谢逸枫：中国恒大今日退市，全球销售第一上市房企迎来破产清算

文/谢逸枫

中国恒大退市，迎最终章，2024年1月29日正式被颁布清盘令，2025年8月25日被港交所正式摘牌，其背后的原因令人深思。意味着自始2009年11月5日上午9时30分在港证券交易所上市，到2025年8月25日宣布摘牌，差不多16年。

中国恒大资不抵债、老板许家印被抓、债务重组失败，退市迎来大结局，已经回天乏术，成为中国首个最大债务（2.4万亿元）暴雷、退市的上市房企，堪称史无前例的中恒大事件，将对房地产业带来七大警示，深刻警惕房企老板们。

中国恒大由成立到退市，只有28年

复盘中国恒大的成立到退市28年，真的是令人唏嘘不已。中国恒大成立于1996年，1997年首次在广州开发首个楼盘，1998年房改启动，成为住房制度改革红利的最大受益者，高负债、高周转、高杠模式下，开启财富大爆发。

2009年11月5日，中国恒大在香港证券交所上市，2013年中国恒大销售额首次突破千亿元，2016年中国恒大跻身世界500强，成为全球销售第一上市房企。2017年，中国恒大告别规模第一和高负债、高周转、高杠杆、低成本模式。

2019年，恒大集团进军新能源汽车产业，成为转折点，债务问题逐渐暴露。2020年3月开始，寻找投资者进入，但失败。2020年后中国恒大高杠杆、高负债的经营模式隐患集中爆发，债务问题初现端倪。

2025年7月22日晚间，中国恒大与恒大物业联合发布了关于此前恒大物业134亿元存款质押被银行强制执行的初步调查结果，恒大物业涉及质押的贷款资金，在扣除相关费用后，实际回流至中国恒大，并被用于其日常运营。

终于在2021年12月3日中国恒大公告首笔美元债违约，正式陷入债务危机，流动性问题爆发，公司股价一路走跌，短短一年间从14港元跌至不足2港元。2021年8月恒大财富最终暴雷，2021年3月引入17家投资者，依然未解除危机。

2022年6月，佳盛环球（17家投资者之一）以债权人的身份向香港高等法院提出对中国恒大的清盘呈请，涉及财务义务金额为8.625亿港元。自2022年开始，好中国恒大陷入销售下降、流动性危机、债务重组失败的恶性循环。

中国恒大退市背后令人深思，可谓彷徨

2022年-2025年8月A股、港股上市房企被端退市记录原因来看，其中A 股14家，原因为面值退市、连续亏损。 H股13家，原因为财报难以发出及难以达成复牌指引，未能复牌，停牌超过18个月。另外， 有个别上市房企私有化退市。

过去三年，出于主动转型和被动保壳的需要， 多家上市企业剥离房地产开发业务。例如鲁商发展、珠免集团、冠城新材剥离房地产开发业务，这些上市企业退出房地产业务或转型轻资产，目的是避免拖公司主业的后腿。

中国恒大退市的直接原因，是恒大自2024年1月29日起，中国恒大集团连续停牌超过18个月，未能满足港交所任何复牌指引（如提交合规财报、解决债务重组等），触发《上市规则》第6.01A(1)条“快速除牌机制。

中国恒大退市背后令人深思，可谓彷徨。因为中国恒大退市的原因来看，财报难以发出及难以达成复牌指引，未能复牌，停牌超过18个月。实际上是中国恒大退市前，已经一只脚踩进了棺材，仅仅是差盖棺定论了。

2024年1月29日，香港高等法院对恒大颁布清盘令，委任清盘人接管资产，股票同步停牌。此后多次复牌尝试均失败，核心障碍包括财务黑洞、持续经营能力缺失及债务重组无实质进展、资产贬值和许家印被抓。

一是公司已经资不抵债了。截至2022年6月30日，中国恒大集团负债总额24740.9亿元，剔除合约负债8543.6亿元后为16197.3亿元。负债构成为总负债24740.9亿元、合约负债8543.6亿元、剔除合约负债后16197.3亿元。

