不跟！刚刚 2025 年 9 月 22 日央妈宣布，不降息，跌苦的楼市什么办？

在 2025 年 9 月 22 日，中国人民银行做出了一项备受关注的决策 —— 不降息。这一消息瞬间在金融市场和房地产领域引发了强烈震动。对于已经在低迷中徘徊许久、跌苦了的楼市而言，央妈的这一决策无疑让其未来走向变得更加扑朔迷离。要理解这一决策对楼市的影响，首先需要剖析央妈不降息的背后原因。

从宏观经济层面来看，尽管当前全球经济存在一定的不确定性，但中国经济在 2024 年三季度展现出了回暖的态势，GDP 同比增长 5.4%。这一数据表明，中国经济的内生动力正在逐步恢复，经济增长的稳定性有所增强。在这样的背景下，短期内通过降息来刺激经济的紧迫性并不高。同时，国内通货膨胀水平也处于相对可控的区间，没有出现明显的通货紧缩或通货膨胀压力，这也为央行维持利率稳定提供了一定的空间。​

从金融体系自身角度而言，商业银行的净息差已经降至历史最低的 1.53%。净息差是银行盈利能力的关键指标，过低的净息差意味着银行在吸收存款和发放贷款之间的利润空间被极大压缩。如果此时进一步降息，可能会对银行的盈利能力造成更大冲击，甚至影响到银行体系的稳定性。此外，银行同业存单收益率有所上升，这也在一定程度上影响了报价行下调 LPR（贷款市场报价利率）的动机。因为 LPR 的调整不仅受到央行政策利率的影响，还与银行自身的资金成本和市场供求关系密切相关。当银行资金成本上升时，其下调 LPR 的意愿自然会降低。​

对于楼市来说，央妈不降息的决策可谓是 “雪上加霜”。在需求端，购房者的积极性进一步受挫。一直以来，降息被视为降低购房成本的重要手段。较低的贷款利率意味着购房者在贷款期限内需要支付的总利息减少，从而降低了购房的门槛和长期负担。然而，此次央妈不降息，使得购房者原本期待的房贷利率进一步下降的希望落空。以一套价值 100 万、贷款期限 30 年的房产为例，若房贷利率维持在当前水平，相较于降息后的可能利率，购房者可能需要多支付数万元甚至更多的利息。这对于普通购房者来说，无疑是一笔不小的经济负担，会导致部分购房者尤其是那些对利率较为敏感的刚需和改善型购房者，选择推迟购房计划，持币观望市场走势。​

从投资性购房角度看，不降息使得房地产投资的吸引力进一步下降。在过去，房地产因其相对稳定的增值预期和租金收益，成为许多投资者资产配置的重要选择。然而，随着近年来房地产市场调控政策的持续收紧以及房价走势的不确定性增加，房地产投资的风险已经显著上升。而利率作为资金的价格，其不变意味着投资者在进行房地产投资时，资金成本没有降低，同时房产增值空间又受到市场下行压力的制约，投资回报率难以得到有效保障。因此，不降息会促使更多的投资者将资金从房地产市场撤离，转向其他收益更具吸引力、风险相对较低的投资领域，如股票、基金、债券等，这将进一步减少房地产市场的资金流入，抑制购房需求。​

在供给端，房地产企业面临的压力也将进一步加剧。当前，许多房地产企业仍然处于高负债、高库存的困境之中。在过去的市场下行周期中，房企为了回笼资金，已经采取了降价促销、加快项目周转等措施，但效果并不理想。而降息对于房企来说，原本是降低融资成本、缓解资金压力的重要希望。较低的利率可以降低房企的贷款利息支出，减少财务成本，同时也有利于房企通过发行债券等方式进行融资。然而，央妈不降息使得房企的融资环境难以得到实质性改善。

一方面，银行在审批房企贷款时仍然会保持谨慎态度，因为利率不变意味着银行资金成本未降，其对房企的风险评估也不会轻易放松，这将导致房企从银行获取贷款的难度依然较大。另一方面，债券市场对于房企的融资门槛也不会因不降息而降低。在这种情况下，房企的资金链紧张局面可能会进一步恶化，一些资金实力较弱的房企甚至可能面临资金链断裂的风险，这将对房地产市场的供应产生负面影响，导致部分项目延期交付甚至烂尾，进一步损害购房者的利益和市场信心。​

