重要：2025 年 9 月开始，房地产调控，正在完成 180 度的全面大转弯！

2025 年 9 月，对于中国房地产市场而言，注定是一个具有标志性意义的时间节点。从这个时段开始，房地产调控正经历着堪称 180 度的全面大转弯，一系列政策的密集出台和方向转变，预示着房地产行业正步入一个全新的发展阶段。

调控政策 180 度大转弯的具体表现​

限购政策全面松绑​

在过去很长一段时间，限购政策是房地产调控的重要手段之一，旨在抑制投机炒房行为，稳定房价。然而，从 2025 年 8 月左右开始，多个城市纷纷对限购政策进行大幅调整。成都、西安、杭州等热门二线城市率先全面取消限购，购房不再受户籍、社保等条件限制，外地人可自由购买房产。即便一线城市，政策也在逐步松动。北京优化 “认房认贷” 范围，使得部分改善型需求购房者能够获得更宽松的信贷条件；上海放宽非沪籍购房门槛，如缩短社保缴纳年限等。限购政策的全面松绑，意味着房地产市场在需求端的限制被极大程度放开，为市场注入了新的活力。​

购房门槛断崖式下降​

首付比例和房贷利率双双降至历史低点。首套房首付比例在许多城市降至 20% 以下，部分城市甚至更低，如重庆、长沙等地将商业贷款认定区域缩小至所在区县，本地居民购房首付压力大幅减轻。二套房首付比例也相应下调，普遍降至 30%-40%。与此同时，房贷利率也处于历史低位，5 年期以上 LPR 降至 3.50%，公积金首贷利率低至 2.60%。以贷款 100 万元 30 年计算，相比几年前高峰期，月供减少近 2000 元，利息总额节省 70 万元以上。如此低的资金成本，极大地降低了购房者的入市门槛。​

税收政策大幅优惠​

税收政策方面，出台了一系列堪称 “史上最大优惠” 的措施。140 平方米以下住房契税优惠比例提高至 1%（原仅限 90 平以下），北上广深第二套房也纳入契税优惠范围。同时，满两年住房交易免征增值税，不再区分普通和非普通住宅。这些政策的实施，直接降低了购房者的交易成本。新政首月即实现减税 116.9 亿元，其中契税优惠新增 65 亿元，刺激了住房交易市场的活跃度。​

保障房体系建设加速​

除了对商品房市场的政策调整，政府在保障房领域也加大了投入和建设力度。2025 年计划建设 180 万套保障性住房，通过收购存量商品房转保障房、规范租房市场、允许公积金用于租房且限制租金涨幅等措施，完善住房保障体系，满足中低收入群体的住房需求，促进房地产市场结构的优化。​

政策大转弯的深层次原因​

商品房库存积压严重​

截至 2025 年 6 月，全国商品房待售面积达到了惊人的 6.8 亿平方米，并且 70% 以上的库存集中在三四线城市。如此庞大的库存，给房地产市场带来了巨大的去化压力。大量房屋闲置，占用了大量资金，导致房地产企业资金回笼困难，影响了整个行业的健康发展。如果库存问题得不到有效解决，将会引发一系列连锁反应，如企业资金链断裂、土地市场遇冷等，进而影响到上下游众多产业。​

城镇化进程出现转折​

中国城镇化率超过 65% 后，城镇化增速从 2015 年的 1.2% 骤降至 2024 年的 0.5%。这表明中国城镇化进程进入了一个新的阶段，住房短缺时代基本结束，房地产市场的需求结构发生了重大变化。新增住房需求逐渐减少，而改善型需求和保障性住房需求的比重在增加。传统的以大规模增量开发为主的房地产发展模式难以为继，政策需要根据市场需求结构的变化进行调整。​