数据反映了中国恒大在2022年6月底的经营财务状况，债务问题触目惊心，规模持续扩大。截至2023年6月30日，中国恒大总负债已增至2.38万亿元，成为中国总债务规模最大的上市房企，关键是资产的价值无法覆盖债务。

2024年1月29日，香港高等法院对恒大正式颁布清盘令，公司严重资不抵债，我看不出有任何理由再延期。 此时恒大总负债2.38万亿元，总资产仅1.74万亿元，资不抵债差额高达6400亿元，相当于广州市一年GDP的20%。

中国恒大的公告里提到，到 2025年7月31 日，负责清盘的人已收到187份债权申报，加起来约3500亿港元（相当于450亿美元）。作为参考对比，恒大2022 年 12月31 日最后一次单独审计的财务报表显示，当时的负债约275亿美元。

中国恒大的司法管辖区有超过3000个法律实体。开发中的项目在280多个城市有大约1300个，物业管理服务业务下有3000个项目，还涉足了汽车行业。目前清盘人已接管集团内超过100家公司，资产总值约270亿港元（35亿美元）。

但清盘人至今没法预估最终能变现多少。更现实的是，截至目前，变现总额仅约20亿港元（2.55 亿美元）。其中约8170万港元（110万美元）来自中国恒大直接持有的资产，剩下的约19亿港元（2.44 亿美元）来自附属公司。

这意味着恒大主体能直接掌控的可变现资产已极度匮乏，更多地依赖子公司 “输血”。根据中国恒大公告，截至目前，仅有约1.67 亿美元资金完成回笼，对于3500亿的巨额债务而言，无疑是杯水车薪。

二是许家印因涉嫌违法犯罪。2023年9月，中国恒大公告，接到有关部门通知，董事会主席许家印因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施。同时，涉及42名（中国恒大、中国物业、中国汽车三大上市公司）高管集体被抓。

恒大地产披露2019年、2020年年度报告存在虚假记载，通过提前确认收入方式财务造假，2019年虚增收入2139.89亿元，2020年虚增收入3501.57亿元。对时任董事长、实际控制人许家印处以顶格罚款4700万元，终身证券市场禁入措施。

2023年7月17日，中国恒大披露了2021年和2022年两个财务年度的经营数据，合计亏损超8000亿元的天文数字，刷新了中国企业最高亏损纪录。恒大集团多位前高管因涉嫌财务造假、欺诈发行公司债券等被中国证监会处以罚款。

2024年3月，许家印、夏海钧、潘大荣等在内的多位恒大时任高管给予警告，处以4700万元-300万元不等的罚款。因指使恒大地产虚假记载、欺诈发行和信披违规三大违法行为，累计被证监会罚款4700万元，恒大地产遭罚41.75亿巨资。

截至2025年7月28日，已连续停牌18个月。2024年1月29日，香港高等法院对恒大颁布清盘令，委任清盘人接管资产，股票同步停牌。2025年8月12日晚间，中国恒大集团（3333.HK）发布公告称，将在8月25日从港交所正式摘牌。

三是资产贬值，股价一泻千里。停牌500天后，中国恒大在2023年8月正式复牌，这是一次“回光返照”。复牌后，中国恒大股价一泻千里，截至2024年1月29日停牌，股价仅0.16港元，总市值约21.52亿港元。

中国恒大于2009年11月5日在港交所上市。上市首日，中国恒大股价以每股4.7港元收盘，高出招股价34.3%，市值超过700亿港元，成为当时在港上市的最大内地民营房企，许家印成为炙手可热的地产人物。

2017年10月，中国恒大股价攀上历史巅峰，市值定格在4000亿港元。2021年中国恒大流动性、债务危机爆发，恒大市值一路走跌，截至2025年8月13日早间，中国恒大市值已跌至21.52亿港元，较巅峰时期蒸发超 99%。可谓是灰飞烟灭。

四是公司债务重组失败。在经历了一系列的等待与揣测后，中国恒大的境外债务重组方案终于揭晓。2023年3月22日晚间，随着香港高等法院清盘呈请聆讯延期的批准，恒大发布了备受瞩目的“境外债务重组季度业务更新”公告。