再看房价走势，央妈不降息无疑给原本就处于下行通道的房价带来了更大的压力。在过去几年，房地产市场经历了深度调整，房价整体呈现下跌趋势。尽管政府出台了一系列政策来稳定楼市，但房价下跌的惯性依然存在。不降息使得购房需求受到抑制，而市场上的房屋供应短期内又难以大幅减少，尤其是在库存高企的情况下，供需失衡的局面将进一步加剧。根据国家统计局公布的数据，截至 2025 年 6 月，全国商品房待售面积达 7.69 亿平方米，处于历史高点。在这种供大于求的市场环境下，房价缺乏上涨的动力，反而可能会继续下行。特别是对于那些库存积压严重、经济发展相对滞后、人口外流明显的三四线城市，房价下跌的风险更大。而在一二线城市，虽然由于其经济活力较强、人口吸引力较大，房价下跌的幅度可能相对较小，但不降息也会延缓房价企稳回升的步伐。​

面对央妈不降息的局面，楼市并非毫无应对之策。从政府层面来看，需要进一步加大政策调控的力度和精准度。一方面，在坚持 “房住不炒” 的总基调下，可以通过优化房地产税收政策来减轻购房者和房企的负担。例如，适当降低二手房交易的税费，鼓励房屋流通，活跃市场交易；对于房企，可以在土地增值税等方面给予一定的优惠政策，帮助其降低成本，加快不良资产的处置。另一方面，政府可以继续加大保障性住房的建设力度，通过增加保障性住房的供应，满足中低收入群体的住房需求，同时也可以缓解商品房市场的供需压力。此外，还可以通过财政补贴等方式，鼓励居民进行住房消费，如对购买首套房的刚需购房者给予一定的购房补贴，提高其购房的积极性。​

从房地产企业自身角度出发，房企需要加快转型升级的步伐。一方面，要加强成本控制和精细化管理，优化企业内部运营流程，降低开发成本和管理费用。例如，通过集中采购、优化供应链等方式降低原材料采购成本；通过提高项目管理效率，缩短项目开发周期，减少资金占用成本。另一方面，要积极拓展多元化的业务领域，摆脱对传统房地产开发业务的过度依赖。可以加大在长租公寓、商业地产运营、物业管理等领域的投入，通过提供多元化的产品和服务，寻找新的利润增长点。此外，房企还可以加强科技创新，利用大数据、人工智能等技术提升项目营销、客户服务等方面的效率和质量，增强企业的核心竞争力。​

对于购房者而言，在央妈不降息的情况下，需要更加理性地看待购房决策。对于刚需购房者来说，如果自身经济实力允许，且有实际的住房需求，不必过度纠结于利率的短期波动。因为从长期来看，住房是一种刚性需求，早买房可以早享受住房带来的生活便利。同时，在选择房源时，可以更加注重房屋的性价比、地段、配套设施等因素，而不仅仅关注房价和利率。对于投资性购房者来说，则需要更加谨慎地评估房地产投资的风险和收益。在当前市场环境下，房地产投资的回报率已经大不如前，且市场不确定性增加。因此，投资者需要充分考虑自身的风险承受能力和投资目标，合理配置资产，避免过度集中投资房地产。​

展望未来，虽然央妈此次不降息给楼市带来了一定的挑战，但从长远来看，中国房地产市场仍然具有较大的发展潜力。随着中国经济的持续发展、城市化进程的稳步推进以及居民收入水平的不断提高，房地产市场的刚性需求和改善性需求依然存在。同时，政府也将继续采取一系列政策措施来促进房地产市场的平稳健康发展，确保市场的稳定运行。相信在政府、企业和购房者的共同努力下，跌苦了的楼市有望逐步走出困境，实现可持续发展。但在这个过程中，各方都需要保持耐心和理性，积极应对市场变化，共同推动房地产市场的良性循环。