深夜11点，上海某中介门店的灯光依然亮着。经纪人小王面前的电脑屏幕上，二手房挂牌量数字每小时都在跳动——这是房产税试点扩围后，多套房业主集体出逃的缩影。

我经历过2015年的狂飙，也目睹了2023年的转折。今天我想抛开那些宏大叙事，跟你聊聊身边真实的故事——我的老同学张伟（化名）。

老同学张佳，在上海有4套房，还在电话那头炫耀身家，昨天在电话里头却是万般的无奈：“怎么办？我第三套房挂了大半年，看房的人都没几个。”

这不是个别现象，数据显示，全国二手房挂牌量突破730万套，白城二手房价同比跌幅高达7%以上，今明两年，像张佳这样持有“多套房”的家庭，将不得不面对这3个问题。

01、

资产流动性冻结，纸上富贵难以变现

随着房价下行，市场挂牌量激增，多套房持有者最先感受到的是：资产流动性正在迅速冻结。

销售说，以前再差的房子挂牌一两个星期都能快速成交，如今挂牌半年以上无人问津成为常态，有些郊区的房子甚至降幅高达50%也无人问津。

这并不是因为房子已经没有了价值，核心还是在于市场供需关系发生了根本性的逆转。二手挂牌量激增与购房需求快速萎缩同时出现，

就拿上海来说吧，外环区域二手房挂牌量同比激增42%，杭州钱江世纪城板块降价房源占比高达60%以上。

然而，购房主力军却在悄悄发生变化，90后，00后群体规模相比70后，80后足足减少了数千万。再加上城镇近40%以上的家庭拥有2套甚至更多房产，预示着这些年轻人当中有很多人只要靠继承就能解决住房难题。

张佳原本也想着自己4套房，留两套给孩子，但孩子们却说，“我们不需要那么多房子，一套就够了。”供给大幅增加，需求不断减少，让原本供过于求的市场，变现难度更大了。

02、

持有成本持续攀升，现金流压力陡增

这个问题是当前很多持多套房家庭不得不面对的现实，房子不好卖，持房成本也在持续攀升，成为吞噬现金流的无底洞。

首先虽说上海、重庆房产税相继出台政策明确，和以往的房产税政策规定相比，征税条件放宽了、变实惠了。但是行内都以为，随着市场趋稳，房产税可能渐行渐近。

假如家庭人均免税面积60㎡，二套房超出部分按0.6% 税率征收，三套房税率跳升至1.2%。一套评估价200万的二套房，年持有成本从房产税试点前的0.3万（仅物业费）升至4.2万。这包含了房产税1.2万、物业费0.3万和资金机会成本2.7万（按4.5%理财收益率计算）。

你能担忧的是，很多家庭都面临着收入锐减，甚至有的人年初丢了工作，到现在还没有时间再就业。但即使如此，每月的高额房贷却一分不能少，加上物业费、电梯费、取暖费等各项费用也在物价上涨背景下水涨船高，持房压力只增不减。

03、

心理预期逆转，财富观念遭遇冲击

当前，最让多套房家庭困扰的问题，可能是：心理预期的根本性逆转。房地产“稳赚不赔”的神话破灭了。

以前只要你买入房子，持有一段时间就能实现财富的增值，然而如今房子的赚钱效应逐渐消退，炒房客们早已嗅到了风向的转变，纷纷选择离场或选择“落袋为安”，在场外观望。

市场预计转变使得房产投资属性变弱，曾经被视为财富象征的房子，现在正变成“管理负担”。

比如身边的朋友陈冰，他早两年借贷资金投入160万买入的房子，如今跌至不足110万，虽不影响实际月供金额，但这种“负资产”风险显著加剧了持有者的心理焦虑和财务挫折感。

而且当前年轻人的住房观念也发生了转变，越来越多年轻人宁愿租房，也不愿意背负几十年的房贷。他们更看重当下的生活品质，而非一味追求房产增值。

04、

面对这些挑战，多套房家庭如何应付？

该来的躲不掉，面对挑战，多大方家庭需要的不是恐慌，而是应对策略。给大家提几个建议：

第一，转变观念：房产从“财富象征”变为“管理负担”的风险真实存在。主动调整、审慎评估，优化资产结构，才能在市场深度调整中有效规避风险。

第二，去劣留优。保留核心地段、品质好的房产，我们以为，所谓核心区高品质住宅，起码满足“地铁800米内+对口省重点学校+三甲医院3公里圈”的铁律。

对于偏远郊区、品质差的住宅，止损处理或许是明智之举。

第二，考虑“以租养税”/“以租养贷”，如果房子位于核心城市，可以通过出租来缓解压力。但是如果是三四线多余的房产，年租金回报率底下持有成本反而形成缺口，以租养贷（税），不如变现或更为明智。

写在最后

从以前朋友们见面互问“买了哪个楼盘？”“涨了多少”，到现在一见面就是吐槽“房子不好租”、“物业费又涨了”……

这些日常对话背后，是中国城镇约45%的家庭（拥有两套及以上住房）正在经历的现实。

总之，房地产的终局早已写就——从投机者的赌场变为专业主义者的赛场。当潮水退去，认清“持有成本-流动性-增值潜力”三维真相的人，才能穿越周期。也许这才是房地产回归居住本质的必由之路——让房子真正成为家，而不是筹码。

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