“2016年喊出“房住不炒”，结果房价一路狂飙到2021 - 2023年才被摁住。如今2025年提出‘房地产止跌回稳’，按这规律，是不是也要两三年才能稳住？”

最近，大家对房价涨跌争论不休，尤其是当看到深圳最近连涨以后，数据显示，深圳调涨的二手房源成交占比，已连续5周稳定在25%左右。不少人更加疑惑，“现在该不该买房呢？”

对此，行内人士表示，王石明确房地产调整需要3-5年，机构预测房价要到2025年底才会企稳，马光远说当前房地产市场的风险已经完全释放。

这些大佬的分析并不是空口白话，而是实打实基于市场的变化。2025年起，楼市会出现四个关键变化，看清了它们，该不该买房自然有答案了。

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政策变了：从“拼命刺激”变成“精准托底”

稍微细心一点，你就能注意到，2025年各地的政策正在悄悄调整。比如：海南取消了普通和非普通住宅的区分，长沙县推出“政府补一万、企业让一万”的购房补贴。

这些都不是大规模刺激，而是有针对性地托底。

房地产税也在稳步推进。上海率先实施阶梯税率：单价9.4万以下税率0.4%，以上0.6%。重庆则把免税面积从100平米提高到180平米——这些操作的思路也很明确：保护刚需，抑制炒作。

早在今年3月，上面出台的《提振消费专项行动方案》就明确提出：要“更好满足住房消费需求”，通过优化公积金、盘活闲置房等方式释放需求。

一句话总结：现在的政策不搞大水漫灌，而是精准滴灌。

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市场分化：以前闭眼买都赚，现在得睁大眼睛

以前买房闭着眼睛买都能稳赚不赔，如今这种赚钱的好日子已经一去不返了，现在的市场，分化成了主旋律，选错地方可能套牢，选对地方才能稳住，长期还有增值机会。

数据显示，三四线城市房子比人还多，套户比1.35，空置率高达21.3%，就现在的库存量，估计要5年以上才能消化。

就拿苏北盐城来说吧，近五年户籍人口减少27万，常住人口减少3.8万。房价比2021年高点跌了25%。东北有些地方，几万块就能买一套房，鹤岗化趋势已经在向更多城市蔓延。

一线和强二线城市的情况就相对稳定的多。虽然2025年上半年70城二手房均价环比跌了0.6%，但上海、太原的新房价格同比还在涨，杭州也算持平。尤其是核心地段、学区房、地铁附近的房子，抗跌能力依旧坚挺。

城市群效应也越来越明显。比如长三角、珠三角周边的三四线城市（如嘉兴、昆山），因为产业转移和人口流入，房价跌幅正在收窄。

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开发商洗牌：强者留下，弱者出局

这几年，开发商的日子也不好过，数据显示，今年上半年，全国新建商品房销售面积同比下降3.5%；新建商品房销售额同比下降5.5%；其中，超过六成城市同比负增长。

王石说，房企面临五大挑战：到期债务高达5257亿，待售面积还有7.7亿平方米……整个行业都在艰难转型。用分析师的话说，就是——“增量变精、存量优化”。

“增量变精”是指土地供应量减少但质量上升。比如上半年，住宅用地成交量下降4%，但地价反而涨了25%，平均溢价11%。深圳、杭州、上海、成都这些热门城市，开发商拿地更谨慎，像绿城、滨江这类企业，只挑核心地块拿。

“存量优化”指的是城市更新。这里指的不仅仅是老旧小区改造，还包括商业、物业、养老地产等非住宅项目。这几大项目如今也成了很多开发商转型的三大方向。总之，运营能力，正在取代开发速度，成为房企新的竞争力。

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买房逻辑变了：投资变自住，稳健第一

对普通人来说，最大的变化是：买房思维该彻底转变了。

以前买房，大家想的是能赚多少；现在买房，就要先问问自己：住得舒服吗？负担得起吗？

数据显示，居民负债率已高达137%，月供占收入比例超过60%。在这种情况下，量力而行才是关键。

再者，不能被市场情绪带偏了，买房时一定要衡量自己的经济实力，不仅要考虑拿不拿的出首付，更要考虑未来还贷的持续性。

总之一句话，现在买房的目的，是为了让自己住着舒服，生活更好，不是为了让自己被房贷压的喘不上气的。

所以，一定要算清楚自己的收入、负债、未来开支，还得给自己预留一笔应急资金，建议至少是两年的房贷钱，这个可以让自己在突发情况时，有足够的实力应对，不至于被动甚至陷入房子被法拍。

最后，咱们用王石的一句话做总结：

“活得久才是真正的赢家”。

这种稳健的思路，才是应对市场波动最实在的智慧。

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