所有人注意！一线城市松绑，楼市大礼包开始井喷，9月份将上涨？

在房地产市场的漫长发展历程中，一线城市始终占据着举足轻重的地位，它们宛如晴雨表，精准地反映着全国楼市的风云变幻。近期，一线城市纷纷松绑限购政策，这一重磅举措犹如巨石投入平静湖面，瞬间激起千层浪，引发了社会各界的广泛关注与热烈讨论。与此同时，各种楼市利好政策如雪花般纷纷扬扬地飘落，构成了一份丰盛的 “楼市大礼包”。在这一系列因素的共同作用下，一个萦绕在众多人心头的疑问愈发强烈：9 月份的楼市，是否会如预期般迎来上涨的热潮呢？

8 月 8 日北京楼市限购政策松绑后，市场迅速出现多维度变化，政策效应在短期内集中释放，主要体现在以下方面：

本次政策以五环外不限购为突破口，叠加公积金政策优化，形成 “精准松绑” 组合拳。具体包括：

五环外取消购房套数限制：符合条件的京籍家庭及社保满 2 年的非京籍家庭，购买五环外商品住房（含新房、二手房）不再受限，成年单身人士按家庭政策执行。

公积金政策系统性升级：首套认定 “认房不认贷”、二套贷款额度从 60 万提至 100 万、首付比例统一降至 30%、缴存年限可贷额度提升至每年 15 万元，并恢复提取公积金支付首付功能。

区域差异化策略：五环内政策保持不变（京籍限购 2 套、非京籍限购 1 套），体现 “核心区严控、外围松绑” 的调控思路。

这一政策设计精准针对当前市场痛点：五环外新房库存占比达 78.7%，二手房挂牌量超 50%，政策直接缓解高库存压力，同时通过公积金降成本吸引刚需和改善需求。

一线城市松绑限购政策解读​

政策调整内容梳理​

2024 年以来，一线城市在限购政策调整方面动作频频。1 月 27 日，广州率先拉开帷幕，新政明确放开 120 平方米以上的住房限购，并支持 “租一买一”“卖一买一”。紧接着，1 月 30 日，上海发布新规，支持非本市户籍单身人士购房。2 月 6 日，曾被视为全国 “最严限购” 的北京市通州区也放松了住房限购。到了 9 月，政策调整的力度进一步加大。

9 月 29 日晚间，上海率先调整住房限购政策，主要涉及降首付、外环外限购 “3 改 1”、居住证 + 3 年社保可享沪籍待遇，限贷、税费减免等三方面。随后广州全面取消限购成为首个取消限购的一线城市，同时，深圳四部门联合发文取消限价限售，降首付，中心区域限购社保 “3 改 1”、外围取消限制等。9 月 30 日晚间，北京成为一线城市中最后一个政策调整的城市，非北京户籍家庭五环内 “5 改 3”、五环外 “5 改 2”，政策还包括降首付、取消普宅标准、调整公积金等。​

政策调整背后的考量​

这些政策调整绝非偶然，而是基于对当前房地产市场形势的深刻洞察与精准判断。近年来，全国商品住房市场供求关系发生了重大变化，房地产市场逐渐从增量时代步入存量时代。在这样的大背景下，以往的限购政策在稳定市场方面的作用逐渐减弱，甚至在一定程度上限制了合理住房需求的释放。以深圳为例，随着城市发展逐渐成熟，户籍人口增长已经放缓，外来人口通过落户来炒房的情况也明显减少。在这种情况下，及时调整户籍购房政策，

不仅符合实际情况，还能增加深圳对常住人口和户籍人口的吸引力，为城市的长远发展注入新的活力。从宏观经济层面来看，房地产行业作为国民经济的重要支柱产业之一，其稳定健康发展对于整个经济的稳定运行至关重要。在当前经济面临一定下行压力的情况下，通过松绑限购等政策手段，刺激房地产市场的活跃度，有助于带动相关产业的发展，进而促进经济增长。​

