住宅+商业+教育，昌平新城东区上新！

大家帮2025年北京土地的第23篇推送

进入2025年下半年，北京土拍市场节奏开始放缓。

整个7月份，只有一头一尾的延庆和昌平两组地块参与，而8月份确定拍地时间的顺义薛大人庄地块，也定在月底的8月26号。

刚刚，昌平新城东区组合地确定最终买家，至此2025年北京宅地成交数量来到24组，总成交金额1024.85亿元。

2025年北京土拍成交地图

今天昌平地块的具体的成交信息是↓↓↓

地块名称：昌平新城东区二期CP00-1101-0033、0036地块、昌平新城东区四期CP00-1101-0044地块

拿地房企：北京新恩祥睿泽置业有限公司（已确定龙湖做代建代销住宅、教育用地）；

成交金额：13.69亿（溢价率0%）；

住宅楼面价：2.04万/平。

昌平新城东区西地块全景图

新昌平新城东区地块算是昌平各项素质比较不错的地块，但它却遇到了北京楼市整体下行期，未来入市压力并不小。

首先看看地块。

此次出让的昌平新城东区地块是一块组合地，由0033宅地、0036托幼用地和0044商业用地组成。

昌平新城东区新地块位置

其中0033宅地位于现状小区北京风景北侧，内环东路东侧，距离昌平线北邵洼地铁站直线距离600米左右，同时0033地块距离西北侧清华附中昌平学校，直线距离1.1公里左右。

0033宅地东侧的0036托幼用地则规划建设12班幼儿园。

而0044商业用地在白浮泉公园东侧，按照大规划属于昌平新城东区滨水商街的一部分。

0044地块全景图

地块住宅地块南侧直线1公里左右就是南邵主城区，路劲世界城等生活配套醇熟。

此外，0033宅地东北侧500米左右，是规划的北医三院昌平院区的大概位置，不过位置还未最终确定，不过位置范围已经确定在与0033地块一个街区的0038、0039地块。

也就是说0033宅地未来入市，板块内医疗、教育、商业、交通、公园等配置都会跟上，属于比较优质的宅地。

再看0033宅地地块本身，形状比较方正，东西与南北的长度比也不夸张，未来会比较方便进行楼栋的排布设计。

0033地块的用地规模2.87万平，地上建筑规模5.74万平，以100平的套均面积来算的话，未来将是一个500户体量的小区。

昌平新城东区地块信息

而且0033宅地的容积率只有2.0，低于地块西侧建发观堂府和东北侧梧桐山语的2.2。

地块控高36米，局部可到45米，未来可设计15层以下的小洋房，居住舒适度会非常好。

当然，没有一个地块是完美的。

就比如0033宅地西侧就是昌平新城东区主干道内环东路，未来地块西侧的住宅可能会有噪音影响，而且地块西南侧有一部分还是昌平线的地下线，西侧首层可能会有地铁噪音和震动影响。

0033宅地卫星图

还有一点，就是0033宅地东北侧100米左右，是一个昌平区文物保护单位何营村伯哈智墓，是一个明清时期的回族陵园，可能会成为未来买房人比较忌讳的一个点。

但整体来说，0033宅地的总体素质非常不错。

今天昌平新城新地块的总成交价是13.69亿，其中0033宅地和0036教育用地成交价为11.6亿元。

图源地块文件

经过计算，0033地块的住宅楼面价是2.04万/平。

而2023年3月拿地的梧桐山语的楼面价是2.49万/平，2023年9月份拿地的建发观堂府，彼时的楼面价为2.59万/平。

相比较之下，0033地块的楼面价低了不少，而这也有利于地块后期住宅项目入市，为产品打造预留充足的利润空间，后期定价方面也会有更多的可操作空间。

但与0033宅地同属一个版块的建发观堂府、梧桐山语目前仍有不少的存量，包哥粗略统计了下，观堂府一二期等三个项目截至7月底的新房库存还有接近1000套。

这1000套左右的存量，对0033宅地来说，是实打实的贴面竞争。

观堂府一二期7月份的成交均价在4.6万/平左右，这不低的价格是建发的产品力溢价，而且观堂府的实景做得相当不错。

而梧桐山语目前还有超500套的存量，虽然产品设计和装标方面没有办法和现在的好房子项目相比，但却占了一个准现房和价格低的性价比优势。

梧桐山语7月份的网签均价只有3.77万/平，卷价格没几个能卷得过它。

在今天昌平新地块开拍前，包哥就统计了昌平大部分主力在售新房的网签情况↓↓↓

昌平部分在售新房信息

除了新地块所在的昌平新城东区板块处在季度内卷状态外，朱辛庄、沙河高教园、北四村、东二旗也都有不少主力在售项目，正在加紧去化。

包哥统计了大概15个主力在售的项目，目前只有朱辛庄的中海寰宇未来、新城东区建发观堂府一期、东二旗北京国贤府一期，网签去化率在80%左右，其他的项目仍有不少库存。

而包哥统计的昌平新房这15个项目，未网签库存直接超过9000套。

也就是说，全昌平新房库存直接超过了10000套，再加上如今大环境下去化速度放缓不少，成交均价也有明显的下降，成交量销冠昌平也需要想办法。

而此时成交的0033宅地，不仅要考虑新城东区1000套存量的邻居项目的虎视眈眈，更要思考面对全昌平新房10000+库存的强势压迫。

产品和价格肯定是要卷了，只不过现在的市场环境，只卷这两样好像远远不够。

以上。