朱民在新闻频道《面对面》的访谈里没有拐弯抹角：楼市“很难再涨”。

话已点破，关键是为什么“难”，难到什么程度，政策又在做什么。

图|《面对面》朱民：方向与信心

把这些线索串起来，你会发现一条清晰的主线：认清结构性约束，接受理性回调，把信心押在收入和产业，而不是房价的曲线起伏。

这期《面对面》的节目主题叫“方向与信心”。央视把话筒递给朱民，是要一锤定音：该看清现实的地方，别再犹疑。他开门见山，说需求会减少、估值会下行；若还拿上世纪九十年代的涨幅当锚，只会失去真正的信心。

这一段我不多铺陈，留个结论：预期要重置，认知要升级。

真正需要细讲的，是他得出的“难涨”依据。

两个支点：人口老龄化，和“房—人—钱”的结构

现在人均住房面积大约42平方米，已经接近欧洲水平；但人均GDP只有欧洲的一半不到。

什么意思？同样的居住面积摊到更弱的收入能力上，边际支付能力就会被榨干，价格向上抬不动，成交也就提不起。

人口老龄化意味着新增家庭减少，改善型需求也会被养老、医疗等开支分流。

城市化过去二十年贡献巨大，如今边际趋缓，三四线回流放慢，新增购房需求被压扁。

与此同时，既有存量房屋翻新周期拉长，二手房挂牌增加，价格形成“向下牵引”。

当供给充裕、需求放缓、支付能力分散叠加，结论只有一个：与其幻想翻倍，不如接受“挤泡沫”和“出清”的进程。

政策并非袖手旁观，而是在“稳预期、降成本、疏通渠道”三条线上做工。

时间很明确：2024年05月17日，央行宣布三件实事——全国首付比例下调至首套不低于15%、二套不低于25%，并取消全国层面房贷利率下限，同时下调公积金贷款利率。

目的很直接：降低购房资金门槛，给真实需求留通道，但不再给“无序冲高”输血。

同一天，央行另起一臂：设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励地方平台以合理价格收购已建成未售的商品房，转作配售或配租的保障性住房。

这笔钱不是“漫灌”，利率、期限与展期规则都写得清清楚楚，意在把“库存的砖头”搬去“有需求的屋檐”，让去库存与保障并轨运行。

到2024年岁末，多地落地动作持续推进，政策工具从构想到执行，齿轮开始咬合。

到2025年夏天，市场给出了一张“期中卷”。

国家统计局在9月15日发布的“70城”8月数据：同比降幅总体收窄，但多数城市环比仍在下行，一线城里上海微涨，北京、广州、深圳仍小幅回落。

这恰好印证了“弱修复、未反转”的判断——政策托住了斜率，趋势尚未掉头。

去库存是主战场，但落地并不轻松

2025年02月，路透社的评估挑明了两处卡点：关键救市工具操作复杂、传导慢；“30大城市约300万套”的新增库存需要至少减半，收储与财政的配合必须更硬。

图|路透社报道

换句话说，工具箱不缺，扳手要拧紧；库存不小，得真减。

政策层面也在加力扩容。

2025年08月，有媒体报道中国准备动员央企参与收购未售住房，配合商业银行与政策性资金，把“收—改—租（售）”的闭环补齐。

它释放的信号很明确：把“房子”从开发商的资产负担，转成城市保障与公共服务的资产。

力度若到位，既能稳经济，也能补短板。

回到朱民那句“很难再涨”。难，不等于不管；难，意味着路径要换。

他提倡的，是让价格回归价值，让居住回归民生。

租赁市场就该补齐，让年轻人在人生不同阶段有弹性选择，不被“六个钱包”绑住。

再看信心落点

用他的话说，信心不该系在一套房子的估值上，而应系在稳定的收入、有效的产业分工与持续的技术进步上。

这一点与他在访谈中谈“制造业与工程师”的情绪是一致的。方向既定，资源就会去那里，资本也会去那里，就业和工资也会去那里。

把时间轴再拉直：2024年05月的降首付与取消利率下限，解决“能不能买”；3000亿元再贷款和后续的央企收购，解决“库存怎么消”；2025年08月的“70城”数据，告诉我们“稳中求底”的效果开始显现，但离“反转”尚远。

政策的思路在变，从“刺激价格”转向“优化结构”，从“短期托举”转向“长期兜底”。

读到这里，悬而未决的问题只剩一个：还会不会有“大水漫灌”？

从已披露的政策框架看，答案更像是“精准滴灌”。

首付与利率的松绑，是为真实需求让路；再贷款与收购，是为去库存打通路径；风险底线要守住，但价格回调的市场逻辑也会被尊重。

结构性出清不可能一蹴而就，但路径已经摆上了台面。

最后，把“详写的依据”再落成一行字：当人均住房面积已接近欧洲、人均GDP却仍有差距，且人口老龄化压缩增量需求，楼市的价格中枢就不会依靠“憧憬”上移，只会在“收入—产业—政策”的三角形里寻找新的平衡点。