全国都在整改物业，问题是物业公司真的赚钱吗？

6月27号的一个新闻，说《郑州市住宅小区公共收益管理细则》在制定中，并开始公开征集意见。

我的朋友圈里大家对此是一片欢呼沸腾，显而易见，群众们苦小区物业久矣。

长期以来，大家都好奇一个问题——物业公司到底赚不赚钱？

反正我接触过的物业公司都在诉苦，有说微利的，有说是赔钱干的。

但广大业主们几乎没见到有哪个物业公司，是自己主动退出小区的。甚至有物业公司因为被小区业委会替换，赖着不走继而大打出手。

所以新问题来了，如果真的不赚钱，物业公司至于这么拼命吗？

另一个事实是，自从房地产一蹶不振，各房产公司的物业公司都开始剥离出来独立上市，成为房产公司新的现金牛项目。

这就更增加了大家的好奇心。

看起来很不错的物业公司，利润率到底如何呢？接下来，我就帮大家算算这个行业的账。

以我所在小区为例。

我们小区是整个项目的第三期，最小，但也有15万方左右。

住宅的平均面积一户大约有120平，居民物业费2元/月，一户一年物业费约3000元。

总共800多户，一年物业费约250万左右。

底商的面积和收费我不清楚，咱们暂且一年按50万元算吧。

我们小区的车位配比是1比1.8，有1000多个车位。每月管理费是100块，按1500个车位一年仅车位管理费就有180万。

整个小区的物业费加车位管理费，一年有小500万元了。

这是大头收入，接下来我们核算物业支出。

据目测我们小区物业配备的团队是，1个物业经理，4个专业管家 ，2到3个维修技师 ，一个保洁外包公司 ，一个保安外包公司。

因为三个小区是一块的，部分人员是三家共用，我核算的时候就都安在我们小区头上吧。

物业使用的基本人员包括保安、保洁、维修、绿化和客服五种。

其中保安在大门和监控室是需要两班倒，共4*2约8个人，外加巡逻人员2人，我们按10个人算。

保洁我们小区是每栋楼配备1名保洁，再加上垃圾清运人员两名、公共区域保洁人员两名，我们按8个人算。

维修，我们小区常年维持水、电及普通维修工各1名，按3个人算。

我们小区绿化大概占园区的40%，但绿化这块小区好像没有专人，我看小区水电工也经常干这活儿，修修补补啥的。

平时有大工程了，物业会临时安排工人，我们姑且按1个人算吧。

客服这块儿，我们小区有常驻客服4名。小区还有经理，但是三个小区共用的，我们按1个人算吧。

综合算起来，小区物业配备人员大概在10+8+3+1+1+4，约27人。

这五类人员我们按照比较低的水平来计算，即每人每月4000元应发（除去五险一金到手预计2000+，只三险的话预计3000+）。

应发4K的工资水平，是根据我们小区保安和保洁的都是50+年龄段来推算的。

小区客服和水电工是年轻力壮的小伙子和小姑娘，他们工资起码到手在6K左右。

这27人一年的工资，物业公司需支付费用129万6000元。物业经理多一些，我就按小区物业一年的工资支出大概在150万吧。

也就是说，人力成本占到了小区物业费总收入的约40%。

这是按照比较低的水平，上述人员只能维持小区的正常运转而已。

人力成本是物业公司的支出大头，大家不要以为这就完了。

除此之外还有电梯维保、设备维保、建筑日常维保，等固定支出。

据说这部分费用也要占到物业费的约30%。

也就是说人工+维保这两个大项支出，已经达到物业费总费用的60%打破70%了。

此时大家一定不能忽略的重要因素，就是物业费收缴率。据说我们小区的物业费收缴率在80%以上，有些小区的收缴率刚刚过半。

也就是说我们小区物业，一年能收上来大约400万，支出在200万到250万左右。

这么算下来，物业的毛利润率还有约40%。

在当今经济下行的大环境下，这种利润率的生意确实不好找了。关键还是稳定的现金流，太稀罕人了。

所以只要雇几个人，做好管理，下功夫收缴物业费，物业公司就没有太大风险。

基本上旱涝保丰收，盈利是肯定的，多少而已。

另外，物业公司会寻求利用公共区域加大收入，如电梯广告、快递柜占地费啥的。

尤其是小区的公共用房，会被一些物业公司出租，这项收入巨大。原本都是归全体业主所有，但是相当多的物业公司，多年来都将这些收益给私吞了。

综上所述，物业公司的经营利润实际上是很高的，现在很多行业的利润远比不上物业服务企业。

接下来就是趁着全国物业整改这股春风，开始业主们维护自身利益的时候了。