第二十五条　

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

【解读】

《物业管理条例》第二十五条是“前期物业服务合同与商品房买卖合同的衔接条款”，通过强制要求“买卖合同必须包含前期物业服务合同内容”，构建了“前期物业服务约定”向“业主承诺”转化的法定通道，解决了“买受人购房时对前期物业服务不知情”“前期物业责任主体模糊”的实践难题，是确保业主“前期物业服务知情权”与“合同权利义务连续性”的关键纽带。其内涵可从立法定位、核心要素、实践价值、制度衔接四个层面系统解析：

一、立法定位：前期物业与业主的“责任传递桥梁”与“知情权保障阀”

第二十五条的核心目标是打破“前期物业服务合同仅约束建设单位与物业企业”的局限，通过“买卖合同包含合同内容”的制度设计，将前期物业的服务标准、费用、期限等核心约定直接传递给买受人（未来业主），确保业主在购房时即知晓并承接前期物业的权利义务。其立法逻辑源于：

• 回应“信息不对称”痛点：实践中，部分建设单位未在买卖合同中披露前期物业服务合同内容（如物业费标准、服务等级），导致买受人收房后发现“物业费远超预期”“服务不达标”却无法追责（如某小区业主购房时不知前期物业费为3元/㎡，收房后被要求按此缴费，引发群体纠纷）；
• 贯彻“合同权利义务概括转移”原则：前期物业服务合同是建设单位代业主签订的“临时契约”（业主大会成立前业主未组织化），业主大会成立后业主通过买卖合同承接该契约，确保物业服务连续性（避免“前期物业到期、新物业未选聘”的真空期）；
• 衔接上位法与业主权益：《民法典》第九百三十九条（前期物业服务合同对业主具有约束力）、第五百零九条（全面履行合同义务）隐含“业主需受前期物业合同约束”，本条是对“约束前提”的法定化——通过买卖合同“包含内容”明确业主的“概括承受”意愿。

简言之，第二十五条是前期物业服务合同对业主产生约束力的“生效媒介”——没有这条的“内容包含”，前期物业合同可能因“业主未明确同意”而无法约束业主，导致物业服务责任落空。

二、核心要素解析：“强制包含+内容明确+效力传递”的三重规范

第二十五条虽简短，却包含三个不可分割的核心要素，共同构成“前期物业约定向业主传递”的完整规则：

（一）“应当包含”的强制性：法定必经程序

“应当包含”表明本条是效力性强制规范，建设单位不得在买卖合同中“选择性排除”前期物业服务合同内容，否则买卖合同可能因“违反法律强制性规定”部分无效（《民法典》第一百五十三条）。

• 实践要求：买卖合同需明确、具体地纳入前期物业服务合同的核心条款，而非仅笼统表述“按前期物业合同执行”。例如：需在合同中单列“前期物业服务”章节，列明服务事项（保洁、安保、维修）、服务标准（如“电梯每日巡检1次”）、物业费标准（如“2.5元/㎡/月”）、合同期限（如“自交房之日起2年”）等。

（二）“包含内容”的范围：前期物业服务合同的全部核心条款

根据《物业管理条例》第二十一条（前期物业服务合同订立）、第二十四条（合同内容），“应当包含”的内容涵盖前期物业服务合同的全部核心要素，具体包括：

（三）“效力传递”的逻辑：从“建设单位-物业”到“业主-物业”

买卖合同包含前期物业服务合同内容后，产生“合同权利义务概括转移”的法律效果：

• 对业主的约束力：业主通过买卖合同“承接”前期物业服务合同的权利义务，需按约定缴纳物业费、遵守服务规则（如配合物业维修）；
• 对物业企业的约束力：物业企业可直接依据前期物业服务合同向业主主张权利（如催缴物业费），业主不得以“未直接签订合同”为由抗辩（《民法典》第九百三十九条）；
• 对建设单位的免责：建设单位将前期物业权利义务转移给业主后，不再承担物业服务直接责任（但需对“买卖合同未包含内容”导致的纠纷负责）。

三、实践价值：破解“前期物业责任落空”与“业主知情权受损”的双重功能

第二十五条通过明确“内容包含”规则，直接解决前期物业管理中的两大实践痛点：

1. 保障“业主知情权”：避免“购房后被迫接受未知服务”

强制买卖合同包含前期物业内容，让买受人在购房时明确知晓未来物业的服务标准与费用，避免“收房即纠纷”。例如：某开发商在买卖合同中详细列明“前期物业费2元/㎡、服务等级二级”，买受人签约时已知情，收房后未因费用问题投诉。

2. 确保“物业服务连续性”：避免“前期物业到期无人管”

通过买卖合同将前期物业合同期限、续聘条件等内容传递给业主，确保业主大会成立前物业服务不中断（如前期合同到期后，若业主大会未选聘新物业，合同自动延续至新物业入驻）。

3. 防范“建设单位逃避责任”：明确“未包含内容的后果”

若建设单位未在买卖合同中包含前期物业内容，买受人可拒绝收房或起诉要求补充约定，并可主张建设单位承担“隐瞒重要信息”的违约责任（如赔偿因物业费超预期造成的损失）。

四、制度衔接：与其他条款及关联法规的联动

第二十五条是前期物业“合同衔接”的核心条款，与条例及关联法规形成“前期物业合同订立-内容传递-效力约束-后续替代”的完整链条：

• 与第二十一条（前期物业服务合同订立）衔接：第二十一条规范“前期物业合同的签订”，第二十五条规范“合同内容向买卖合同的传递”，两者共同构成“前期物业合同的生效与约束”机制。
• 与第二十二条（临时管理规约）、第二十三条（明示说明承诺）衔接：临时管理规约需与前期物业服务合同内容一致（如物业费标准），且需在买卖合同中明示（第二十三条“书面承诺”），避免“规约与合同冲突”导致业主权益受损。
• 与第二十六条（临时规约效力）衔接：第二十六条第一款规定“临时规约对买受人具有约束力”，其前提是第二十五条“买卖合同包含前期物业合同内容”（临时规约需与前期物业合同配套执行）。
• 与《民法典》衔接：《民法典》第九百三十九条（前期物业合同对业主有约束力）、第五百四十五条（合同权利义务概括转移）是本条的上位法依据，本条是对“概括转移程序”的具体化。
• 与《商品房销售管理办法》衔接：该办法第二十五条（“商品房买卖合同应当明确前期物业服务合同约定的内容”）与本条完全一致，形成“法规-条例”的双重约束。

总结：第二十五条是前期物业与业主的“责任传递纽带”

第二十五条的核心意义在于：以“买卖合同包含前期物业服务合同内容”的强制规则，将前期物业的服务约定转化为业主的“事先承诺”，确保业主在购房时即知晓并承接前期物业的权利义务，避免“信息不对称”与“责任落空”。它像前期物业的“接力棒”——建设单位将物业服务责任通过买卖合同传递给业主，确保服务不中断；也像“知情权放大镜”——让业主在签约时看清未来物业的“真面目”。

简言之，第二十五条与第二十一条（前期物业合同订立）、第二十二条（临时规约）、第二十三条（承诺）共同构成“前期物业责任传递体系”，其中第二十五条是“核心纽带”，决定了前期物业约定能否“合法约束业主”。它的存在，标志着我国物业管理从“前期责任模糊”向“前期责任明确”的转型，是《物业管理条例》“规范前期活动、保障业主初期权益”立法宗旨的责任传递体现。