政策调整对市场预期的影响​

政策调整犹如一颗定心丸，极大地改善了市场预期。一直以来，由于房地产市场的不确定性，购房者普遍持观望态度。限购政策的松绑，让购房者看到了市场环境的宽松，增强了他们购房的信心。专家预计，取消 “双限购” 后，北京通州的市场成交量有望增加 50% 以上。而在上海，新政发布后的半个月，新房日均成交量与当月 1 日 —14 日相比，增长了 19%。这些数据充分表明，政策调整后市场信心正在逐步恢复。对于开发商而言，政策的利好也让他们对未来市场充满期待，进而加大投资和开发力度，为市场提供更多优质房源。​

“楼市大礼包” 中的其他政策协同作用​

金融政策支持​

在 “楼市大礼包” 中，金融政策的支持力度不容小觑。9 月 27 日，央行宣布下调金融机构存款准备金率 0.5 个百分点，同时降低政策利率 20 个基点。这一举措旨在进一步释放市场流动性，为房地产市场提供充足的资金支持。下调存款准备金率，使得银行可用于放贷的资金增加，从而增加了房地产企业的融资渠道和购房者的贷款额度。此外，央行还对房贷政策进行了调整，如降低二套房首付比例、下调存量房贷利率等。以北京为例，二套房贷最低首付比例由原先的 25% 下调至 15%，这意味着购房者的购房门槛大幅降低。以一套总价 300 万元的房产为例，首付比例下调前，购房者需一次性支付 75 万元作为首付款，政策实施后，这一数字锐减至 45 万元，直接为购房者节省了高达 30 万元的启动资金。存量房贷利率的下调，也减轻了购房者的还款压力，进一步激发了市场的购房需求。​

税收政策优惠​

税收政策优惠也是 “楼市大礼包” 中的重要组成部分。部分城市出台了二手房交易税费减免政策，如缩短增值税征免年限等。在广州，增值税征免年限由原来的 5 年缩短至 2 年，这一政策调整降低了二手房交易的成本，促进了二手房市场的流通。对于购房者而言，购买满 2 年的二手房，可以节省一笔可观的税费支出，这无疑增加了二手房的吸引力。对于二手房业主来说，税费成本的降低，也让他们更愿意将房屋投放市场，从而增加了二手房市场的房源供给，活跃了市场交易。​

市场反应与数据表现​

新政实施后市场的短期变化​

自 9 月末一线城市限购全部调整以来，市场迅速做出反应。从市场反馈来看，楼市大卖、市场回暖等关键词频频刷屏。在北京，国庆期间认购面积环比增幅达 92%，部分项目连夜撤回折扣；上海 4 万 - 6 万传统刚需领域，来访量、认购量多数优于 527 后新政首周，部分项目 930 新政后日均较 527 新政后日均认购量涨幅均在 50% 以上；广州放开限购后，一手住宅认购量为去年同期 2.37 倍，中心区总体表现好于外围区；深圳得益于 929 新政刺激，十一认购量创开年以来周度新高，外围不限购区域开始反弹，龙华、宝安等区域的高性价比刚需盘认购环升更为明显。​

历史数据对比下的市场走势分析​

通过与历史数据对比，可以更清晰地看出当前市场的走势。从 CRIC 重点关注的 12 个核心一二线城市（北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、济南、苏州、南京、宁波、青岛、合肥）2024 年 9 月以来商品住宅周度成交面积变动情况来看，自 9 月末集中放量以来，2024 年 10 月 1 日 - 10 月 7 日期间，因国庆节放假影响，备案成交跌至低位，不过随着假期结束，成交面积从 10 月 8 日开始集中放量，国庆期间项目认购在 10 月 8 日 - 10 月 15 日有所体现，12 城总成交规模达到了逼近 200 万平方米，较 9 月日均增 141%，整体前 15 日累计同比转正增 8%。其中，一线城市受政策利好更为明显，在国庆节后新房成交迅速攀升，节后第二周日均成交较 9 月日均倍增 227%，尤其广州全面放开限购之后实现了 3 倍增长。与以往 “金九银十” 期间的成交数据相比，今年在政策刺激下，市场成交活跃度有了显著提升。​

