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20多年来，中国房地产市场经历了翻天覆地的变化.

从2000年几千元一平方米的房价起步，房产成为无数家庭实现财富自由的“快速通道”，但这条路在如今却已经走不通，从2021年起，火箭般上涨的房价终于逆转，开始连续下滑。

过去几年，百城房价跌幅甚至超过30%，房产贬值的新闻铺天盖地，而到了今天，每个想买房的人都在纠结：

是现在趁政策宽松入手，还是继续观望、等待更大的抄底机会？2025年还没有买房的人，五年后会成为赢家还是输家？

房价涨不动了？

针对这个问题，有一个人直言不讳地提醒大家“房子并不会创造价值”，这个人就是著名企业家曹德旺。

他早在近年公开宣称，年轻人不要轻易投资房地产，而是要把钱用在提升自己身上，让自己更有竞争力，而对于那些依然将“买房”视为财富增值工具的人，他的观点更直接：

“房子未来卖不出去，也租不出去，还要支付管理费，很可能是负资产。”

从过去的20多年来看，中国楼市像是一场声势浩大的造富运动，2000年时，北京、上海一些中心区的房价不过每平方米几千元，如今几万元甚至十几万元才算正常水平。

无数人从“上车”房地产开始，实现了家庭资产飞跃增长，买房在过去，确实是“稳赚不赔”的投资。

但这样的“财富神话”从2021年开始改变，当年的“恒大危机”，就彻底拉开了房地产市场寒冬的序幕。

随后许多开发商债务违约，项目停工，购房者维权事件频发，各地房价持续下跌，环京地区的燕郊、廊坊等区域房价出现腰斩，多地在短短几年内重回十年前的价格水平。

以上海的高兴花园为例，房价由9.6万元/平方米跌到4.8万元/平方米，让很多高位入场的买家“割肉”都来不及。

到2024年，全国房价已经连续29个月下跌，特别是三四线城市房价几乎没有止跌信号。

究其原因，不再是简单的供需关系，而是人口结构、经济阶段和政策导向的多重作用下，导致房产市场根基发生了巨变。

房子回不去“以前的好日子”

在深究2025年不买房是赚是赔这个问题前，不妨先看几个数据，在2024年，中国新增购房需求正不断减少，住房拥有率已高达96%，41.5%的家庭甚至拥有两套及以上房产，全国有超过1.2亿套空置房，足以容纳3-4亿人。

与此同时，人口老龄化、年轻人不愿结婚等问题日益严重。

2024年，全国结婚登记约为600万对，同比减少近百万对，整体婚育意愿大幅下降。这直接导致了首套房需求的锐减，没有新增人口的支撑，有再好的政策也难以大幅提振购房需求

有人把日本楼盘的发展历史，看成中国楼市的未来，因为日本楼市从90年代崩盘之后，房价长达30年低迷甚至下行，强大的经济政策与宽松货币也无力回天。

而中国楼市如今的种种迹象，与当年的日本楼市高度相似，照这种趋势看，未来中国楼市很难重现“火箭起飞”般的增长。

楼市的“黄金窗口期”已来？

尽管房地产遭遇前所未有的结构性危机，但政策层面却没有坐视不理。

面对房价下跌、楼市信心暴跌的窘境，国家出台了一系列救市措施，从取消限购限贷，到降低房贷利率，再到进一步放宽公积金贷款门槛，各种利好政策层出不穷。

当前房贷利率已降到3.2%-3.5%左右，已达历史低点，同时首付比例普遍降至15%，契税减至1%，对于刚需购房者来说，如今确实是一波“抄底窗口期”。

如果选择核心区域的好房子，而不是偏远或人口净流出的区域，那么从长远看，能保值的概率较大。

但值得注意的是，这轮政策却很难让市场真正复苏，房价止跌尚未形成共识，成交惨淡依然是主流，这导致更多人选择继续观望，因为他们不确定，现在买入是否会让自己成为下一波“被套牢”的人。

有人说2025年是地产市场的分水岭，如果你不买房，五年后可能会错过最后的抄底时机，也可能避免资产缩水的风险，但这个问题的答案不能一概而论，而是取决于城市、地段、用途和个人财务规划。

一线城市和优质地段，愿意自住的刚需，依旧有买入的价值，不仅可以享受到超低配的房贷利率和优惠政策，而且价格经过回调后也相对合理，会在未来长期具有保值能力。

但对于三四线及以下人口流失严重的城市，无论政策如何宽松，房价也难以上涨，这类房子未来很可能会成为难以脱手的“烫手山芋”。

曹德旺曾建议年轻人要把时间和金钱投入到提升个人能力上，而不是一头扎进房贷里，这种观点正被越来越多年轻人接受。

对于手上没有多余房产、也没有高经济压力的人来说，租房、存钱、投资自己，并没有什么不好。

结语

2025年，中国房地产市场正处于复杂而深刻的调整期，对于还未买房的人，未来五年将是关键的观察窗口，买还是不买，永远没有绝对正确的答案。

重要的是，将自己的生活需求与财务能力结合，理性而精明地选择，毕竟财富的实现从来都不是靠盲目跟风，而是靠理智判断。

信息来源：

华夏时报2024.12.03《“赔本赚吆喝”的价格战进入尾声，多地银行调整房贷利率下限》

澎湃新闻2022.07.21《曹德旺再谈房地产：应该让懂的人去做，趁早卖房才明智》