公告中明确指出，恒大已与“债权人特别小组”就重组方案的核心条款达成了具有法律约束力的协议。这一重要进展，标志着恒大境外债务重组工作取得了实质性进展，也为市场带来了更多期待。境外债务重组传来佳音，似乎已接近尾声。

恒大拟采用新债偿还旧债、债转股等方式进行重组，新债期限最长可达12年。恒大明确表示，已与多家不同利益相关者进行了深入的探讨和建设性的对话，以期达成境外债务重组的共识，已与某些项目的主要持有人取得了积极的进展。

恒大计划在2023年12月15日前完成重组。预计在2023年3月31日之前，将与债权人特别小组达成协议，并签署一份或多份重组支持协议，但是2023年底正式宣告债务重组失败，2024年1月29日，中国恒大正式被颁布清盘令。

目前中国恒大境外债务重组失败，清盘困难重重，而中国恒大境内债务尚未公布新的重组计划。从债务问题暴露，到被颁发清盘令，再到后续监管处罚，又到许家印被抓，恒大最终走到被摘牌退市这一步，令人深思不已。

自2020年起，房企出现债务违约，2021年违约企业数量增至16家，2022年迎来爆发期，达到44家。截至2025年8月，全国共有77家房企发生债务违约。目前融创、富力、奥园、远洋、时代中国、龙光等企业已完成境内及境外债务重组。

中梁、当代等企业完成境外债重组。旭辉、佳兆业、金轮天地、禹洲、世茂、绿地等企业的境外债务重组方案也已获批。2025年6月，新华联完成重整，霍煤龙兴公司重整计划获批准。金科与协信远创的重整方案经批准后已进入执行阶段。

恒大事件对房地产业七警示，可谓警惕

恒大事件（中国恒大债务暴雷、许家印涉嫌违法犯罪、许家印及许家印二儿子和42名高管被抓、中国恒大资不抵债、中国恒大公司清盘、中国恒大退市）对房地产行业有什么警示，给房企老板哪些警惕。

恒大事件的教训警示我们，当资本狂欢落幕时，最先被牺牲的往往是那些对风险认知不足的普通投资者。这场危机远未结束，它正在改写中国房地产的生存法则，正在警惕房企老板的人性、法性。

一是房企老板的投资、经营决策，决定公司的未来，决定生与死。老板理智的投资、经营决策，可以令公司的发展繁荣昌盛，欣欣向荣。一旦老板忽略风险、激进、盲目的决策，最终将令公司走向暴雷、清盘、退市。

二是房企公司的内部、高管管理、治理，已经上升到决定企业活、死的高度。好比一个团队，里面有害群之马，没有及时清理，结果是毁灭一个团队。反之，好的公司内部、高管管理、治理，将为公司带来新的繁荣，高度。

三是主业至上、产品创新，才是房企最好的经营之道。不懂得的行业不要投，这是最好的投资教训。特别是错误的多元化决策，带来不合理的多元化业务，蚕食主业务的营收、利润，最后拖累主业务的发展，让公司走向暴雷。

四是以需定投、以销定产、高质量的均衡健康发展模式，才是房企良循发展的模样。高债务、高杠杠、高周转的三高极端化模式，带来上市公司巨大的收入，同时带来上市公司巨大的债务负担，结果是让公司最终走向覆灭。

五是遵纪守法、诚信，是房企生存、发展的根基。商人本质是逐利，一旦超越红线，弄虚作假，就变成违法犯罪。违法犯罪是房企不可触碰的红线，违法犯罪不会给上市公司带来繁荣昌盛，只会带来毁灭。

六是房企老板、高管等人性自我修养，保持警惕性。君子爱财，取之有道。一旦老板、高管贪婪无厌，为了追求高利润，势必会挺而走险，不择手段，违法犯罪，最后作茧自缚，掉入万丈深渊，成为阶下囚。

七是敬畏市场，尊重市场。市场有风险，投资需谨慎，就是告诉我们，违反、违背市场的客观规律，结果就是遭遇市场的报复，血本无归，投资失败，经营困难，公司破产清算，最后走向覆灭困境。