9 月份楼市上涨可能性分析​

需求端的变化与影响​

从需求端来看，限购政策的松绑以及一系列利好政策的出台，使得购房需求得到了极大的释放。一方面，改善型需求在政策的鼓励下集中爆发。以往由于限购政策的限制，许多改善型购房者的换房需求被压抑。如今，政策放开后，他们纷纷进入市场，寻求更优质的住房。以北京为例，主打高端改善的元玺楼盘，在政策调整后，小户型房源咨询量激增的同时，187 平方米、196 平方米大户型改善房源的咨询量也有所上升。另一方面，刚需购房群体也受到政策的积极影响。二套房首付比例的降低、房贷利率的下调等政策，降低了刚需购房者的购房门槛和成本，使得更多刚需购房者有能力实现购房梦想。在深圳，一些高性价比的刚需盘在新政后认购量大幅提升。需求的增加，为 9 月份楼市上涨提供了有力支撑。​

供给端的应对策略​

面对市场需求的变化，供给端也在积极做出应对。开发商普遍加大了推盘力度，以满足市场需求。在 “金九银十” 这个传统销售旺季，众多开发商纷纷推出新楼盘和新户型。据不完全统计，9 月份，多个一线城市都有大量楼盘加推或首开。在北京，不少开发商加快了项目建设进度，提前推出房源。在上海，一些开发商为了吸引购房者，还推出了各种优惠活动，如打折促销、赠送车位等。同时，开发商也更加注重产品品质的提升，推出了一系列高品质、高附加值的房源，以满足消费者日益多样化的购房需求。​

影响楼市上涨的不确定因素​

然而，尽管市场呈现出积极向好的态势，但 9 月份楼市是否会上涨仍存在一些不确定因素。首先，宏观经济环境的不确定性依然存在。全球经济形势复杂多变，国内经济也面临一定的下行压力，这可能会影响消费者的购房信心和支付能力。其次，市场库存问题仍然较为突出。虽然政策刺激下需求有所增加，但部分城市的房地产库存依然较高，消化库存需要一定的时间。再者，购房者的观望情绪并未完全消除。尽管政策利好不断，但仍有部分购房者担心房价会继续下跌，因此持谨慎观望态度。此外，政策的实施效果还需要时间来验证，政策在地方层面的落实情况以及是否会出现新的政策调整，都可能对 9 月份楼市走势产生影响。​

结论与展望​

对 9 月份楼市走势的综合判断​

综合以上分析，9 月份楼市在一线城市松绑限购以及一系列利好政策的刺激下，确实出现了明显的回暖迹象，市场成交活跃度大幅提升，需求端和供给端都呈现出积极的变化。然而，由于存在诸多不确定因素，楼市是否会上涨并不能简单地给出肯定答案。从目前的市场情况来看，楼市有上涨的动力和潜力，但上涨的幅度可能会受到各种因素的制约。短期内，市场可能会出现一定程度的价格波动，但整体趋势有望企稳回升。​

对未来房地产市场发展的展望​

展望未来，房地产市场将在政策的持续引导下，朝着平稳健康的方向发展。随着政策效应的进一步显现，市场信心将不断恢复，房地产市场的供需关系将逐渐趋于平衡。在这个过程中，一线城市仍将发挥重要的引领作用，其市场走势将对全国房地产市场产生深远影响。对于购房者而言，应根据自身的实际需求和经济状况，理性做出购房决策。对于开发商来说，要更加注重产品品质和服务质量的提升，以适应市场变化。同时，政府也应继续加强对房地产市场的监管，确保政策的有效实施，促进房地产市场的长期稳定发展。相信在各方的共同努力下，房地产市场将迎来更加健康、有序的发展新阶段。