房企债务危机频发​

房地产行业长期以来采用高杠杆发展模式，TOP50 房企平均负债率超 85%。在市场下行压力下，2024 年房企债务违约规模达 1.2 万亿元，恒大、碧桂园等行业巨头的债务问题引发了市场对系统性金融风险的担忧。房地产作为国民经济的支柱产业，其持续低迷不仅影响自身发展，还严重拖累了建筑、建材、家电等上下游 50 余个关联产业。为避免房地产行业风险进一步蔓延，稳定经济增长，政策不得不从过去的 “防过热” 迅速转向 “防硬着陆”，通过各种政策工具帮助房企化解债务危机，维持行业稳定。​

政策大转弯对房地产市场的影响​

对购房者的影响​

对于刚需购房者而言，政策大转弯带来了实实在在的利好。首付比例降低、房贷利率下降、税收优惠增加，使得购房成本大幅下降，购房门槛显著降低，刚需群体有了更多机会实现住房梦想。对于改善型购房者，二套房政策的放宽，如契税优惠、首付比例下调等，使得换房成本降低，换大房子变得更加容易。但同时，购房者也需要更加理性地看待市场，虽然政策宽松，但不同城市的房地产市场分化加剧，需要根据自身需求和城市发展潜力谨慎选择购房区域和时机。​

对房地产企业的影响​

一方面，政策的宽松为房企提供了一定的喘息空间。融资环境有所改善，如融资 “白名单”、专项借款等政策工具，帮助房企缓解资金压力，有助于保交楼工作的推进。另一方面，市场竞争格局将发生深刻变化。那些财务稳健、注重产品品质和服务的房企将在市场中占据更有利地位，而高杠杆、粗放式发展的房企将面临更大的生存压力。政策推动下，房企也需要加速转型，从过去单纯的开发模式向 “开发 + 运营” 等多元化模式转变，以适应市场变化。​

对房地产市场格局的影响​

房地产市场的区域分化将进一步加剧。一线城市和强二线城市，由于人口持续流入、产业基础雄厚，在政策刺激下，市场有望率先企稳回暖，房价也可能逐渐稳定。而部分人口流出、产业单一的三四线城市，尽管政策松绑，但库存压力依然巨大，市场复苏难度较大，房价可能仍将面临下行压力。同时，随着保障房体系建设的加速，房地产市场将逐渐形成 “市场 + 保障” 双轨制格局，满足不同层次人群的住房需求。​

房地产调控大转弯后的市场走向预测​

短期内市场活跃度有望提升​

在政策的直接刺激下，短期内房地产市场的交易量和价格有望出现一定程度的回升。购房者的观望情绪将得到缓解，刚需和改善型需求将逐步释放。特别是在政策调整力度较大的城市，市场反应可能更为明显。房地产企业也将加大推盘力度，加快项目销售，以缓解资金压力。​

长期来看行业将加速转型​

从长期发展趋势来看，房地产行业将加速从过去的高速扩张型向高质量发展型转变。政策引导下，房企将更加注重产品品质提升、服务优化以及多元化业务拓展。绿色建筑、智慧社区等将成为房地产开发的新方向。同时，随着保障房体系的完善，房地产市场的供需结构将更加合理，行业发展将更加稳健。​

城市分化持续，区域差异明显​

不同城市的房地产市场表现将继续呈现显著差异。核心城市凭借其资源优势和吸引力，将在房地产市场中保持相对优势地位，而部分缺乏竞争力的城市可能需要更长时间来消化库存，实现市场的平衡发展。城市之间的房地产市场分化将促使各城市根据自身实际情况，进一步优化房地产政策，实现精准调控。​

2025 年 9 月开始的房地产调控 180 度大转弯，是基于房地产市场基本面深刻变化而做出的重大政策调整。这一转变对购房者、房地产企业以及整个房地产市场格局都将产生深远影响。在政策的引导下，房地产市场将在调整中逐步实现平稳健康发展，回归居住属性，为国民经济的稳定增长和社会的和谐发展发挥重要作用。但在这一过程中，市场各方仍需密切关注政策动态和市场变化，理性应对，抓住机遇，迎接挑战。