石家庄楼市9月成交涨15%，核心区调价，刚需该上车吗？

桥西区某楼盘售楼处深夜灯火通明，销售经理张先生接到公司通知：全面收回原有折扣点位。这个秋夜，石家庄楼市悄然生变。

九月第三周，石家庄商品住宅成交面积环比上涨15%，达到3.71万平方米。与此同时，二十座典型城市商品住宅成交总面积环比增加17.15%，石家庄市场与全国趋势保持一致。

桥西区、长安区、裕华区成为成交主力，分别贡献1.32万㎡、1.26万㎡和0.82万㎡的成交面积。楼市是否真的回暖？刚需购房者是否应该入场？

01 市场数据：成交回升，价格趋稳

石家庄房地产市场近期出现积极变化。九月第三周商品住宅成交面积3.71万㎡，环比上涨约15%。这一数据与全国二十座典型城市商品住宅成交总面积环比增加17.15%的趋势相符。

成交均价为13770元/㎡，与前八月15766元/㎡的均价相比，市场保持稳定。

区域表现方面，桥西区重回报热区域榜首，搜索占比达39.77%。新华区和长安区紧随其后，分别占据34.18%和6.04%的搜索量。

在二手房市场，九月第四周挂牌均价为10828元/平方米，环比微跌0.32%。购房者总价预期集中在80-100万元区间，占比55.93%。

02 区域分化：核心区回暖，边缘区承压

石家庄楼市呈现明显分化态势。核心区域如桥西、裕华的部分优质项目价格表现坚挺，而偏远区域仍面临去化压力。

绿城锦庐等项目以25906元/㎡的均价位列涨幅榜前茅，周涨幅达4.87%。双联化工宿舍、省纺织局宿舍等老旧小区也出现近5%的价格上涨，显示核心区房产的保值性。

与此相对，主城区新房价格保持稳定。这种分化趋势印证了“房子回归居住属性”的市场规律，地段和品质成为决定房产价值的关键因素。

改善型需求持续释放。前八月数据显示，120-160㎡户型占成交总量41.17%，100-150万总价段占比24.93%。购房者更加注重居住品质，而非单纯追求面积。

03 政策护航：低利率与补贴双刺激

政策利好是市场回稳的重要推手。当前，首套公积金利率已低至2.65%，商业贷款利率也处于历史低位。

5年期以上LPR从4.65%下降至3.5%，大幅减轻购房者还款压力。据测算，这些政策让全国5000万以上家庭每年节省约3000亿利息，户均减负6000元。

地方层面，石家庄购房补贴政策延续至2025年6月30日，覆盖不同面积段。以旧换新购房还可享受额外补贴，降低居民购房成本。

专项债收储规模突破6100亿元，为市场注入新动能。这些政策从供需两端同时发力，既保障合理住房需求，又通过盘活存量促进市场良性循环。

04 房企格局：国进民退，品质取胜

2025年1-8月，石家庄房地产市场格局发生明显变化。城发投集团以139.48亿元销售额领跑，销售面积达106.21万㎡，展现出国有房企的强劲竞争力。

绿城中国和保利发展分列二三位，但销售规模与城发投存在明显差距。TOP10房企总成交金额达309.15亿元，市场集中度不断提升。

在项目层面，高端改善盘表现突出。城发投·云和赋以23.08亿元领跑单盘销售榜，表明购房者更倾向于选择有品牌、有品质的楼盘。

中海地产等央企开发商凭借稳健财务实力，在石家庄推出新项目，进一步巩固品牌房企的市场地位。购房者用脚投票，愈发倾向于选择安全性高的品牌开发商。

05 购房建议：自住需求可择机入场

对于刚需购房者，当前市场环境提供了一定窗口期。低利率环境降低了购房成本，而价格总体稳定也为选房看房留出空间。

购房者应优先选择核心区域。桥西、新华、长安等传统区域配套成熟，抗风险能力较强。这些区域搜索热度高也预示未来流动性更有保障。

对于改善型需求，可关注120-160㎡户型。这一面积段产品占比最高，说明市场需求集中，未来转手相对容易。

刚需购房者宜量力而行，优先考虑80-100万元总价段房源。这一区间选择较多，且符合大多数首次购房者的承受能力。

业内专家建议：“按需买房，合适为王。” 对于资金有限的年轻购房者，可选择小户型减轻月供压力；改善型需求则应选择配套齐全的优质项目。

土地市场透露出微妙信号：八月石家庄住宅用地成交楼面价2944元/㎡，溢价率仅0.33%。开发商拿地依然谨慎，但央企国企已开始布局。

购房者更应关注自身实际需求和长期还款能力。在政策利好与市场分化并存的背景下，“按需买房，合适为王” 仍是黄金法则。