专家再次预测中国房价走势，大概率又是对的，提前做好2个准备

前言

目前房地产市场呈现出复杂的变化。虽然一些开发商通过大幅促销吸引消费者，但市场的基本面和专业机构的预判表明，房地产行业正面临深刻的调整期。

尽管部分城市房价微涨，但整体市场仍然低迷，尤其是三四线城市。在这种环境下，购房者需要更加冷静地评估市场，做好资金和心理上的准备，以应对未来的不确定性。

楼市变轨：促销背后的隐忧

朋友圈的房产促销活动看似吸引人，但背后隐藏的却是房地产市场深刻的调整信号。当前，开发商通过送豪华装修、车位、物业费等手段来吸引购房者。

然而，这种“赔本赚吆喝”的做法，并未真正激发市场信心，反而让许多潜在买家心生疑虑，是否是在等待“接盘侠”还是已陷入困境的市场底部。

尽管表面上房价已经有了较大幅度的下降，许多人认为现在是捡便宜的好时机，但专业机构的分析却让市场前景充满不确定性。国际投行如高盛和摩根士丹利的预测均指出，房地产市场的底部尚未到来，2025年房价可能继续下跌20%至25%。这并非由于需求不足，而是因为积压的库存过于庞大，开发商和资本都在谨慎行事，未来市场可能仍将面临更多调整。

库存积压：去库存仍需时日

目前房地产市场的库存问题尤为严重，尤其是在三四线城市。据统计，全国商品房库存总量高达6.8亿平方米，其中七成集中在那些人口流出的城市。

即便现在停止新建房屋，乐观估计也需要18个月才能消化完这些库存，部分地区可能永远无法卖完。这也解释了为什么许多开发商不得不通过大幅降价和促销手段来吸引买家，事实上，这种“促销”背后更多的是在“求生存”。

然而，楼市并非完全陷入低迷。尽管三四线城市的房地产市场萎靡不振，一线城市尤其是上海、北京等核心城市却依旧呈现出一定的活跃。特别是一些地段优质、配套完善的房产仍然有不少买家排队抢购，这就是业内所说的市场“分化”。

一方面，部分城市房价跌幅较大，另一方面，核心区域的房价却仍然呈现出小幅上涨趋势。对于购房者来说，这种分化局面让市场显得更加复杂，既有机会，也充满风险。

城市分化：核心城市与三四线城市的差异

在一线城市，如北京海淀区，带有改善属性的房子依然受到购房者的青睐。大城市由于拥有丰富的医疗、教育资源和高薪就业机会，仍然吸引着大量人口流入。

因此，若这些城市的限购政策稍有松动，成交量可能会快速回升。这也是为什么许多开发商在核心城市依然不敢轻易降价，而是等待政策放松后再作打算。

与此相对的是，三四线城市的市场几乎处于“冰冻”状态。随着人口外流，资源枯竭和产业基础薄弱，这些地方的房价上涨几乎没有可能，剩下的只有开发商急于出货的压力。那些库存积压严重的城市，即使放开限购，也未必能迎来买房的热潮，反而可能成为最后的“逃生门”。

购房者应有的心态与准备

面对这种市场环境，购房者的心态至关重要。现在不是盲目“抄底”的时候，而是要更加冷静地做好资金和心理上的防御准备。首先，必须保证手中的现金流足够充裕。

在楼市下行期，“现金为王”的理念尤为重要。过去，由于部分购房者急于换房，结果未能及时卖出旧房，又没有足够的资金去购买新房，导致了断供风险的增加。尽管银行公布的断供率为4%，但实际情况可能更高，部分地区的断供率甚至接近5%至6%。

因此，如果打算购房，最重要的是要确保房贷每月支出不超过月收入的三分之一，这是购房的“红线”。更加稳妥的做法是，购房后账户中应当留有足够的现金，以保证即使没有收入，也能维持两年的生活和房贷支出。这种缓冲期能够帮助购房者应对未来市场波动的风险。

政策风向：灵活应对市场变化

另一个重要的因素是政策的变化。房地产政策频繁调整，且不同地区的政策差异巨大。例如，上海发布的“沪六条”政策就带动了短期的成交量激增。因此，聪明的购房者应当密切关注政策动向，尤其是在一线城市或强二线城市的政策松动时。

像“以旧换新”政策或对首套房的补贴等，实际是给刚需群体减轻负担。如果你真的是出于自住需求，或是由于家庭人口变化需要置换，密切关注政策变化，抓住适当的“窗口期”可能会带来实实在在的优惠。

然而，对于三四线城市的购房者来说，政策松绑可能并不一定是机会，而可能是开发商的“最后一搏”。这些地方的市场已逐渐趋于饱和，即使政策放宽，房价上涨的空间仍然有限。因此，购房者在这些城市购房时，必须更加谨慎，避免在市场最低迷时做出仓促决定。

回归本质：购房的核心需求

在如今房地产市场的巨大变革中，买房的逻辑已经彻底发生了变化。过去，许多人买房是为了投资，期待房价升值。如今，买房的核心需求应当回归到居住本身，注重实际的生活需求。

摩根士丹利的分析师指出，房价收入比正在调整，这意味着房价将回归到普通家庭能够承受的范围。如今，真正值得投资的房产，大多集中在北京、上海等核心城市，这些地方的房产仍然具备抗通胀的能力，且由于其不可复制的资源优势，依旧能够为购房者带来稳定的回报。

相比之下，那些普通的住宅，尤其是那些远离核心城市的房产，即便附带豪华装修，也不过是“大件消费品”。这些房子不能为购房者提供舒适的居住体验，或是提高家庭生活的便利性，那么它们就没有太大的投资价值。如果房子不能为你提供更好的生活质量，那么它就不值得投资。

结尾：审慎决策，走稳未来之路

在这个市场大重构的时期，购房者的心态必须保持冷静，避免被市场的浮躁情绪所左右。过去的“发财梦”已经不复存在，现在购房的核心逻辑是基于实际居住需求，做出明智的投资决策。

在未来，虽然部分核心城市的房价仍然可能出现抗通胀的走势，但大多数地方的房地产市场将继续面临价格调整和库存消化。购房者要意识到，稳定的现金流、对政策的敏感把握以及对市场基本面的清晰认识，才是应对这个不确定市场的正确方式。