道、更多电梯井，公摊很大，实际得房率往往只有70%出头。

你以为是买了100平的大房子，实际套内只有70多平，花的钱不少，到手的空间却小了一大截。

2）质量隐患多，三天两头修

设计和施工阶段，很多开发商为了压成本，钢筋配置不合理、混凝土振捣不实；

防水层偷工减料，屋顶、阳台、窗户老漏水；外墙某些部位没做好热工计算，一到冬天就泛霜、结露、发霉；门窗用料和节点设计不合理，漏风、漏雨、噪音全来。

住进去之后，墙面开裂、管道渗漏、电梯故障这些问题，三天两头就要处理一次，生活质量直线下降。

3）老化后维修贵，业主一起掏钱

高层有一个很现实的问题：

房子越老，设备越老：电梯、给排水、消防设施全靠机械，用个15～20年，就要大修甚至整体更换；维修基金并不是无限额的，一旦用完，业主还得按面积继续交钱。

一栋二三十层的高层，电梯、外墙、消防系统全面更新，费用可能上千万，分摊到每户，几万甚至十几万都不奇怪。

4）开发商拆不起，只能“修修补补”过下去

高层住户多、密度大，容积率非常高，开发商要拆迁重建，成本算不过来账，基本不会有人来接盘。也就是说，这种品质差的高层，老了之后只能是：设备老化、环境变差；维修费用越来越贵；有钱的业主慢慢搬走，留下的多是经济条件一般、租房子住的人。时间一长，就容易变成“高层老破大”，居住体验差、负担重、买的人也少。

二、远郊小区：

很多城市扩张的时候，外环外的远郊盘卖得非常火，主打一个卖点：单价低、面积大，好像占了大便宜。

但真正住进去，才发现几个现实问题，

一天比一天难受：通勤时间长：进个城，单程一小时起步，极端的要一个半小时，

早晚高峰天天在路上耗；

配套差：学校、医院、商圈、文化设施都跟不上，孩子上学、老人看病都麻烦；

成本并不低：虽然房价便宜，但每天通勤的油费、过路费、再加上巨大的时间成本，算总账并不划算。

二手市场也更真实：

大量数据显示，远郊次新房的成交周期普遍远高于市区，动辄几个月甚至几百天；有的小区，挂牌价甚至低于当年新房价，但接盘的人依旧非常少，大家一看位置就不想买。

现在的趋势也很明显：

很多人开始“弃远郊、回市区”，宁愿买市区的小一点、老一点，也不愿每天通勤几小时；年轻人越来越在意时间成本和生活质量，远郊刚需盘的流动性只会越来越差。

买房的时候，如果你只盯着“单价便宜”，没算通勤时间、油价、孩子上学这些总成本，很容易在下一轮分化里被套牢。

三、物业差的小区

物业本来是给小区“保值”的，但现实中，很多小区的物业只收钱、不干事。

典型表现，相信你也在不少地方见过：

小区环境脏乱差：

垃圾没人及时清理、绿化没人打理、楼道堆满杂物；

安全隐患一堆：

一楼有人私搭乱建、明火做饭，小区里养鸡养鸭，楼道被杂物占用，消防器材过期、消防栓不能用；

设施坏了没人修：

电梯经常故障、楼道灯长期不亮、门禁失灵；业主投诉多次，物业就是推诿敷衍。

有媒体直接报道过某些小区物业不作为，小区环境被形容为“像农村一样”，安全隐患丛生，房价也一路下跌，很多人看到现场就打消了买房的念头。

更现实的是价格：

同地段、同品质的房，物业好的小区价格明显更高，物业差的小区，房价和租金都要低一大截；

有业内人士甚至说，好物业和烂物业，能把房价拉开30%～50%的差距。还有一点很头疼：换物业很难。老旧小区规模小、物业费低，优质物业公司不愿意来；

原来的烂物业又赖着不走，业主意见很难统一，有的地方要靠“多个小区打包招标”才勉强解决。

如果你买的小区，物业一直被邻居疯狂吐槽，

那就要做好一个心理准备：

将来卖房的时候，你的房子可能比别人“同地段、同户型”的，少卖几十万，甚至还不一定有人要。

四、品质非常差的老破小区：

先说清楚，不是所有老破小都不行。

很多位于核心地段、带学区、周边配套成熟的老小区，因为总价低、位置好，刚需还挺愿意接盘；有数据也显示，部分城市核心区的“老破小”，成交速度反而比远郊次新房更快，只要价格回到合理区间，照样有人买。

真正危险的是那种“三无老破”：

无学区：

孩子上学没优势，家长就不愿意买；

无核心地段：

不在热门板块，周边产业和商业支撑弱；

无品质：

管线老化、上下水总堵、墙体开裂、结构问题多，改造也要花不少钱。

现在的政策方向也很明确：

大范围拆迁已经被“旧改”取代，房子主体结构没问题的老小区，主要是改管线、刷外墙、加装电梯、增加绿化、停车位和社区配套；真要拆的，要么是鉴定为危房的D级，要么是市政重大规划占地的，或者极少数位于黄金地段的，数量非常有限。

对那批“三无老破”来说：

旧改可以改善一点，但解决不了根本问题；

又没有拆迁预期来抬价，买的人自然越来越少；再加上物业一般、居住体验差，

时间一长就容易被边缘化成“低租金、低房价、低收入群体聚集”的小区，也就是大家嘴里的“穷人区”。所以，老破小不是不能买，

总结：

对普通家庭来说，房子是最大的一笔资产，

最重要的不是“买的时候有多便宜”，而是将来好不好卖，住起来舒不舒服，会不会随着城市的发展被边缘化。看清这4类小区，提前做决策，比将来站在跌价的小区里后悔，有用得多。