央行猛轰油门，下周一会降息吗？买房是不是要冲了？

短短一周内，央行又一次大动作，“轰油门”稳经济。

10月15日，央行开展6000亿元6个月期买断式逆回购操作，叠加10月9日的11000亿元3个月期操作，当月合计加量续作4000亿元。

这已是央行连续第5个月通过买断式逆回购向市场注入中期流动性，是货币政策持续发力、稳定市场资金面的积极信号。

10月15日

央行以固定数量、利率招标、多重价位中标方式开展6000亿元买断式逆回购操作，期限为6个月（182天）。上证指数重回3900点，两市及北交所共超4300只股票上涨。

10月9日

央行开展11000亿元3个月期买断式逆回购操作，当天上证指数突破3900点，创十年新高。

政策信号的 “精准滴灌” 特征显著。央行三季度例会明确提出 “推动社会综合融资成本下降”“强化政策利率引导”，结合年内已实施 1 次降准、1 轮系统性降息的操作（5 月降准 0.5 个百分点释放 1 万亿元，5 年期 LPR 降至 3.5%），政策宽松方向毋庸置疑。但会议同时强调 “不搞大水漫灌”“精准支持实体经济”，这种结构性导向决定了政策出台需匹配经济数据节奏。当前 9 月 PMI 数据尚未公布，若未出现显著下行，短期紧急降息的必要性不足，更可能等待四季度经济数据窗口择机行动。

利率调整的 “周期性规律” 形成约束。回顾 2025 年 LPR 调整节奏，5 月 20 日的下调是年内首次，距离上一轮调整间隔 6 个月，符合 “季度性评估、阶段性发力” 的特征。从历史数据看，LPR 调整多选择在每月 20 日的报价窗口，且需提前 1-2 周通过逆回购利率等政策工具释放信号。截至目前，本周公开市场 7 天期逆回购利率仍维持 1.4% 不变，缺乏政策利率先行调整的铺垫，下周一仓促降息的操作空间极小。​

银行 “净息差保护” 构成现实制约。5 年期 LPR 降至 3.5% 后，多地首套房利率已进入 “3% 时代”，上海、北京首套利率低至 3.05%，苏州、广州更是维持 3% 水平。广东省城乡规划院李宇嘉指出，3% 以上的利率水平是行业自律与银行盈利平衡的底线，若进一步降息可能引发银行内卷与不良率上升风险。这种 “利率地板” 效应使得短期降息面临阻力，需待银行通过存款利率调整等方式腾挪空间后再推进。​

综合来看，央行 “猛轰油门” 更多体现为政策宽松的长期导向，而非短期突击操作。下周一降息大概率落空，但四季度若经济复苏不及预期，叠加房地产库存去化压力，5 年期 LPR 有望再降 10-15 个基点，这才是政策发力的关键窗口。​

二、成本测算：降息落地后购房压力能减多少？​

即便短期降息未至，市场对 “融资成本下降” 的预期已成为共识。若四季度 5 年期 LPR 如期下调 10 个基点至 3.4%，购房者的实际负担将进一步减轻，但不同城市、不同贷款类型的减负效果存在差异，需通过具体测算看清真实利好：​

首套房购房者的 “显性减负” 显著。以上海首套房利率 3.05%（当前 LPR-45BP）为例，若 LPR 降至 3.4%，利率将同步降至 2.95%。以 100 万元贷款、30 年期等额本息计算，月供将从 4221 元降至 4167 元，每月减少 54 元，30 年累计节省利息 1.94 万元。若叠加公积金利率下调的红利（5 年期以上已降至 2.6%），组合贷用户减负更明显：60 万商贷 + 40 万公积金贷的配置下，月供可从 3892 元降至 3832 元，年节省利息 720 元。​

存量房贷群体将享受 “滞后红利”。按照 LPR 重定价规则，每年 1 月 1 日将执行最新利率，若四季度降息落地，2026 年存量房贷用户将集体减负。以上一轮 2024 年 LPR 下调为例，2025 年存量用户百万贷款年均节省利息超 5000 元，而 2025 年若再次降息，叠加此前降幅，2019 年高位入市的购房者累计利息节省将达 60 万元，降幅超 54%。这种 “存量减负” 虽不直接刺激购房，但能改善居民现金流，间接修复市场信心。​

不同城市的 “利率分化” 仍将持续。一线城市因信贷资源充裕，利率下调空间更足，北京五环外二套利率已低至 3.25%；三四线城市虽可自主加点，但受限于银行风控，实际利率降幅可能收窄。以百色、延吉等三四线城市为例，当前首套利率约 3.3%，若 LPR 下调 10 个基点，预计实际执行利率或降至 3.2%，百万贷款月供仅减少 37 元，减负效果远弱于核心城市。​

三、决策核心：“冲不冲” 取决于需求与城市选择​

融资成本下降确实降低了购房门槛，但 “买房是否要冲” 的答案并非一概而论。2025 年楼市 “结构性分化” 特征愈发鲜明，央行政策支持的是 “合理住房需求”，而非盲目入市，决策需紧扣 “需求属性” 与 “区域价值” 两大维度：​

刚需群体可把握 “政策窗口期”。对一二线城市刚需族而言，当前利率处于历史低位（首套利率接近 3%），叠加部分城市购房补贴（如广西 1.2 亿元补贴、延吉每平米补 500 元），购房成本已降至近十年低点。从市场数据看，北京五环外限购放开后看房量环比激增 40%，上海外环外成交回暖，印证刚需需求在政策刺激下开始释放。建议刚需族重点关注核心城市的 “基础服务型” 新房，优先选择央企开发的准现房项目，避开高负债房企的特价房陷阱。​

改善型需求需聚焦 “品质与服务”。央行政策明确支持 “好房子” 供给，新版《住宅项目规范》实施后，3 米层高、电梯配置、智慧安防等成为品质核心指标。广州、深圳等地数据显示，具备这些特征的改善型房源成交占比已超 60%，溢价率达 12%-18%。改善族可借助利率下行契机置换房产，但需避开 “远郊伪改善盘”，优先选择配套成熟的次新板块，如上海临港、北京亦庄等政策倾斜区域。​

投资客需警惕 “非核心区域陷阱”。政策层面仍坚持 “房住不炒”，房产税试点扩围预期持续（针对人均超 60㎡多套房），投资投机需求仍受抑制。从市场表现看，三四线城市二手房挂牌量普遍突破 5 万套，厦门、合肥等城市房价跌幅超 14%，这类房产即便利率下降也难改贬值趋势。若坚持投资，仅可考虑一线城市核心区的 “服务型房产”（如阿里赋能的智慧社区），其租金回报率已达 2.8%，具备一定抗风险能力。​

三四线城市购房者需 “谨慎观望”。尽管部分三四线城市取消限售、松绑套数限制，但人口外流与库存高企的基本面未变，如保定二手房挂牌量达 5.3 万套，去化周期超 36 个月。央行政策红利更多流向 “两重”“两新” 领域（保障性住房、城市更新等），普通商品住房支持力度有限。建议三四线城市购房者优先解决居住问题，若暂无迫切需求，可等待库存去化至合理区间（18 个月以内）再决策。