2025年8月，恒大集团带着2.44万亿元债务正式从港交所退市，这个曾经的行业巨头终究没能熬过去。

而另一边，同样深陷泥沼的金科集团，竟奇迹般“复活”了！

金科集团仅凭借26亿元救命钱，就成功清零1470亿巨额债务，上演惊天逆转成为今年地产界最出人意料的“复活案例”。

金科创始人黄红云做对了什么，让他可以成功复活公司？

破产到债务清零

2025年6月的债权人会议上，金科的重组方案以92%的高票通过，这事情说出来你可能不信，当时的金科早就没了往日风光。

连续两年亏掉280多亿，公司账上能动的钱不到3亿，连员工工资都得靠股东借钱才发得出来，5790家债主手里捏着的1470亿欠条，就这么被5家机构带着26.28亿盘活了。

这笔钱分了三瓣花，8亿先给农民工发工资、还小额欠款，10亿直接打进项目账户保交房，剩下的8.28亿留着当公司日常周转资金。

信息来源：金科地产集团股份有限公司 2025年半年度业绩预告修正公告

债务怎么清？这1470亿里，30%拿现金慢慢还，利息按银行基准利率算，50%换成12个项目的信托份额，将来项目赚钱了按比例分。

最后20%直接转成股票，1.2元一股，比当时市场价低了四分之一，有个手里握着500万欠款的建材商，给我们算了笔明白账。

按方案能拿到150万现金分3年给，250万换成项目信托，剩下100万变成83万股股票，他说：虽说亏了不少，但总比公司真破产了，一分钱拿不到强。

大概就是这份能回点是点的心思，让大多数债主都投了赞成票。

搬运工到地产大佬

很少有人知道，现在带领金科走出泥潭的黄红云，40年前还在重庆朝天门码头靠扛麻袋糊口，1964年出生的他，8岁就跟着哥哥到砖窑厂挣工分，小小年纪就尝尽了生活的苦头。

20岁那年，他成了码头搬运工，每月300元的收入，是全家人生活的主要依靠，1988年，黄红云攒下8000元，和三个朋友一起凑钱成立了个建筑队。

那时候，他白天在工地上搬砖、和泥，累得腰酸背痛，晚上别人都休息了，他还在灯下自学建筑图纸。

信息来源：重庆地产大佬黄红云，终于等来了“救兵”

就这么边干边学，用了三年时间，硬是考下了工程师资格证，成了队里的技术骨干，1998年，重庆房改政策出台，黄红云一下子嗅到了商机。

他在江北区租了间民房，正式注册成立了金科地产，金科的第一个项目“金科花园”，到现在还被业内人念叨。

当时选在五黄路拿地，黄红云非要多花3000万元搞园林景观，不少人都觉得他疯了，开盘的时候，每平米比周边楼盘贵500元，可没想到，房子三个月就卖光了。

2003年黄花园大桥通车后，这一片的房价直接翻倍，金科也凭着这个项目一下子出了名，2011年，金科借壳上市，之后就进入了扩张期。

最火的时候，在全国60多个城市有300多个项目，2020年销售额突破2200亿元，黄红云的钱包也跟着鼓了起来，2020年胡润百富榜显示，他的身价达到210亿元。

不过，快速扩张的背后也藏着隐患，为了冲规模，金科的负债率常年在80%以上，表外担保的金额超过200亿元。

资金链断裂

2016年，融创的孙宏斌带着40亿闯进了金科，他买的股份一度到了16.96%，离黄红云这个第一大股东就差0.7个百分点，眼瞅着就要被抢走公司控制权。

这场股权拉锯战打了4年，黄红云没办法，只好拉上前妻、女儿组成“家族联盟”，甚至改了公司章程来保住自己的位置。

最后虽然融创退了场，金科却被这场内耗耽误了，正好错过了房地产转型的最好时候，到2022年，房地产市场往下走，金科的钱袋子彻底瘪了。

当年年报里写着，公司要还的短期债有1200亿，可账上能动的钱就150亿，其中90%还被冻着用不了。

2023年更糟，金科旗下13个楼盘因为没钱停工了，业主天天来维权，公司名声一下子臭了，最难的时候，黄红云把自己72.81%的股份都抵押出去，还是填不上资金的窟窿。

2024年3月，就因为还不上12亿的债券本金和利息，债主直接申请让金科破产重整，这时候的金科，是真站在了生死边缘。

金科这套救命的重整方案，可不是一拍脑袋就定下来的，从2024年3月到2025年6月，前前后后改了11次，每一次修改都藏着各方的拉扯。

最开始争论的是债主能拿到多少现金，第一次方案里说，普通债主只能拿到5%的现金，这一下就炸了锅，谁都不乐意。

后来谈了一轮又一轮，终于把比例提到30%，还加了信托受益权作为补充，债主们才松了口。

股东这边也不省心，黄红云本来想多留点股份，可监管部门介入后，他也没辙了，最后同意拿出30%的股份来抵债。

选投资方的时候也挺热闹，12家机构都想来分一杯羹，最后是上海品器牵头的团队赢了。

他们答应3年内不卖掉股份，还额外拿50亿出来让停工的项目复工，这两点让大家都挺满意。

对比许家印

同样是背着一身债，许家印和黄红云的应对办法可是大不一样，恒大2021年出问题后，一直用“拆东墙补西墙”的法子。

今天卖个资产，明天把股权抵押出去换钱，却始终没拿出个正经的债务重组方案，到退市前，恒大还有2.44万亿的债没还，牵扯到120万个家庭的房子问题，一堆烂摊子等着收拾。

再看金科，刚有点危机苗头就主动申请破产重整，靠法律程序把债务理清楚，谁该负啥责任说得明明白白。

那26亿也就解了燃眉之急，以后能不能撑下去，还得看房地产政策松不松，市场能不能好起来。

现在金科的股价稳定在1.6元左右，比重整前的0.8元翻了一倍，但跟2020年的高点比，还是跌了80%。

信息来源：*ST金科：2025年半年度预计归母净利润修正为亏损75.225亿元

对债主、股东和员工来说，这“复活”了也只是刚开始等，金科能不能真的走出困境，说不定还得等个三五年才能见分晓。

房地产行业还在洗牌，金科这事说明，就算陷得再深，只要有清楚的计划、踏实做事，大家也能达成共识，还是有机会重来的。

但对更多还在挣扎的房企来说，金科这“好运”能不能学来，现在还说不准。