办公地产崩了？办公楼违约率飙破纪录！万亿债务谁来扛

华盛顿州贝尔维市的Bravern Office Commons最近彻底火了，但不是因为微软长期租用的光环，而是因为3.04亿美元的抵押贷款违约。

这栋2020年初估值6.05亿美元的地标建筑，如今被Morningstar砍到2.68亿美元，价值直接缩水56%，堪称美国办公地产危机的活靶子。

这可不是个例，纽约长岛市The Factory项目的3亿美元抵押贷款、华盛顿特区Federal Center Plaza的气球贷，全都没能逃过到期违约的命运。

还有休斯顿的HP Plaza项目，靠着延期和伪装才暂时没爆雷，但说白了就是拆东墙补西墙，把风险往后推罢了。

这些项目的惨状，只是美国办公地产崩盘的冰山一角。资产分析公司Trepp的数据才真叫吓人：2025年10月，美国办公楼商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）违约率飙升至11.8%。

这数字不仅刷新历史，还直接干过了2008年金融危机10.7%的峰值，简直是青出于蓝而胜于蓝的噩梦版。

更让人揪心的是，危机已经开始跨界蔓延。多户住宅地产的CMBS违约率10月暴涨53个基点，冲到7.1%，创下2015年以来的最差成绩。谁能想到，原本只在办公楼里发酵的问题，现在连住宅地产都被拖下了水。

这场风暴来得有多快？2022年10月时，办公楼CMBS违约率才1.8%，短短三年就暴涨10个百分点，相当于坐了火箭式下跌。

说到底，这波危机根本不是暂时的市场波动，而是踩了结构性转变和债务到期墙的双重雷。

疫情后远程办公彻底固化，现在全职工作中28%都是远程模式，是疫情前的近六倍。

企业们纷纷缩减办公面积，全国办公楼空置率直接冲到20%，旧金山中心城区更是飙到36.9%，奥斯汀也有27.2%。办公楼没人租，价值自然暴跌，再融资根本解决不了问题。

雪上加霜的是债务到期墙压得人喘不过气。2025年美国有9570亿美元商业地产债务要到期，其中办公楼贷款就占了2300亿美元。不少2024年到期的贷款早就延期到今年，贷款方原本赌利率下降、资产升值，结果全赌输了。

更要命的是，2026到2027年还有更多债务排队到期，高利率加上物业贬值，借款人想再融资都没门，违约只能是必然。

危机的冲击波早就不止于地产行业，区域性银行先被掀了桌子。美国158家最大银行里，59家的商业地产贷款敞口超过自身股本的300%，纽约社区银行2023年末就因此计提了27亿美元损失。

这些银行手里的贷款一旦延期失效，就得按市场价重估，到时候小银行要么补资本，要么亏利润，日子难上加难。

地方政府也没能幸免，新奥尔良市已经成了预警信号。市中心办公楼违约、空置率飙升，直接导致房产税收入锐减，预计到2027年要面临14亿美元的预算缺口。

税收不够，只能削减公共服务，而服务变差又会让更多租户跑路，进而引发更多违约，形成越亏越糟的恶性循环。

最后买单的是谁？答案是全球机构投资者。这些抵押贷款被证券化打包出售后，风险早就转移给了债券基金、保险公司、养老基金和房地产投资信托基金（REITs）。

随着违约率节节攀升、抵押品不断贬值，这些投资者只能硬扛越来越大的损失。 从项目违约到银行承压，再到市政财政告急，美国办公地产的多米诺骨牌已经接连倒下。这场比2008年更猛的危机，到底会蔓延到什么程度，现在谁也说不准。