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文|隔雾

编辑|隔雾

前言

在经济领域的众多声音中，黄奇帆关于房地产市场的见解一直备受关注，他凭借丰富的经验和深刻的洞察，屡屡对房地产走势做出预判。

回顾过往，黄奇帆的一些预言在后续的市场发展中得到了验证，这也让人们对他关于房地产市场的新论断充满期待。

今年，房地产市场的诸多表现已然契合了黄奇帆此前的部分预言，那么对于明年，他的预测又是否会再次成真呢？

黄奇帆过往预言回顾

黄奇帆曾明确指出，今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降。

从过去的数据来看，中国房地产在 1998 - 2018 年间，新房销售交易量从 1 亿平方米增长到 17 亿平方米，实现了大幅增长。

但他认为这种增长趋势难以持续。其依据主要有四点：一是城市化率增长放慢，已接近拐点，未来十几年从 60% 增长到 70%，速度放缓使得人口红利逐步淡出。

二是旧城改造总量减少，经过多年城市改造，大拆大建状况逐渐减少；三是人均住房面积基本平衡，当前我国人均住房面积已达 50 平方米，总体性的人均住房不够问题得到缓解，改善性需求从总体性转向局部结构性。

四是住房质量提高，建筑质量标准提升使得房屋折旧改造量大量减少。以某二线城市为例，过去每年因旧城改造产生的新房需求可达数百万平方米，而近年来随着改造项目的减少，这一数字大幅下降。

对于房价，黄奇帆认为今后十几年房价趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增长率将低于等于 GDP 的增长率。

过去房价大幅上涨，主要受供求关系、货币因素以及外部影响。过去二十年房地产供不应求，强烈的改善需求支撑房价上涨；同时，M2 多年两位数增长，大量资金流入房地产，推动房价上升。

此外，国际经济形势、汇率等因素也对房价有一定影响。如今，供求关系已发生变化，进入总量过剩阶段，M2 增长率也趋于稳定，与 GDP 增长率加物价指数保持均衡增长。例如，过去一些热点城市房价五年翻一番，如今涨幅已明显收窄。

黄奇帆还指出，房地产热点将集中在中心城市、大都市圈以及城市群。中心城市如除省会外的区域中心城市青岛、深圳等；大都市圈中超级大城市辐射形成的城市圈里的中小城市，像上海大都市圈中的昆山等；城市群里的大中型城市。

原因在于人口增长和城市发展规律，人口会向这些地区聚集，带动住房需求。以长三角城市群为例，近年来杭州、南京等城市人口持续流入，房地产市场较为活跃。

今年房地产市场现状验证预言

今年房地产新房销售交易量持续下滑。据相关数据显示，前几个月全国多地新房销售面积同比下降明显。

例如，某东部沿海省份，其新房销售面积较去年同期下降了 [X]%。这与黄奇帆所预言的新房销售交易量下降趋势相契合，充分体现了房地产市场总量缩减的现状。

从房价方面来看，整体房价保持平稳，部分城市房价出现微调，但并未出现大幅涨跌的情况。一线城市房价稳中有升，但涨幅在可控范围内，增长率远低于过去。

二三线城市房价则相对稳定，个别城市因市场供需结构调整，房价有小幅波动，但总体仍符合房价趋于稳定，增长率低于等于 GDP 增长率的判断。

在热点地区方面，中心城市、大都市圈和城市群的房地产市场热度依旧较高。

以京津冀城市群为例，北京作为中心城市，房地产市场需求稳定；周边的廊坊等城市，作为大都市圈中的中小城市，借助北京的辐射效应，房地产市场也有一定发展。

而一些偏远的小城市，房地产市场则较为冷清，进一步验证了热点地区转移的预言。

黄奇帆对明年房地产市场预言

黄奇帆认为，房地产企业将面临重大变革。一方面，房企的负债率将降至与欧美房企大致相当的水平，约 40%-50% 之间。

当前我国房企负债率普遍较高，在 80%-90%，虽三道红线要求控制在 70%，但未来房企会主动降负债。

另一方面，高地价买地造房子的状态会收敛，开发商将根据市场需求进行结构性开发。

此外，房地产开发商多元化经营的行为会有所收敛，企业会开始做减法，专注房地产主业。同时，房企数量会减少，中国现有 9 万家独立法人的房地产企业，未来可能降到 1 万家。

在市场供需方面，黄奇帆指出，供给端，随着房企开发策略调整，新建住房数量会进一步合理调整，不会再出现过去大规模盲目开发的情况。

需求端，刚性需求和改善性需求依然存在，但需求结构会发生变化。例如，随着老龄化加剧，养老型住房需求可能增加；随着家庭结构小型化，小户型住房需求可能上升。

政策方面，黄奇帆认为政策将继续在房地产市场中发挥重要作用，政府可能会出台更多支持合理住房需求的政策，同时加强对房地产企业的监管，规范市场秩序。

例如，在金融政策上，可能会进一步优化信贷政策，支持房企合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。在土地政策上，会根据市场需求合理调整土地供应规模和节奏。

明年预言大概率实现的原因分析

从行业发展规律来看，房地产市场经过多年高速发展，已经进入调整期。企业过高的负债率、过度的多元化经营以及盲目扩张等问题逐渐暴露，回归理性发展是必然趋势。

例如，欧美等成熟房地产市场，房企负债率普遍较低，经营也更为专注。随着我国房地产市场逐渐成熟，向这种模式转变是符合行业发展规律的，因此黄奇帆关于房企发展趋势的预言大概率实现。

当前经济形势下，稳定房地产市场对于宏观经济稳定至关重要。政策导向一直强调 “房住不炒”，促进房地产市场平稳健康发展。

政府在供需两端的政策调控空间较大，且政策的连续性和稳定性较强。

例如，今年已经出台了一系列政策来稳定市场，明年政策继续发力，根据市场变化进行调整，以实现市场供需平衡，符合政策导向和经济形势发展需求，所以关于市场供需关系和政策影响的预言实现可能性较大。

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