前言：

“不用掏空六个钱包，不用背上30年房贷，老旧小区的居民们，这一次真的等来了‘天上掉馅饼’的好事。”

这不是天方夜谭，而是正在全国多个城市落地的“原拆原建”政策：老旧危房被推倒，原址上拔地而起的是崭新住宅。

居民们既不用搬家，也不用承担高昂的房价，只需补交少量差价，就能从“危房户”摇身变成“新房业主”，听起来像做梦？可现实比梦更魔幻。

从“忧居”到“优居”，一场迟来的住房革命

在中国城市化狂飙突进的几十年里，无数高楼大厦拔地而起，但仍有大量建于上世纪七八十年代的老旧小区，像被时代遗忘的角落。

墙体开裂、管道老化、电线裸露、没有电梯、厨卫合用……这些房子早已不适合现代居住，可对于许多经济条件有限的家庭来说，它们却是唯一的栖身之所。

“楼板开裂能塞进手指头，外面下大雨，屋里下小雨，墙皮哗啦啦往下掉，晚上睡觉都不踏实。”南昌新公园路87号的一位老住户这样描述曾经的居住环境，而类似的场景在全国并不罕见，甚至有些老楼仍在使用早已淘汰的“竹筋混凝土”结构，抗震能力几乎为零。

然而这些居民既无力购买新房，又无法承担高昂的拆迁置换成本，只能日复一日地忍受着安全隐患和生活不便，直到“原拆原建”政策的出现，才让这些被遗忘的角落重新燃起希望。

政府主导，居民自治，多方合力破局

“原拆原建”并非简单的推倒重建，而是一项涉及政策、资金、居民意愿、工程技术等多方面因素的复杂工程，它的核心逻辑是：政府引导、居民自筹、原址重建、产权不变。

过去老旧小区改造多停留在“外墙粉刷”“加装电梯”等表面工程，真正涉及结构安全的重建项目少之又少，原因很简单，那就是因为成本太高，居民承担不起，开发商无利可图。

但近年来，多地政府开始探索新模式，比如南昌出台《城镇C、D级危房排危整治工作指导意见》，明确危房重建流程，并开辟“绿色通道”，让审批时间从常规的半年缩短至2个月。

而浙江、安徽等地试点“居民自筹+政府补贴”模式，居民按面积补差价（如安徽宁国市某小区户均出资21万元，政府补贴16%），上海则通过“拆一还一”政策，确保居民回迁后居住面积不缩水，甚至优化户型设计，让每户至少有一间朝南房间。

只不过政策再好，那也得居民点头，由于涉及自筹资金和临时搬迁，许多项目卡在了“签约率”这一关，比如南昌新公园路87号的32户居民，前后开了20多次业主大会，社区工作人员“挨家挨户做思想工作”，才最终达成一致。

更棘手的是资金管理，为了避免纠纷，居民们成立了自治小组，实行“账号、密码、签字三分离”制度，每一笔工程款都在微信群公开，确保透明。

重建不是简单的复制粘贴，而是全面提升建筑标准，南昌的案例中，新楼采用现代抗震技术，水电管线全面升级，原本局促的卫生间拓宽了半米，客厅采光也大幅改善。

而类似的上海普善小区的改造不仅解决了厨卫合用问题，还优化了公共空间，让老邻居们“既能留住回忆，又能享受现代生活”。

理想很丰满，现实仍有骨感

尽管“原拆原建”被寄予厚望，但它的推广仍面临三大难题，首当其冲的便是钱的问题，要知道政府补贴有限，居民自筹仍是主流。

但对于低收入群体来说，即便每平米只需补2000-3000元（如安徽案例），一套房也得拿出十几万，这对许多退休老人或困难家庭仍是沉重负担。

其次便是大家最关心的如何避免“烂尾”工程的问题，不同于商品房开发，“原拆原建”没有开发商兜底，一旦资金链断裂或工程拖延，居民可能面临无家可归的风险。

正如一位网友担忧：“如发生资金链断裂，老百姓是被埋进万丈深渊，从此改变三代人的命运。”

最后便是这项政策究竟能走多远，从目前来看“原拆原建”主要集中在C、D级危房，而更多“老破小”尚未达到危房标准，却同样居住条件恶劣，它们能否被纳入未来政策范围，仍是未知数。

结语：从“个案”到“常态”，城市更新的新思路？

尽管挑战重重，但“原拆原建”无疑提供了一种新的可能性，毕竟它让居民真正成为城市更新的主角，而非被动等待拆迁的“旁观者”。

从南昌的“五原原则”（原址、原面积、原楼层、原高度、原产权），到上海的“拆一还一+户型优化”，再到浙江的“居民自筹+政府补贴”，各地探索的模式虽有差异，但核心逻辑一致：用最低的成本、最高的效率，让老旧小区居民“原地升级”。

如果这一模式能够制度化、规模化，未来或许会有更多“老破小”迎来春天，毕竟城市的现代化不该只是CBD的摩天大楼，还应包括千千万万普通人的安居梦：“原拆原建”不是终点，而是一个更公平、更可持续的城市更新时代的开始。对此您有什么观点或看法，欢迎大家在评论区中留言和讨论。

参考资料：

32户居民告别危房住上“安心房”南昌首例“原拆原建”项目成功落地

2025-08-04 大江网

老旧小区的春天已经来啦！有了“原拆原建”，再也不用做“房奴”

2025-08-05 搜狐网